Comment évaluer sa capacité d’emprunt pour l’achat d’un bien immobilier ?

Calculette capacité d’emprunt

Vous voulez effectuer une simulation de capacité d’emprunt ?

Nous mettons à votre disposition la « calculette de capacité d’emprunt » pour que vous puissiez obtenir une première approche du montant maximum de vos mensualités pour votre prêt immobilier.

Taux d’endettement maximum = 35%

Simulation de capacité d’emprunt

Vos revenus

€ / mois
€ / mois
€ / mois
Prendre les pensions alimentaires perçues pour des enfants de 0 à 15 ans

Vos charges

€ / mois
Prendre les prêts immobiliers conservés après votre futur achat
€ / mois
Prendre les prêts conso, leasing, crédit revolving
€ / mois
Prendre les pensions alimentaires versées pour des enfants de 0 à 15 ans

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Les premières questions que l’on se pose lorsqu’on se lance dans un projet immobilier sont les suivantes : comment calculer ma capacité d’emprunt ? Combien puis-je emprunter avec mon salaire ? Quel est le montant maximal pour mon prêt immobilier ?

En effet, calculer sa capacité d’emprunt (aussi appelée « capacité d’endettement ») est la première étape pour bien préparer l’obtention d’un prêt immobilier. Votre projet immobilier doit être réalisable et pour cela, vous devez absolument connaître le montant de votre capacité d’emprunt.

Afin de calculer votre capacité d’emprunt, vous devez avoir en tête que votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35%.

💡 Le taux d’endettement maximum d’un prêt immobilier est de 35%. C’est le taux recommander par le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière).

 

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le calcul du taux d’endettement se fait de la manière suivante :

Taux d’endettement = (Charges + Mensualité du prêt immobilier) / Revenus

Il permet de connaître votre niveau d’endettement.

 

Quelles charges prendre en compte dans mon calcul du taux d’endettement ?

Dans les charges, vous devez englober les dépenses récurrentes que vous devez payer chaque mois. Cela peut-être :

  • Les prêts consommation : vous avez peut-être un crédit auto ou d’autres prêts en cours ?
  • Les prêts immobiliers : si vous investissez dans du locatif par exemple
  • Autres : pension alimentaire à verser etc.

 

Qu’est-ce que la mensualité du prêt immobilier ?

La mensualité est tout simplement le montant de la mensualité de votre futur prêt immobilier. Lorsqu’on veut calculer sa capacité d’emprunt, c’est que l’on recherche.

 

Quels revenus prendre en compte dans le calcul du taux d’endettement ?

Lors de votre demande de prêt immobilier, la banque va comptabiliser le montant de tous vos revenus stables : salaires, loyers perçus grâce à de l’investissement locatif etc.

📌 Attention : pour les loyers locatifs, les banques appliquent généralement un pourcentage de 70% du montant perçu. Si vous louez un appartement 600€ par exemple, la banque prendra en compte un revenue de 70% * 600€ soit 420€ seulement.

Exemple de calcul d’une capacité d’emprunt

Vous avez un crédit auto de 150 euros / mois et vous gagnez 2000 euros / mois :

35% = (150 euros + x) / 2000 euros

35% * 2000 euros = 150 euros + x

700 euros – 150 euros = x

550 euros = x

Vous avez donc une mensualité maximum de 550 euros / mois

Si vous remboursez votre crédit auto avant de contracter votre prêt immobilier, votre capacité d’emprunt passera à : 700 euros / mois

Sur 25 ans, cela représente un prêt de 210 000€.

📌 Attention : votre prêt immobilier doit permettre de payer les frais de notaire, frais de dossier, garanties et autres dépenses liées au prêt. Le montant du prêt n’est pas égal au montant du bien désiré.

Le calcul de la capacité d’emprunt avec un apport

En réalité, la capacité d’emprunt n’est pas influencée par votre apport personnel. Elle restera la même quel que soit votre apport.

Par contre, c’est votre capacité d’achat qui va augmenter. Explications !

  • La capacité d’emprunt représente la mensualité que vous pouvez dépenser pour un nouveau crédit tout en respectant le taux d’endettement suggéré par les banques (un taux d’endettement de 35% en général).
  • L’apport personnel est un montant que vous allez ajouter à votre enveloppe globale mais cet apport ne va pas influer sur votre capacité d’emprunt.

Ainsi, si vous avez une capacité d’emprunt de 1050€ par mois, que votre prêt dispose d’un taux de 1,75%, d’une assurance à 0,30% et d’une durée de 25 ans, vous pouvez emprunter environ 240 000€.

Votre capacité d’achat est alors égale à votre capacité d’emprunt : 240 000€.

Si vous ajoutez un apport personnel de 20 000€, votre capacité d’achat passe à 260 000€.

Ce qu’il faut retenir :

  • La capacité d’emprunt désigne le montant que vous pouvez emprunter auprès d’une banque
  • La capacité d’achat correspond à votre capacité d’emprunt + votre apport

L’intérêt d’un courtier pour évaluer sa capacité d’emprunt

Au delà de calculer votre capacité d’emprunt pour vous, le courtier en prêt immobilier se chargera de l’optimiser lors du montage de votre dossier.

En effet, le courtier vous conseillera sur les leviers à mettre en place pour optimiser votre enveloppe budgétaire (mise en place d’un prêt employeur, remboursement de crédit, négociation des assurances, mise en place de prêt à paliers etc.)

Passer par un courtier pour obtenir votre crédit immobilier présente plusieurs avantages :

  • Une optimisation du montage financier (en fonction de votre situation, le courtier vous proposera les solutions les plus adaptées pour optimiser votre capacité d’emprunt)
  • Un gain de temps important
  • Des économies sur votre prêt immobilier (le courtier obtient les meilleures conditions du marché bancaire pour votre crédit et recherche le meilleur taux)

Autres articles sur la préparation d’un projet d’achat immobilier :