Acheter un bien immobilier en SCI
Que vous envisagiez d’investir dans l’immobilier avec votre famille ou des proches, la SCI offre de nombreux avantages. Cependant, trouver le financement pour investir peut s’avérer compliqué, d’où l’importance de faire appel à un courtier spécialisé en SCI pour vous guider dans votre achat immobilier.
Quelle est la meilleure approche pour structurer vos activités d’investissement immobilier ? La SCI pour sûr !
Focus sur ce statut juridique et ses avantages !
Définition d’une SCI
Une SCI ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique permettant à plusieurs personnes (minimum 2 personnes) de détenir et gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.
Les parts de la SCI sont détenues par les associés, ce qui permet une gestion collective du patrimoine immobilier. Chaque associé investit une somme d’argent et, en contrepartie, acquiert une part sociale proportionnelle à son apport.
Parmi les principaux atouts de la SCI, on retrouve la facilité de gestion du patrimoine familial, l’optimisation fiscale et la possibilité de transmettre des biens immobiliers de manière avantageuse.
Contrairement à d’autres formes de sociétés, telles que les SARL ou les SAS, la SCI est principalement utilisée à des fins de gestion patrimoniale et immobilière et non commercial.
La SCI est composée d’associés et d’un gérant.
Pourquoi créer une SCI ?
La SCI permet de choisir votre régime fiscal
L’un des principaux avantages de la SCI est sa flexibilité en matière de régime fiscal.
Grâce à la société civile immobilière (SCI), par défaut, vos revenus générés (loyers) seront soumis à l’IR : impôt sur les revenus.
Cependant, sur demande de votre part, vous pouvez choisir d’être imposé à l’IS : l’impôt sur les sociétés.
Lorsque vous choisissez l’imposition à l’IS, seul le résultat de la société est imposable.
Si les bénéfices de la société civile immobilière sont inférieurs à 42 500 euros, vous serez imposés à hauteur de 15%. Sinon, votre taux d’imposition sera de 25%.
Grâce à ce mode d’imposition, chaque bien immeuble fera l’objet d’un amortissement. Le montant de cet amortissement sera ensuite déduit du résultat imposable composé essentiellement des loyers au même titre que les autres charges. Ainsi, plus le montant de votre amortissement est élevé moins votre résultat sera fort et moins votre imposition sera lourde.
⚠️ Dans une SCI à l’IS : si vous souhaitez vous reverser les bénéfices de la SCI via des dividendes ou via remboursement des comptes courants d’associés, vous serez alors taxés sur ces dividendes. Dans la majorité des cas, les dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) qui s’élève à 30%.
A contrario, si vous décidez d’opter pour une imposition à l’IR, ce sont les associés qui seront imposés personnellement à hauteur du résultat et de leur pourcentage de participation dans la SCI.
A vous désormais de choisir la fiscalité de votre SCI !
La SCI permet une transmission rapide et simplifiée de votre patrimoine immobilier
Dans une SCI, la transmission de votre patrimoine immobilier est largement simplifiée et moins coûteuse. En effet, dans ces sociétés, vous ne transmettez plus un bien immobilier mais des parts sociales puisque chaque associé a le droit de transmettre ses propres parts sociales. Vous pouvez ainsi diviser un bien immobilier en pourcentage à vos héritiers. Ce qui est impossible avec l’autre forme de détention d’un bien immobilier qu’est l’indivision.
Les droits de mutation et de donation sont réduits.
La SCI vous offre la possibilité de céder votre patrimoine à vos enfants de votre vivant, tout en conservant le contrôle de la gestion de vos biens. Autre avantage de la SCI familiale : l’association avec vos enfants lors d’un achat immobilier. En effet, la transmission des biens des parents à leurs enfants ou petits-enfants pourra être réalisée de manière progressive, ce qui permettra de répartir les charges fiscales de manière plus étalée sur la durée.
