Les frais de garantie sur un prêt immobilier : qu’est-ce que c’est ?

L’achat de votre futur logement est réfléchi : vous allez contracter un prêt immobilier. Votre banquier vous parle alors du versement des frais de garantie …

• Qu’est-ce que les frais de garantie ?
• Pourquoi doit-on les payer lorsque nous faisons un prêt immobilier ?
• Quel sont leurs montants ?

Toutes les réponses dans cet article.

A quoi servent les frais de garantie lors de l’obtention d’un crédit immobilier

Lors d’un emprunt, les frais de garanties, aussi appelés frais de sûreté, sont les frais que vous devez verser à la banque afin de la couvrir en cas de complication pendant le remboursement de votre crédit.

Pour la banque, ces frais sont donc une assurance d’être indemnisée. Ils représentent une charge fixe inévitable lorsque vous contractez un prêt immobilier.

Ces frais existent sous plusieurs formes, les plus courantes sont les suivantes :

1. Cautionnement
2. Hypothèque
3. Privilège du prêteur de deniers (PPD)

Ces différentes garanties sont regroupées en deux catégories : les garanties réelles et les garanties personnelles.

Les garanties personnelles

Les garanties sont dites personnelles lorsqu‘une personne ou un organisme se porte garant du remboursement du prêt immobilier. C’est le cas pour le cautionnement.

Le cautionnement

Si vous choisissez cette garantie, une personne physique ou morale (la caution) assure le remboursement de votre emprunt auprès de votre banque en cas de difficulté. La caution peut être une mutuelle, une société privée de cautionnement ou encore une personne physique (précision : le cautionnement par une personne physique n’est quasiment plus pratiqué).

La procédure varie si votre cautionnement est simple ou solidaire.

• Simple : Lorsqu’il s’agit d’un cautionnement simple, la caution peut demander au prêteur de saisir et vendre vos biens avant d’entamer les procédures contre elle. Ce processus est appelé le bénéfice de discussion. La caution peut aussi demander à la banque de diviser le remboursement du prêt lorsqu’il y a plusieurs cautions, c’est le bénéfice de division.
• Solidaire : A contrario, si le cautionnement est solidaire, la caution renonce au bénéfice de discussion et de division. Elle devra obligatoirement payer votre dette. Ce cautionnement est le plus courant.

Cette forme de garantie est la plus fréquente quand vous faites un prêt. En effet, pour vous, c’est généralement la plus avantageuse car la moins coûteuse. De plus, elle ne requière aucun acte notarial préalable ce qui représente un réel gain de temps. Pour cela, nos courtiers vous conseillent de la privilégier.

Les garanties réelles

Intéressons nous maintenant aux garanties réelles. Une garantie est réelle lorsque c’est un bien qui couvre les frais de garantie et non une personne, qu’elle soit physique ou morale. Les sûretés réelles sont l’hypothèque et le privilège du prêteur de deniers.

L’hypothèque

Dans cette situation, vous devez donner des droits à la banque sur votre immeuble. En cas de non remboursement, l’établissement de crédit pourra entraîner une saisie de ce bien immobilier pour le revendre. L’hypothèque peut porter sur un logement déjà construit ou sur des droits de propriétés dont vous êtes titulaires.

Contrairement au cautionnement, cette garantie nécessite fréquemment un acte notarial. Ce type de garantie est généralement très coûteuse. Ainsi, lorsque c’est envisageable, nous vous recommandons de vous diriger vers le privilège du prêteur de deniers pour votre crédit immobilier.

Le privilège du prêteur de deniers (PPD)

Grâce à cette garantie, la banque sera la première à être indemnisée face aux autres créanciers. Pour cette sûreté, vous devez mettre en garantie du crédit un bien immeuble. Attention, ce bien immobilier, contrairement au cas de l’hypothèque doit déjà être existant. Comme pour l’hypothèque, la banque pourra engager la saisie et la vente de ce bien.

Le PPD ne s’applique pas sur un projet de construction car le bien n’est pas existant.

Montant des différentes garanties

Maintenant que vous connaissez les différentes garanties, vous vous demandez sûrement, quels sont leurs coûts ? Pas d’inquiétude, nous sommes là pour vous répondre.

Tout d’abord, retenez que leurs montants varient en fonction de la somme empruntée et du type de sûreté que vous avez choisi.

Coût du cautionnement

Vous le savez maintenant, cette garantie est la moins coûteuse. Regardons ensemble quels sont les frais liés à cette garantie.

Tout d’abord, si vous adoptez cette garantie, vous devrez verser un certain montant au fonds mutuel de garantie. Il correspond à 0,8 % du capital emprunté et sera accompagné sous certaines conditions d’un montant forfaitaire. Vous verserez ensuite une commission de caution allant de 150 à 600 euros. Bonne nouvelle, à la fin de votre emprunt, certains organismes vous remboursent une partie de cette commission de caution (entre 40 et 60%).

Pour estimer cette restitution de caution, vous pouvez utiliser le simulateur du site creditlogement.fr.

Montant de l’hypothèque

Si vous choisissez l’hypothèque, vous devrez financer les frais de notaire par paliers et leurs TVA, la taxe de publicité foncière d’un montant de 0,715% du prêt et enfin les frais d’inscription hypothécaire d’un coût de 0,05% du montant emprunté.

Prix du PPD

Enfin, le PPD ne nécessite pas de paiement de taxes de publicité foncière. Il faudra cependant financer les frais de notaire et les droits d’enregistrements.

Ce qu’il faut retenir des frais de garantie sur un prêt immobilier

Nous le savons, les banques sont couvertes lors de la contraction d’un prêt grâce au PPD, au cautionnement ou encore à l’hypothèque. Ces frais de garantie sont obligatoires alors il est essentiel de choisir la garantie la plus avantageuse. Pour cela, souvenez vous que leur coût varie en fonction du montant du crédit et du type de garantie choisi. La plus courante, souvent privilégiée par l’emprunteur est le cautionnement en raison de son prix plutôt faible.