Vous souhaitez acheter un bien immobilier ?
Vous vous demandez comment faire financer votre projet immobilier ?
Ou encore : quelles sont les bonnes questions à se poser avant l’achat d’un bien immobilier ?
Il est vrai que l’achat d’un bien immobilier représente une étape importante, qu’il s’agisse de devenir propriétaire pour la première fois, d’investir ou d’acquérir une résidence secondaire.
Voici un panorama complet pour réussir le financement de votre achat immobilier !
L’essentiel à retenir
- Définir précisément votre projet (usage du bien, mode d’acquisition) conditionne les modalités de financement.
- Votre capacité d’emprunt, les frais annexes et votre apport déterminent votre budget réel.
- Le prêt immobilier “classique” constitue le socle du financement, complété si besoin par des aides que nous allons détailler ci-dessous.
- Faire appel à un courtier sécurise le montage de votre dossier, optimise les conditions et facilite l’obtention du prêt.
- Le parcours d’achat suit des étapes clés que vous allez retrouver dans l’article. 😉
Définir votre projet et clarifier vos objectifs
Avant d’entamer toute démarche, il est indispensable de préciser la nature de votre projet.
Un achat ne se finance pas de la même manière selon qu’il s’agit d’une résidence principale, d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire. L’usage du bien influence directement les conditions de crédit, les garanties attendues par la banque et les aides mobilisables. Dans le neuf, l’ancien ou l’achat en VEFA, les impacts diffèrent : frais de notaire réduits dans le neuf, appels de fonds progressifs pour la VEFA, délais de livraison, ou encore conditions d’assurance spécifiques.
Le mode d’acquisition a également son importance. Acheter seul, en couple ou via une indivision ou une SCI implique des engagements différents, notamment en matière de responsabilité financière. La répartition des quotités d’assurance doit par ailleurs être ajustée aux revenus de chaque emprunteur pour une protection optimale.
Évaluer votre budget et calculer votre capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt constitue la base de votre projet : elle correspond au montant maximal que la banque peut vous accorder en tenant compte de vos revenus, de vos charges et du taux d’endettement maximal de 35 %. Ce calcul permet de cibler des biens cohérents avec votre situation et d’éviter un risque de refus de prêt. Les établissements financiers veillent également au reste à vivre, c’est-à-dire la somme dont vous disposez après paiement de vos mensualités, garantissant ainsi un budget soutenable.
Pour affiner votre budget, il est conseillé de prendre en compte :
- les futures dépenses liées à votre logement (charges, énergie, entretien) ;
- les coûts annexes tels que les frais de notaire, de garantie, de dossier, les travaux éventuels, le déménagement ou l’achat de mobilier ;
- votre apport personnel, qui peut provenir de votre épargne, d’une donation ou d’une épargne salariale, et qui permet de réduire le coût global de l’opération.
La simulation du coût total du crédit (mensualités, TAEG, assurance, amortissement) reste une étape clé. Le TAEG constitue l’indicateur de référence pour comparer les offres, tandis que le tableau d’amortissement permet de visualiser la répartition des intérêts et du capital remboursé.
Découvrez votre capacité d’emprunt ! 👇
Votre capacité d'emprunt est de
soit une mensualité de
| Montant de votre prêt | |
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| Mensualité totale | |
| Taux d'intérêt du prêt | |
| Mensualité du prêt | |
| Taux d'assurance | |
| Mensualité de l'assurance | |
| Durée du prêt | |
| Coût du crédit | |
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| Coût total |
Le prêt immobilier classique : la solution principale
Dans la majorité des cas, le financement repose sur un prêt immobilier classique accordé par une banque. Celle-ci analyse la stabilité de vos revenus, votre gestion bancaire et votre apport afin de vous proposer une offre comprenant la durée du prêt, le taux d’intérêt et les différentes options disponibles. Comparer plusieurs propositions est indispensable pour obtenir les meilleures conditions, notamment en faisant appel à un courtier, dont l’expertise permet d’optimiser le coût total du crédit. 😉
Les contrats incluent également des mécanismes de souplesse, comme la modulation des échéances, le report d’une mensualité ou les conditions de remboursement anticipé (IRA). Ces paramètres peuvent varier d’un établissement à l’autre et doivent être étudiés attentivement.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Le PTZ constitue une aide précieuse pour les primo-accédants éligibles. Il permet de financer une partie de l’achat de la résidence principale sans intérêt ni frais de dossier, en complément d’un prêt classique. Son octroi dépend de critères tels que les plafonds de ressources, la zone géographique du logement ou encore la nature du bien (neuf principalement, ancien sous conditions). Cette aide réduit fortement le coût global de l’opération.
Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)
Destiné aux ménages disposant de revenus modestes, le PAS permet de financer exclusivement l’achat ou la rénovation d’une résidence principale. Ses caractéristiques incluent un taux d’intérêt limité, des frais de dossier plafonnés et la possibilité d’un financement jusqu’à 100 % du coût du projet. Le PAS peut être cumulé avec un PTZ, un apport ou un prêt d’épargne logement, mais ne peut pas être associé à un prêt immobilier classique. Il ouvre également droit à des frais de notaire réduits.
Le Prêt Action Logement (prêt employeur)
Réservé aux salariés d’entreprises privées de plus de dix salariés, le Prêt Action Logement se positionne comme un prêt complémentaire, sans frais de dossier ni caution. Il permet de financer l’achat ou la construction d’une résidence principale, sous conditions de ressources, pour un montant pouvant atteindre 30 000 € à un taux préférentiel de 1 % (hors assurance obligatoire). Il doit toujours compléter un prêt principal.
Le Prêt Épargne Logement PEL/CEL
Le Plan Épargne Logement (PEL) et le Compte Épargne Logement (CEL) permettent, sous conditions de durée et de droits acquis, d’obtenir un prêt à taux avantageux pour financer l’achat ou la construction d’une résidence principale. Le montant du prêt est plafonné (jusqu’à 92 000 € pour un PEL) et dépend de la date d’ouverture du plan ou du compte. Ces dispositifs constituent souvent un utile complément dans la composition du plan de financement.
PSLA : le parcours de location-accession
Le Prêt Social de Location-Accession (PSLA) s’adresse aux ménages modestes souhaitant accéder progressivement à la propriété sans apport. Après une phase locative, l’acquéreur peut lever l’option d’achat du logement, bénéficiant alors d’une minoration du prix et d’avantages significatifs : TVA réduite à 5,5 %, exonération de taxe foncière pendant 15 ans, frais de notaire réduits et garanties renforcées. L’opération est réservée aux logements neufs destinés à la résidence principale.
Le Prêt Conventionné (PC)
Le prêt conventionné peut financer l’intégralité d’un projet d’achat ou de travaux dans une résidence principale, sans condition de ressources. Il est cumulable avec le Prêt à Taux Zéro ou le Prêt d’Accession Sociale, mais pas avec un prêt immobilier classique. Son taux est plafonné, et il ouvre droit à des frais de notaire réduits, sous conditions. La durée du prêt peut s’étendre jusqu’à 35 ans, selon les modalités contractuelles.
Construire un dossier solide grâce à un courtier
Un dossier clair, complet et structuré constitue un avantage déterminant lors de l’analyse bancaire. Un courtier comme Finance Conseil accompagne l’emprunteur dans la constitution de l’ensemble des pièces justificatives, optimisant ainsi les délais de traitement et les chances d’obtention du prêt.
Le travail préparatoire inclut également l’optimisation du profil emprunteur : stabilité professionnelle, gestion irréprochable des comptes sur les mois précédant la demande, présentation de revenus réguliers.
La question de l’assurance emprunteur joue un rôle majeur dans le coût total du crédit. Comparer les contrats, analyser le Taux Annuel Effectif d’Assurance (TAEA) et ajuster les quotités permet d’obtenir une couverture adaptée sans alourdir le budget. Les garanties associées au prêt (hypothèque, PPD, caution) doivent aussi être examinées pour choisir la solution la plus économique et la plus simple en cas de revente.
Enfin, la mise en concurrence des banques, la négociation des taux et des frais annexes sont des leviers que le courtier maîtrise, permettant des économies considérables.
Les grandes étapes du parcours d’achat
La phase contractuelle débute avec la clause suspensive d’obtention de prêt. Bien rédigée, elle sécurise l’acompte versé et protège l’acquéreur en cas de refus de financement. Le respect des délais est essentiel pour éviter la caducité du compromis.
Vient ensuite le passage de l’accord de principe à l’offre de prêt, une étape encadrée par des délais légaux précis. L’emprunteur doit vérifier la cohérence de toutes les conditions : taux, garanties, assurances, durée.
Le déblocage des fonds intervient lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, garant du bon déroulement de la transaction et du respect des obligations légales. La banque procède alors au versement du montant du prêt.
Après l’achat, plusieurs opportunités peuvent être envisagées. Une renégociation ou un rachat de crédit peut permettre de réduire le coût total du prêt, à condition d’analyser les indemnités de remboursement anticipé et les frais liés à la garantie.