Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?

Se lancer dans un projet immobilier nécessite de déterminer sa capacité d’emprunt !

En effet, savoir combien vous pouvez emprunter présente 2 avantages :

  • En connaissant votre mensualité de prêt, vous allez mieux cibler vos recherches immobilières
  • Vous allez démontrer votre sérieux auprès des banques en présentant un dossier cohérent par rapport à vos revenus et charges

Découvrons combien vous pouvez emprunter !

Comment calculer ma capacité d’emprunt par rapport à mon salaire ?

Pour savoir combien vous allez pouvoir emprunter en fonction de votre salaire, vous devez calculer votre capacité d’emprunt.

Simulez votre capacité d’emprunt

Calculez rapidement et gratuitement votre capacité d’emprunt grâce au simulateur ci-dessous :

Simulation de capacité d'emprunt

Vos revenus

€ / mois
€ / mois
€ / mois
Prendre les pensions alimentaires perçues pour des enfants de 0 à 15 ans

Vos charges

€ / mois
Prendre les crédits immobiliers conservés après votre futur achat
€ / mois
Prendre les crédits conso, leasing, crédit revolving
€ / mois
Prendre les pensions alimentaires versées pour des enfants de 0 à 15 ans

Formule de calcul de la capacité d’emprunt et explications

La capacité d’emprunt est calculée en prenant en compte plusieurs éléments.

  • Vos revenus : salaire, revenus foncier, pensions alimentaires
  • Vos charges : prêt immobilier, crédit consommation, pensions alimentaires versées
  • Un taux d’endettement maximum de 35% (taux d’endettement conseillé par le HCSF)

La formule de calcul de la capacité d’emprunt est la suivante :

Capacité d’emprunt = (revenus – charges) * taux d’endettement

Exemple : (3 000€ – 300€) * 35% = 945€

Cela veut dire que votre mensualité de prêt maximum sera de 945€.

Quel montant de crédit immobilier puis-je obtenir avec mon salaire ?

Connaître la mensualité de votre prêt maximum est une bonne chose mais ce que vous voulez sûrement savoir, c’est : Combien vous pouvez emprunter avec cette mensualité ? Quel sera le montant maximum de votre prêt ?

Pour connaître votre montant de prêt maximum, 3 paramètres sont à prendre en compte :

  • Le taux du prêt immobilier
  • Le taux de l’assurance emprunteur
  • La durée du crédit immobilier

Voici le baromètre des taux pour un prêt immobilier en fonction de sa durée :

Durée du prêt Très bon taux Taux moyen Tendance des taux
10 ans 3,12% 3,48% Taux en hausse
15 ans 3,54% 3,88% Taux en hausse
20 ans 3,70% 3,89% Taux en baisse
25 ans 3,81% 3,96% Taux en baisse

Taux fixes obtenus sur les dossiers Finance Conseil des 45 derniers jours. Le très bon taux est calculé en faisant la moyenne des taux des déciles 2 à 5. Le taux moyen est calculé en faisant la moyenne des taux des déciles 6 à 9. Les taux présentés sont des taux nominaux exprimés hors frais de notaire, garanties, assurances et intermédiation. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. Pour tout prêt immobilier, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours ; l'achat est subordonné à l'obtention du prêt, s'il n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées. Liste des partenaires bancaires sur https://particuliers.financeconseil.fr/groupe/

Bien sûr, le taux du prêt et de l’assurance est personnalisé en fonction de votre dossier et de votre situation personnelle.

Pour estimer le montant de prêt immobilier que vous pouvez emprunter, utilisez le simulateur ci-dessous :

Simulation d'un montant de prêt

€ / mois
ans
%
%

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Vous avez déterminé votre capacité d’emprunt mais vous aimeriez emprunter plus ? Voici quelques pistes de réflexion pour augmenter le budget de votre projet immobilier.

Pour augmenter votre capacité d’achat, vous avez 3 solutions :

  • Ajouter un apport personnel pour mieux emprunter
  • Rembourser des prêts
  • Augmenter votre revenu

Ajouter un apport personnel à votre projet

Pour augmenter votre capacité d’achat immobilière, vous pouvez ajouter un apport personnel au montant que vous allez emprunter.

Bien qu’il ne soit pas obligatoire pour pouvoir emprunter, l’apport personnel à de nombreux intérêts dans un projet immobilier :

  • Il permet de convaincre les banques de votre sérieux
  • Il permet d’augmenter votre enveloppe budgétaire
  • Il permet de réduire le coût de votre crédit

💡 À noter : les banques apprécient quand l’apport représente 10% du montant total du crédit.

