Comment évaluer sa capacité d’emprunt pour l’achat d’un bien immobilier ?

Afin de calculer votre capacité d’emprunt, vous devez avoir en tête que votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35%.

💡 Le taux d’endettement maximum d’un prêt immobilier est de 35%. C’est le taux recommander par le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière).

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le calcul du taux d’endettement se fait de la manière suivante :

Taux d’endettement = (Charges + Mensualité du prêt immobilier) / Revenus

Il permet de connaître votre niveau d’endettement.

Quelles charges prendre en compte dans mon calcul du taux d’endettement ?

Dans les charges, vous devez englober les dépenses récurrentes que vous devez payer chaque mois. Cela peut-être :

• Les prêts consommation : vous avez peut-être un crédit auto ou d’autres prêts en cours ?
• Les prêts immobiliers : si vous investissez dans du locatif par exemple
• Autres : pension alimentaire à verser etc.

Qu’est-ce que la mensualité du prêt immobilier ?

La mensualité est tout simplement le montant de la mensualité de votre futur prêt immobilier. Lorsqu’on veut calculer sa capacité d’emprunt, c’est que l’on recherche.

Quels revenus prendre en compte dans le calcul du taux d’endettement ?

Lors de votre demande de prêt immobilier, la banque va comptabiliser le montant de tous vos revenus stables : salaires, loyers perçus grâce à de l’investissement locatif etc.

📌 Attention : pour les loyers locatifs, les banques appliquent généralement un pourcentage de 70% du montant perçu. Si vous louez un appartement 600€ par exemple, la banque prendra en compte un revenue de 70% * 600€ soit 420€ seulement.

Exemple de calcul d’une capacité d’emprunt

Vous avez un crédit auto de 150 euros / mois et vous gagnez 2000 euros / mois :

35% = (150 euros + x) / 2000 euros

35% * 2000 euros = 150 euros + x

700 euros – 150 euros = x

550 euros = x

Vous avez donc une mensualité maximum de 550 euros / mois

Si vous remboursez votre crédit auto avant de contracter votre prêt immobilier, votre capacité d’emprunt passera à : 700 euros / mois

Sur 25 ans, cela représente un prêt de 210 000€.

📌 Attention : votre prêt immobilier doit permettre de payer les frais de notaire, frais de dossier, garanties et autres dépenses liées au prêt. Le montant du prêt n’est pas égal au montant du bien désiré.

Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?

Lors d’un projet d’achat immobilier, la principale question que l’on se pose est la suivante :

« Combien puis-je emprunter avec mon salaire ? »

Pour répondre à cette question, il faut tout d’abord calculer sa capacité d’emprunt puis estimer le futur prêt immobilier possible en fonction de la durée et des différents taux d’intérêts.

Il peut également exister des spécificités.

Pour vous simplifier la tâche, nous avons écrit plusieurs articles sur le sujet :

• Combien peut-on emprunter avec un salaire de 1300 euros ?
• Combien peut-on emprunter avec un salaire de 1500 euros ?
• Combien peut-on emprunter avec un salaire de 1800 euros ?
• Combien peut-on emprunter avec un salaire de 2000 euros ?
• Combien peut-on emprunter avec un salaire de 2500 euros ?
• Combien peut-on emprunter avec un salaire de 3000 euros ?
• Combien peut-on emprunter avec un salaire de 4000 euros ?

Découvrez dès maintenant quelle est votre capacité d’emprunt maximale et le montant que vous pouvez emprunter en fonction de votre salaire !

Le calcul de la capacité d’emprunt avec un apport

En réalité, la capacité d’emprunt n’est pas influencée par votre apport personnel. Elle restera la même quel que soit votre apport.

Par contre, c’est votre capacité d’achat qui va augmenter. Explications !

• La capacité d’emprunt représente la mensualité que vous pouvez dépenser pour un nouveau crédit tout en respectant le taux d’endettement suggéré par les banques (un taux d’endettement de 35% en général).
• L’apport personnel est un montant que vous allez ajouter à votre enveloppe globale mais cet apport ne va pas influer sur votre capacité d’emprunt.

Ainsi, si vous avez une capacité d’emprunt de 1050€ par mois, que votre prêt dispose d’un taux de 1,75%, d’une assurance à 0,30% et d’une durée de 25 ans, vous pouvez emprunter environ 240 000€.

Votre capacité d’achat est alors égale à votre capacité d’emprunt : 240 000€.

Si vous ajoutez un apport personnel de 20 000€, votre capacité d’achat passe à 260 000€.

Ce qu’il faut retenir :

• La capacité d’emprunt désigne le montant que vous pouvez emprunter auprès d’une banque
• La capacité d’achat correspond à votre capacité d’emprunt + votre apport

L’intérêt d’un courtier pour évaluer sa capacité d’emprunt

Au delà de calculer votre capacité d’emprunt pour vous, le courtier en prêt immobilier se chargera de l’optimiser lors du montage de votre dossier.

En effet, le courtier vous conseillera sur les leviers à mettre en place pour optimiser votre enveloppe budgétaire (mise en place d’un prêt employeur, remboursement de crédit, négociation des assurances, mise en place de prêt à paliers etc.)

Passer par un courtier pour obtenir votre crédit immobilier présente plusieurs avantages :

• Une optimisation du montage financier (en fonction de votre situation, le courtier vous proposera les solutions les plus adaptées pour optimiser votre capacité d’emprunt)
• Un gain de temps important
• Des économies sur votre prêt immobilier (le courtier obtient les meilleures conditions du marché bancaire pour votre crédit et recherche le meilleur taux)

Autres articles sur la préparation d’un projet d’achat immobilier :

• Avoir une bonne gestion de compte
• Attention au saut de charge