la hausse des taux réduit la capacité d’emprunt
Jusqu’à 18 800 € de capacité d’emprunt en moins sur 25 ans en un an
Sans grande surprise avec une OAT 10 ans qui a dépassé les 5% à son niveau le plus haut, la tendance haussière se confirme avec en moyenne ce mois-ci + 0,20 point par rapport à octobre. Depuis septembre, la hausse des taux moyens atteint 0,30 à 0,40 point selon les durées. Elle réduit le montant finançable et rapproche certains dossiers du plafond d’usure.
Des barèmes en partie inapplicables sans décote
Les maxima des barèmes dépassent déjà l’usure avant assurance et frais : 5,25 % sur 15 ans pour un plafond de 4,68 % ; 5,38 % nominal sur 20 ans, soit environ 5,51 % effectif annuel avec des échéances mensuelles, pour un plafond de 5,40 % ; et 5,43 % nominal sur 25 ans pour ce même plafond.
Sans mensualisation le risque de blocage s’amplifie
Le plafond d’usure reste fixé à 5,40 % de TAEG sur 20 et 25 ans jusqu’à la fin du quatrième trimestre 2026. Pendant ce temps, les taux bancaires vont continuer à augmenter. Sans mensualisation, chaque hausse réduit la marge disponible pour intégrer l’assurance et les frais obligatoires. Avec encore +0,20 point en décembre, les taux moyens atteindraient 4,10 % sur 20 ans et 4,25 % sur 25 ans.
À mesure que les taux augmentent, le blocage peut ainsi gagner des profils jusque-là finançables, comme lors de l’effet de ciseau de 2022.
Une hausse sur toutes les durées depuis septembre
| Durée | Septembre Moyen | Septembre Meilleur | Octobre Moyen | Octobre Meilleur | Novembre Moyen |
|---|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,40 % | 2,90 % | 3,50 % | 2,95 % | 3,70 % |
| 20 ans | 3,50 % | 3,12 % | 3,70 % | 3,20 % | 3,90 % |
| 25 ans | 3,70 % | 3,00 % | 3,85 % | 3,25 % | 4,05 % |
Taux nominaux hors assurance et frais. Données Finance Conseil ; grille de novembre établie avec une hausse de 0,20 point par rapport à octobre. « Meilleur » correspond au 5 % des dossiers ayant obtenu les conditions les plus avantageuses.
Des conditions moins favorables qu’en novembre 2025
| Durée | Moyen Nov. 2025 | Moyen Nov. 2026 | Écart en points | Meilleur Nov. 2025 |
|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,10 % | 3,70 % | +0,60 | 2,50 % |
| 20 ans | 3,25 % | 3,90 % | +0,65 | 2,60 % |
| 25 ans | 3,30 % | 4,05 % | +0,75 | 2,70 % |
Comparaison sur la base des grilles communiquées pour chaque période. Taux nominaux hors assurance et frais.
Avec 1200 € par mois, le montant empruntable diminue
| Durée | Taux Nov. 2025 | Capital Nov. 2025 | Taux Nov. 2026 | Capital Nov. 2026 | Perte de capacité | Baisse |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 20 ans | 3,25 % | 211 567 € | 3,90 % | 199 759 € | -11 808 € | -5,6 % |
| 25 ans | 3,30 % | 244 917 € | 4,05 % | 226 158 € | -18 759 € | -7,7 % |
Prêt amortissable à taux fixe, échéances mensuelles constantes de 1 200 € hors assurance ; frais exclus.
Sur 20 ans, un ménage perd près de 11 800 € de capacité d’emprunt en un an. Sur 25 ans, la perte atteint près de 18 800 €, soit 7,7 %. L’impact se retrouve dans le montant d’apport à mobiliser et une évolution des revenus à la hausse.
Les extrêmes des barèmes face au plafond d’usure
| Durée | Nominal le plus bas | Nominal le plus élevé | Écart en points | Plafond d’usure TAEG |
|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,55 % | 5,25 % | 1,70 | 4,68 % |
| 20 ans | 3,65 % | 5,38 % | 1,73 | 5,40 % |
| 25 ans | 3,70 % | 5,43 % | 1,73 | 5,40 % |
Taux fixes affichés dans les barèmes bancaires reçus pour novembre, tous profils confondus ; ne sont pas des taux effectivement accordés. Analyse : Finance Conseil.
Préserver l’accès au financement des projets soutenables
En ce début de mois, certains barèmes bancaires atteignent des niveaux incompatibles avec le taux d’usure. Notre rôle de courtier est essentiel : nous négocions les conditions qui permettent aux ménages de concrétiser leurs projets immobiliers. Mais notre marge de manoeuvre se réduit à mesure que les taux augmentent, face à un plafond d’usure qui s’ajuste trop tardivement. Sans mensualisation de son calcul, de nouvelles hausses pourraient exclure du crédit des ménages encore finançables aujourd’hui. L’expérience de 2022 doit nous conduire à agir avant que cet effet ciseau ne bloque à nouveau les projets.
Sophie Ho Thong – Directrice Générale – Finance Conseil
La situation actuelle en un coup d’œil
Cette évolution souligne surtout l’importance de regarder au-delà du seul taux affiché. Durée d’emprunt, apport, assurance et conditions négociées avec la banque peuvent sensiblement modifier le coût global d’un financement.
Dans un marché où les écarts entre établissements peuvent rester significatifs, la comparaison des offres conserve donc tout son intérêt pour les emprunteurs.
Chez Finance Conseil, les meilleurs taux obtenus sont les suivants :
- 10 ans → 3,15 %
- 15 ans → 3,2 %
- 20 ans → 3,45 %
- 25 ans → 3,45 %
💡 La notion de “meilleur taux” correspond au 5 % des dossiers ayant obtenu les conditions les plus avantageuses.