Comment évaluer sa capacité d’emprunt pour l’achat d’un bien immobilier ?
Simulation de capacité d'emprunt
Vous voulez effectuer une simulation de capacité d’emprunt ?
Nous mettons à votre disposition la « calculette de capacité d’emprunt » pour que vous puissiez obtenir une première approche du montant maximum de vos mensualités pour votre prêt immobilier.
Taux d’endettement maximum = 35 %
Définition de la capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt fait référence au montant maximum qu’une personne peut emprunter avec son salaire pour son projet immobilier.
Elle est déterminée en fonction :
- De vos revenus (salaires, revenus fonciers, pensions alimentaires reçues, etc.)
- De vos charges (prêt immobilier, prêt à la consommation, pensions alimentaires versées, etc.)
- De votre apport personnel
- Du taux d’endettement maximal autorisé par les banques
- Du type de prêt et de la durée d’emprunt
- De votre âge et état de santé qui aura un impact sur l’assurance emprunteur
En connaissant votre capacité d’emprunt, vous saurez quel budget vous pourrez allouer au financement de votre achat immobilier.
Ainsi, vous gagnerez du temps et de l’énergie en ciblant directement les biens immobiliers correspondant à votre budget.
Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
Les premières questions que l’on se pose lorsqu’on se lance dans un projet immobilier sont les suivantes : comment calculer ma capacité d’emprunt ? Combien puis-je emprunter avec mon salaire ? Quel est le montant maximal pour mon prêt immobilier ?
En effet, calculer sa capacité d’emprunt (aussi appelée « capacité d’endettement ») est la première étape pour bien préparer l’obtention d’un prêt immobilier. Votre projet immobilier doit être réalisable et pour cela, vous devez absolument connaître le montant de votre capacité d’emprunt.
Afin de calculer votre capacité d’emprunt, vous devez avoir en tête que votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %.
💡 Le taux d’endettement maximum d’un prêt immobilier est de 35 %. C’est le taux recommandé par le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière).
Les critères impactant votre capacité d’emprunt
De nombreux facteurs jouent un rôle crucial dans le calcul de votre capacité d’emprunt :
Les revenus et les charges
Vos revenus nets, ceux de votre coemprunteur et les revenus complémentaires tels que les pensions, les loyers, les primes sont des éléments clés impactant votre capacité d’emprunt. Tout comme les charges mensuelles qui englobent les mensualités de crédits en cours, le montant de vos impôts ainsi que d’autres dépenses prévisibles et régulières.
Le nombre d’emprunteurs et la durée du prêt
Le nombre d’emprunteurs influence directement le montant du prêt immobilier. Une augmentation des revenus peut permettre d’emprunter une somme plus conséquente, sans nécessairement doubler les charges. La durée du prêt est aussi un critère important : si vous optez pour un prêt avec une longue durée, vous pourrez alors emprunter un montant plus élevé avec les mêmes mensualités.
Le taux d’intérêt et l’assurance emprunteur
Ce n’est pas un secret, les conditions de prêt varient d’une banque à l’autre. En fonction du taux de crédit immobilier obtenu, votre capacité d’emprunt sera plus ou moins élevée. Un taux bas vous permettra d’emprunter davantage. L’assurance emprunteur qui représente une part substantielle dans le coût total du crédit est également un élément à considérer dans la capacité d’emprunt.
💡 D’où l’utilité d’un courtier immobilier qui négociera pour vous les meilleures conditions d’emprunt possibles.
Les aides de l’État
Les aides telles que le prêt à taux zéro (PTZ) sont des leviers essentiels pour optimiser votre capacité d’emprunt. Le PTZ offre la possibilité d’emprunter une partie de la somme sans intérêts, facilitant ainsi l’accès à un prêt d’un plus grand montant.
L’apport personnel
En ajoutant un apport personnel à votre projet, vous augmentez mécaniquement le montant maximal de votre projet.
Les autres critères
La typologie du logement (neuf ou ancien, terrain…), le montant de votre loyer actuel (si vous êtes locataire), le coût de la gestion de votre bien en cas d’investissement locatif, et d’autres critères spécifiques à votre situation financière sont autant d’éléments à prendre en compte pour obtenir une simulation précise de votre capacité d’emprunt.
En résumé, la simulation de votre capacité d’emprunt nécessite une analyse approfondie des divers paramètres tels que l’on vient de les voir ci-dessus. Notre calculatrice de capacité d’emprunt vous fournira une première estimation pour votre projet immobilier.
Exemple de calcul d’une capacité d’emprunt
Vous avez un crédit auto de 150 euros par mois et vous gagnez 2000 euros par mois :
35 % = (150 euros + x) / 2000 euros
35 % * 2000 euros = 150 euros + x
700 euros – 150 euros = x
550 euros = x
Vous avez donc une mensualité maximum de 550 euros / mois
Si vous remboursez votre crédit auto avant de contracter votre prêt immobilier, votre capacité d’emprunt passera à : 700 euros / mois.
📌 Attention : votre prêt immobilier doit permettre de payer les frais de notaire, frais de dossier, garanties et autres dépenses liées au prêt. Le montant du prêt n’est pas égal au montant du bien désiré.
