Créer une SCI : pourquoi et comment faire ?
Une SCI confère à des associés des parts sociales dans une société afin d’y exercer une activité immobilière. Ce statut juridique est souvent utilisé par les investisseurs. Dans cet article nous allons voir quels sont ces avantages et pourquoi créer une SCI !
Nous verrons également comment créer ce type de société.
Pourquoi créer une SCI ?
La SCI permet de choisir votre régime fiscal
Grâce à la société civile immobilière (SCI), par défaut, vos revenus générés (loyers) seront soumis à l’IR : impôt sur les revenus.
Cependant, sur demande de votre part, vous pouvez choisir d’être imposé à l’IS : l’impôt sur les sociétés.
Lorsque vous choisissez l’imposition à l’IS, seul le résultat de la société est imposable.
Si les bénéfices de la société civile immobilière sont inférieures à 38 120 euros, vous serez imposés à hauteur de 15%. Sinon, votre taux d’imposition sera de 25%.
Grâce à ce mode d’imposition, chaque bien immeuble fera l’objet d’un amortissement. Le montant de cet amortissement sera ensuite déduit du résultat imposable composé essentiellement des loyers au même titre que les autres charges. Ainsi, plus le montant de votre amortissement est élevé moins votre résultat sera fort et moins votre imposition sera lourde.
⚠️ Dans une SCI à l’IS : si vous souhaitez vous reverser les bénéfices de la SCI via des dividendes, vous serez alors taxés sur ces dividendes. Dans la majorité des cas, les dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) qui s’élève à 30%.
A contrario, si vous décidez d’opter pour une imposition à l’IR, ce sont les associés qui seront imposés personnellement à hauteur du résultat et de leur pourcentage de participation dans la SCI.
A vous désormais de choisir la fiscalité de votre SCI !
La SCI permet une transmission rapide et simplifiée de votre patrimoine immobilier
Dans une SCI, la transmission de votre patrimoine immobilier est largement simplifiée et moins coûteuse. En effet, dans ces sociétés, vous ne transmettez plus un bien immobilier mais des parts sociales puisque chaque associé a le droit de transmettre ses propres parts sociales. Vous pouvez ainsi diviser un bien immobilier en pourcentage. Ce qui est impossible avec l’autre forme de détention d’un bien immobilier qu’est l’indivision.
L’indivision représente une situation dans laquelle plusieurs personnes ont des droits sur un bien immobilier sans savoir réellement comment il est divisé lors d’une transmission.
⚠️ Il est possible d’acheter en indivision avec ses parents.
Créer une SCI simplifie les tâches de gestion courantes
Lors de la création d’une SCI, les statuts sont rédigés et beaucoup d’informations y sont inscrites. Par exemple, un gérant en charge de la gestion de la SCI peut être nommé et le processus de décision entre les actionnaires est préétabli. Tous ces éléments facilitent la gestion de la société car elles représentent un gain de temps et d’efficacité considérable.
Grâce à la société civile immobilière, votre patrimoine personnel est protégé
La SCI permet de limiter votre responsabilité aux montants de vos apports. En effet, la SCI étant enregistrée au registre du commerce et des sociétés, son patrimoine est légalement distinct de votre patrimoine personnel.
La SCI permet d’avoir un budget plus conséquent
Enfin grâce à la SCI, votre capital pourra être cumulé à celui des autres associés ce qui le rendra plus important et facilitera les investissements immobiliers. Le risque est réparti sur plusieurs associés et donc dilué pour une banque. Plus d’associés, plus de garanties, moins de risques pour la banque.
Différences entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS
Voici un tableau récapitulatif plus technique avec les avantages et inconvénients de la mise en place d’une SCI à l’IR ou à l’IS.
| SCI à l’IR (impôt sur le revenu) | SI à l’IS (impôt sur les sociétés) | |
|---|---|---|
| Résultat imposable | Règle des revenus fonciers :
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Règle de l’IS :
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| Imposition | Taux marginal de l’IR + Prélèvements sociaux (17,2%) | Résultat : IS à 31% ou 15% dans la limite de 38 120€
Dividendes : Prélèvements forfaitaire unique (flat tax) à 30% ou à défaut taux IR et prélèvement sociaux |
| Imputation des déficits |
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Aucune limitation de durée |
| Cession | Plus value immobilière = Prix de cession – Prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition (7,5% sur le prix d’acquisition) et des travaux (15% sur le prix d’acquisition)
Taux d’imposition : IR à 19% + prélévements sociaux à 17,2% Abattement pour durée de détention et exonération totale au bout de 30 ans (22 ans pour la partie relevant de l’impôt sur le revenu) |
Plus value immobilière = Prix de cession – valeur nette comptable (nulle à la fin de la période d’amortissement)
Taux d’imposition : IS à 31% (et en 2021 : 25%) Aucun abattement pour durée de détention |
| Avantages | Exonération des plus-value immobilière au bout de 22 ans pour la partie IR et 30 ans pour la partie prélèvements sociaux |
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| Inconvénients | Taxation des revenus au taux marginal de l’IR (revenus fonciers) et prélèvements sociaux |
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Comment créer une société civile immobilière ?
Maintenant que vous savez pourquoi il est intéressant de faire une société civile immobilière et quels sont ses avantages, vous allez découvrir quelles sont les différentes étapes de sa création.
Il faut savoir que cette élaboration est très encadrée d’un point de vue juridique.
Avant toute chose, retenez que pour faire une SCI, il faut au minimum deux associés et que vous n’avez pas le droit d’y exercer une activité commerciale puisque c’est une société civile.
Les différentes étapes nécessaires à l’élaboration d’une SCI
La création d’une SCI nécessite de nombreuses formalités. De la rédaction des statuts jusqu’à l’immatriculation au greffe du tribunal du commerce nous allons tout vous expliquer.
- Rédiger les statuts : Dans ces statuts, nous devons notamment retrouver la dénomination de l’entreprise, son capital social, sa durée de vie ou encore ses règles de fonctionnement. Ces statuts peuvent être effectués par un acte notarié ou sous seing privé.
- Enregistrer ses statuts en les déposant au CFE (Centre de Formalités des Entreprises)
- Nommer un ou plusieurs gérants : Cette étape est nécessaire seulement si vous ne l’avez pas fait lors de la rédaction du statut. Le gérant sera responsable de la SCI dans sa gestion courante.
- Publier au journal d’annonces légales (JAL) : La publication de l’annonce a un coût mais est obligatoire légalement. Cette publication s’effectue dans le département du siège social de l’entreprise.
- Etablir et signer un dossier de création d’entreprise : Suite à la constitution de ce dossier que vous enverrez au greffe du tribunal du commerce vous obtiendrez l’immatriculation de la société. L’immatriculation signifie que la société peut désormais être identifiée et que sa création est effective.
Ce qu’il faut retenir lors de la création d’une SCI
Nous l’avons vu, créer une SCI permet d’avoir le choix concernant son régime fiscal, de protéger son patrimoine personnel, d’avoir un budget plus conséquent et de simplifier la gestion et la succession de son patrimoine.
Elle peut-être une bonne solution si vous vous placez dans une logique d’investissement à long terme.
Juridiquement, la société civile immobilière est très encadrée et il ne faut négliger aucune des formalités afin obtenir son immatriculation.