💡La simplification de la transmission entre concubins vise à prévenir l’exclusion du partenaire survivant par les enfants du concubin défunt.
L’indivision représente une situation dans laquelle plusieurs personnes ont des droits sur un bien immobilier sans savoir réellement comment il est divisé lors d’une transmission.
⚠️ Il est possible d’acheter en indivision avec ses parents.
Créer une SCI simplifie les tâches de gestion courantes
En regroupant la propriété de plusieurs biens immobiliers au sein d’une même entité, la SCI facilite la gestion quotidienne de ces biens. Vous pouvez ainsi centraliser la gestion locative, les travaux d’entretien, et les décisions relatives à la gestion du patrimoine immobilier.
Lors de la création d’une SCI, les statuts sont rédigés et beaucoup d’informations y sont inscrites. Par exemple, un gérant en charge de la gestion de la SCI peut être nommé et le processus de décision entre les actionnaires est préétabli. Tous ces éléments facilitent la gestion de la société car elles représentent un gain de temps et d’efficacité considérable.
Grâce à la société civile immobilière, votre patrimoine personnel est protégé
La SCI permet de limiter votre responsabilité aux montants de vos apports. En effet, la SCI étant enregistrée au registre du commerce et des sociétés, son patrimoine est légalement distinct de votre patrimoine personnel. Quand vous empruntez en SCI, la banque vous met généralement en caution pour l’engagement.
En SCI, c’est l’entreprise, et non les particuliers, qui détient le bien immobilier.
Obtenir un prêt immobilier en SCI
Lorsque vous envisagez d’acheter un bien immobilier, la création d’une SCI peut être une option intéressante. En plus des avantages mentionnés précédemment, la SCI peut faciliter le processus d’achat en permettant une répartition claire des droits de propriété entre les différents associés. La Société Civile Immobilière constitue une solution efficace pour diminuer les coûts d’acquisition. En combinant les capacités d’emprunt de chaque associée, le montant du prêt sera plus conséquent et les frais de dossier sont mutualisés. Comme pour un prêt classique pour des particuliers, la banque va analyser les ressources financières des associés pour se prémunir du risque de non-remboursement du prêt immobilier en SCI. Des garanties peuvent être demandées notamment une garantie hypothécaire, une caution solidaire…La SCI est transparente dans l’analyse de l’endettement.
La souscription d’une assurance décès invalidité sera obligatoire pour chaque associé.
La loi ne prévoit aucune exigence de capital social minimum. Le risque est réparti sur plusieurs associés et donc dilué pour une banque. Plus d’associés, plus de garanties, moins de risques pour la banque.
En résumé : votre SCI achète un bien immobilier, ce bien lui appartient et chaque associé à un pouvoir de décision sur la gestion de ce bien.
Les modalités d’achat en SCI
L’achat d’un bien immobilier via une SCI implique certaines spécificités :
- La rédaction des statuts, des règles de la SCI.
- La nomination d’un gérant.
- La répartition des parts sociales entre les associés.
Différences entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS
Voici un tableau récapitulatif plus technique avec les avantages et inconvénients de la mise en place d’une SCI à l’IR ou à l’IS.
SCI à l’IR : En choisissant l’Impôt sur le Revenu, chaque associé déclare la part des loyers correspondant à ses parts dans la section des revenus fonciers.
SCI à l’IS : La société est soumise à l’Impôt sur les Sociétés, ce qui peut être avantageux dans certaines situations fiscales. Avec ce régime, les associés ne sont personnellement imposés que sur les dividendes perçus. En conséquence, l’amortissement sera déduit de leur base imposable.