Rembourser vos prêts actuels

Nous l’avons vu plus haut. La formule de calcul de la capacité d’emprunt prend en compte vos charges. Plus vous allez réduire ces charges, plus votre capacité d’emprunt va augmenter.

Exemple :

DonnéesExemple 1Exemple 2
Salaire3 000€3 000€
Charges300€0€
Capacité d’emprunt945€1 050€

Solder un prêt de 300€ / mois vous permet de gagner +11% de capacité d’emprunt !

Augmenter votre revenu

L’alternative si vous ne pouvez pas réduire vos charges est d’augmenter votre revenu.

Exemple :

DonnéesExemple 1Exemple 2
Salaire3 000€3 200€
Charges300€300€
Capacité d’emprunt945€1 015€

Obtenir une augmentation de 200€ par mois vous permet de gagner +7,4% de capacité d’emprunt !

Quels critères sont utilisés par les banques pour valider un financement immobilier ?

Au-delà de vérifier votre capacité de financement, les banques prêteront attention à d’autres points de votre dossier.

Prise en compte des revenus en fonction de votre statut professionnel

Votre statut professionnel changera la façon dont les banques prennent en compte vos revenus.

  • CDI ou CDD en période d’essai : revenus non pris en compte
  • CDI : prise en compte de vos revenus actuels
  • CDD, intérim : prise en compte de la moyenne des revenus sur les 3 dernières années
  • Chef d’entreprise : prise en compte de la moyenne des revenus sur les 3 dernières années, appréciation du bilan de l’entreprise.
  • Auto-entrepreneur : prise en compte de la moyenne des revenus sur les 3 dernières années avec une pondération du risque différente (exemple : prise en compte de 70% des revenus)

Le saut de charge

Le saut de charge est un indicateur permettant à la banque de mesurer l’impact de votre nouvelle mensualité par rapport à votre situation actuelle.

Exemple :

  • Vous payez actuellement un loyer de 900€
  • Votre future mensualité de prêt est de 1 200€

Votre saut de charge est donc de 1 200€ – 900€ = 300€

La banque vérifiera si ce saut de charge est cohérent par rapport à votre train de vie et si vous pourrez supporter cette nouvelle mensualité.

Le reste à vivre

Le reste à vivre permet de vérifier le montant qu’il vous restera pour assumer vos dépenses une fois votre crédit remboursé.

Exemple :

  • Vous avez un revenu de 5 000€ au niveau de votre foyer
  • Votre mensualité est de 1 750€

Votre reste à vivre est donc de : 5 000€ – 1 750€ = 3 250€.

La banque regardera si ce montant est cohérent par rapport à vos dépenses mensuelles.

Quel est l’intérêt de faire appel à un courtier pour son prêt immobilier ?

Nous avons vu comment vous pouviez mesurer votre capacité d’emprunt et en déduire le montant que vous pouviez emprunter mais connaissez-vous les avantages de passer par un courtier en prêt pour votre projet immobilier ?

En bref, un courtier vous permet d’obtenir le meilleur financement possible. Voici comment !

Définition de votre enveloppe budgétaire précise

Bien que vous puissiez estimer votre capacité d’emprunt rapidement avec un simulateur, votre courtier étudiera en profondeur votre dossier pour optimiser votre enveloppe budgétaire.

Il vous prodiguera des conseils adaptés en fonction de votre situation personnelle.

Recherche de prêts aidés et dispositifs pour augmenter votre capacité d’emprunt

Votre courtier vérifiera si des prêts aidés ou d’autres dispositifs peuvent être ajoutés au montage de votre dossier. Cela vous permettra d’augmenter votre capacité d’emprunt !

Obtention des meilleurs taux pour votre prêt et votre assurance emprunteur

Nous l’avons vu plus haut, le taux est un élément crucial pour pouvoir emprunter plus ! Votre courtier se charge d’obtenir le meilleur taux en mettant en valeur votre dossier et en négociant auprès des banques. Grâce au volume de prêts traité, Finance Conseil peut obtenir des taux préférentiels que vous n’arriveriez pas à obtenir en direct.

Nous pouvons également travailler sur votre assurance emprunteur afin d’obtenir les meilleurs tarifs et les meilleures garanties.

Accompagnement et simplification des démarches administratives

Enfin, votre courtier est votre interlocuteur privilégié. Il vous accompagne de A à Z sur votre projet, réponds à toutes vos questions.

Il vous permet également de gagner du temps en vous évitant de gérer l’administratif et les différents rendez-vous bancaires de négociation !