Capacité d’emprunt : foire aux questions
Qu’est-ce que le taux d’endettement ?
Le calcul du taux d’endettement se fait de la manière suivante :
Taux d’endettement = (Charges + Mensualité du prêt immobilier) / Revenus
Il permet de connaître votre niveau d’endettement.
Quelles charges prendre en compte dans mon calcul du taux d’endettement ?
Dans les charges, vous devez englober les dépenses récurrentes que vous devez payer chaque mois. Cela peut-être :
- Les prêts consommation : vous avez peut-être un crédit auto ou d’autres prêts en cours ?
- Les prêts immobiliers : si vous investissez dans du locatif par exemple
- Autres : pension alimentaire à verser etc.
Quels revenus prendre en compte dans le calcul du taux d’endettement ?
Lors de votre demande de prêt immobilier, la banque va comptabiliser le montant de tous vos revenus stables : salaires, loyers perçus grâce à de l’investissement locatif etc.
📌 Attention : pour les loyers locatifs, les banques appliquent généralement un pourcentage de 70 % du montant perçu. Si vous louez un appartement 600 € par exemple, la banque prendra en compte un revenu de 70 % * 600€ soit 420 € seulement.
Qu’est-ce que la mensualité du prêt immobilier ?
La mensualité est tout simplement le montant de la mensualité de votre futur prêt immobilier. C’est ce que l’on recherche lorsqu’on veut calculer sa capacité d’emprunt.
Découvrez notre simulateur de mensualité pour votre prêt immobilier.
Quelle est la différence entre la capacité d’emprunt, la capacité d’achat et la capacité de remboursement ?
La capacité d’achat est le montant maximal que vous pouvez consacrer à l’achat d’un bien. Cette capacité d’achat peut être augmentée grâce aux prêts aidés.
Le calcul de la capacité d’achat est le suivant : (capacité d’emprunt + apport personnel) – frais de notaire. En d’autres termes, c’est le montant que vous êtes prêt à débourser, déduction faite des frais incontournables. La capacité d’emprunt, quant à elle, représente le montant maximal que la banque est disposée à vous prêter pour financer votre projet immobilier. Il est impératif de garder en tête que cette capacité d’emprunt doit respecter le seuil de 35 % d’endettement maximal sur une période de remboursement n’excédant pas 25 ans. La capacité de remboursement est synonyme de la capacité d’emprunt. Ces deux termes désignent le montant que vous pouvez rembourser à la banque lors d’un prêt immobilier.
Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?
Lors d’un projet d’achat immobilier, la principale question que l’on se pose est la suivante :
« Combien puis-je emprunter avec mon salaire ? »
Pour répondre à cette question, il faut tout d’abord calculer sa capacité d’emprunt puis estimer le futur prêt immobilier possible en fonction de la durée et des différents taux d’intérêts.
Il peut également exister des spécificités. Nous avons rédigé un article dédié si vous souhaitez connaître le montant que vous pouvez emprunter en fonction de votre salaire.
Le calcul de la capacité d’emprunt avec un apport
En réalité, la capacité d’emprunt n’est pas influencée par votre apport personnel. Elle restera la même quel que soit votre apport.
Par contre, c’est votre capacité d’achat qui va augmenter. Explications !
- La capacité d’emprunt représente la mensualité que vous pouvez dépenser pour un nouveau crédit tout en respectant le taux d’endettement suggéré par les banques (un taux d’endettement de 35 % en général).
- L’apport personnel est un montant que vous allez ajouter à votre enveloppe globale mais cet apport ne va pas influer sur votre capacité d’emprunt.
Ainsi, si vous avez une capacité d’emprunt de 1500 € par mois, que votre prêt dispose d’un taux de 4,25 %, d’une assurance à 0,30 % et d’une durée de 25 ans, vous pouvez emprunter environ 265 000 €.
Votre capacité d’achat est alors égale à votre capacité d’emprunt : 265 000 €.
Si vous ajoutez un apport personnel de 20 000 €, votre capacité d’achat passe à 285 000 €.
Ce qu’il faut retenir :
- La capacité d’emprunt désigne le montant que vous pouvez emprunter auprès d’une banque
- La capacité d’achat correspond à votre capacité d’emprunt + votre apport
L’intérêt de faire appel à un courtier pour évaluer votre capacité d’emprunt
Au-delà de calculer votre capacité d’emprunt pour vous, le courtier en prêt immobilier se chargera de l’optimiser lors du montage de votre dossier.
En effet, le courtier vous conseillera sur les leviers à mettre en place pour optimiser votre enveloppe budgétaire (mise en place d’un prêt employeur, remboursement de crédits, négociation des assurances, mise en place de prêt à paliers etc.)
Passer par un courtier pour obtenir votre crédit immobilier présente plusieurs avantages :
- Une optimisation du montage financier : en fonction de votre situation, le courtier vous proposera les solutions les plus adaptées pour optimiser votre capacité d’emprunt
- Un gain de temps important : le courtier en crédit immobilier s’occupe de l’administratif et des négociations bancaires
- Des économies sur votre prêt immobilier : le courtier obtient les meilleures conditions du marché bancaire pour votre crédit et recherche le meilleur taux