| SCI à l’IR (impôt sur le revenu) | SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) | |
|---|---|---|
| Résultat imposable | Règle des revenus fonciers :
|
Règle de l’IS :
|
| Imposition | Taux marginal de l’IR + Prélèvements sociaux (17,2%) | Résultat : IS à 25% ou 15% dans la limite de 42 500€
Dividendes : à défaut la flat tax à 30% ou sinon IR et prélèvements sociaux |
| Imputation des déficits |
|
Aucune limitation de durée |
| Cession | Plus value immobilière = Prix de cession – Prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition (7,5% sur le prix d’acquisition) et des travaux (15% sur le prix d’acquisition)
Taux d’imposition : IR à 19% + prélèvements sociaux à 17,2% Abattement pour durée de détention et exonération totale au bout de 30 ans (22 ans pour la partie relevant de l’impôt sur le revenu) |
Plus value immobilière = Prix de cession – valeur nette comptable (nulle à la fin de la période d’amortissement)
Taux d’imposition : IS à 25% Aucun abattement pour durée de détention |
| Avantages | Exonération des plus-values immobilière au bout de 22 ans pour la partie IR et 30 ans pour la partie prélèvements sociaux |
|
| Inconvénients | Taxation des revenus au taux marginal de l’IR (revenus fonciers) et prélèvements sociaux |
|
Comment créer une société civile immobilière ?
Maintenant que vous savez pourquoi il est intéressant de faire une société civile immobilière et quels sont ses avantages, vous allez découvrir quelles sont les différentes étapes de sa création.
Il faut savoir que cette élaboration est très encadrée d’un point de vue juridique.
Avant toute chose, retenez que pour faire une SCI, il faut au minimum deux associés et que vous n’avez pas le droit d’y exercer une activité commerciale puisque c’est une société civile.
Les différentes étapes nécessaires à l’élaboration d’une SCI
La création d’une SCI nécessite de nombreuses formalités. De la rédaction des statuts jusqu’à l’immatriculation au greffe du tribunal du commerce nous allons tout vous expliquer.
- Rédiger les statuts : Dans ces statuts, nous devons notamment retrouver la dénomination de l’entreprise, son capital social, sa durée de vie ou encore ses règles de fonctionnement. Ces statuts peuvent être effectués par un acte notarié ou sous seing privé.
- Enregistrer ses statuts en les déposant au CFE (Centre de Formalités des Entreprises)
- Nommer un ou plusieurs gérants : Cette étape est nécessaire seulement si vous ne l’avez pas fait lors de la rédaction du statut. Le gérant sera responsable de la SCI dans sa gestion courante.
- Publier au journal d’annonces légales (JAL) : La publication de l’annonce a un coût mais est obligatoire légalement. Cette publication s’effectue dans le département du siège social de l’entreprise.
- Établir et signer un dossier de création d’entreprise : Suite à la constitution de ce dossier que vous enverrez au greffe du tribunal du commerce vous obtiendrez l’immatriculation de la société. L’immatriculation signifie que la société peut désormais être identifiée et que sa création est effective.
Ce qu’il faut retenir lors de la création d’une SCI
Nous l’avons vu, créer une SCI permet d’avoir le choix concernant son régime fiscal, de protéger son patrimoine personnel, d’avoir un budget plus conséquent et de simplifier la gestion et la succession de son patrimoine.
Elle peut-être une bonne solution si vous vous placez dans une logique d’investissement à long terme.
Juridiquement, la société civile immobilière est très encadrée et il ne faut négliger aucune des formalités afin obtenir son immatriculation.
Pourquoi faire appel à un courtier spécialisé en SCI ?
Avant de vous lancer dans votre projet immobilier, n’hésitez pas à faire appel à des professionnels pour vous accompagner tout au long du processus.
Si vous envisagez de créer une SCI dans le cadre d’un projet immobilier, notre équipe de courtiers en prêt immobilier est là pour vous aider. Contactez-nous dès aujourd’hui pour bénéficier de conseils personnalisés et trouver la solution de financement adaptée à vos besoins.
Anciens cadres bancaires, nos courtiers possèdent une connaissance approfondie du secteur et vous conseillent sur la meilleure stratégie d’investissement à adopter.
Nous nous occupons de toutes les démarches administratives et négocions pour vous les meilleures conditions de financement auprès des banques.