Acheter en indivision avec ses parents : tout ce qu’il faut savoir
Devenir propriétaire lorsqu’on est jeune peut parfois devenir un parcours du combattant : sortie d’études, manque de revenus, critères exigés par les banques non remplis, marché immobilier défavorable… Les organismes bancaires deviennent alors frileux pour accorder un prêt immobilier aux jeunes actifs qui ne possèdent pas tous un dossier solide. Cependant il existe d’autres alternatives pour aider ses enfants à acheter un bien immobilier.
Acheter une maison avec ses parents peut être une solution intéressante lorsque vous souhaitez devenir propriétaire rapidement et facilement.
Pour acheter un bien immobilier, plusieurs options s’offrent à vous comme :
- L’indivision
- Le démembrement de propriété
- L’achat via une Société Civile Immobilière (SCI) familiale : acheter en SCI avec ses parents
Acheter à plusieurs permet de bénéficier d’une capacité d’emprunt plus conséquente et ainsi de cibler un bien immobilier dont le montant est plus élevé.
Comment acheter un bien immobilier avec ses parents ?
Lorsque vous décidez d’acheter un bien immobilier avec vos parents, il est essentiel de bien préparer votre projet. Voici quelques étapes importantes à suivre :
- Définir vos objectifs communs : discutez avec vos parents pour comprendre clairement les motivations et les avantages attendus de cet achat en commun.
- Établir un budget : déterminez le montant que chaque partie est prête à investir dans l’acquisition du bien.
- Choisir le type d’acquisition : vous pouvez opter pour l’indivision, le démembrement de propriété ou l’achat via une SCI familiale. Chaque option a ses particularités et ses obligations légales.
Acheter en indivision avec ses parents
Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision désigne un régime juridique où plusieurs personnes achètent un bien immobilier. Ils deviennent ainsi propriétaire à hauteur de leur apport financer sur le bien immobilier.
Concrètement vous réalisez un prêt immobilier à plusieurs notamment avec vos parents, vous devenez coemprunteurs (indivisaires) et devez rembourser une partie du prêt en fonction de vos apports financiers respectifs. L’indivision permet d’emprunter un plus grand montant de prêt en partageant les mensualités à plusieurs.
💡 L’investissement de chacun dans le bien immobilier est énoncé dans l’acte de vente.
Les avantages et les inconvénients de l’indivision
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Répartition des charges et des coûts entre les coïndivisaires | Décisions prises à la majorité, même si les quotes-parts de chacun diffèrent |
| Souplesse dans la gestion du bien | Difficulté à vendre le bien sans l’accord de tous les coïndivisaires, nécessité d’avoir une bonne entente entre les indivisaires |
| Possibilité de sortir de l’indivision à tout moment | L’un des indivisaires peut à tout moment provoquer le partage du bien, ce qui implique un rachat de parts (rachat de soulte) ou la vente du bien immobilier |
| Augmentation de votre budget lié à l’achat du bien immobilier | Nécessité de se mettre d’accord sur la gestion du bien immobilier |
💡 Il est donc vivement recommandé de signer une convention d’indivision pour éviter que chaque partie puisse renoncer à la propriété du bien quand il le souhaite.
Que faire dans le cadre d’un décès en indivision ?
Les héritiers peuvent prendre possession des parts du défunt. Il faudra alors procéder au rachat de soulte.
Acheter en démembrement avec ses parents
Les enfants peuvent acquérir un bien immobilier en passant par un démembrement de propriété.
Deux principes composent le droit de propriété :
- L’usufruit
- La nue-propriété
Qu’est-ce que l’usufruit ?
Il s’agit d’une personne qui possède le droit de jouir du bien immobilier mais qui n’est pas pour autant propriétaire du bien immobilier. Ce dernier peut tout de même être mis en location.
Qu’est que la nue-propriété ?
Il s’agit d’obtenir la propriété du bien immobilier (droit de disposer du bien) sans y habiter et sans le louer. Vous pouvez cependant choisir de le vendre, de le donner ou encore de le léguer.
💡 Pour ce dernier choix, cet acte juridique nécessite de faire appel à un notaire.
Dans les faits, le démembrement désigne une situation où vos parents achètent le bien immobilier et vous donnent la nue-propriété. On parle alors d’une donation avec réserve d’usufruit.
Vos parents conservent ainsi le droit d’usage du bien. Ils ont la possibilité de vous le mettre gratuitement à disposition en contrepartie d’un paiement de charges car vous devenez nu-propriétaire. Enfin, ils peuvent vous léguer le bien immobilier dans le cadre d’une donation familiale.
💡 En cas de décès de vos parents, vous récupérez la pleine propriété du bien. Il n’y aura pas de frais, ni de taxes à payer.
Les avantages et les inconvénients du démembrement de propriété
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Transmission anticipée du patrimoine aux enfants | Nécessité de s’accorder sur la gestion et l’entretien du bien entre usufruitier et nu-propriétaire |
| Avantages fiscaux pour l’usufruitier et le nu-propriétaire | Disparition de l’usufruit en cas de décès de l’usufruitier |
| L’accord des deux est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien |
La caution des parents
Vos parents peuvent se porter caution sur votre emprunt immobilier. Véritable atout pour votre dossier d’emprunteur, ils vous aident ainsi à acheter votre bien immobilier en servant de garantie supplémentaire auprès des banques.
Néanmoins, si vous n’arrivez pas à rembourser le prêt immobilier, ils seront dans l’obligation de le faire à votre place. Vos parents doivent donc disposer de revenus suffisants pour assumer cette charge.
Les avantages et les inconvénients du cautionnement
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Facilite l’obtention d’un financement plus important | Les banques ont l’obligation légale d’envoyer chaque année une lettre d’information au cautionnaire, ce qui ajoute un coût supplémentaire au crédit |
| Les cautions doivent dans certains cas être assurées en cas de décès | |
| L’accord des deux est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien |
Acheter via une SCI familiale avec ses parents
La SCI familiale est une société civile immobilière constituée entre les membres d’une même famille et qui a pour objectif de détenir et de gérer des biens immobiliers via le biais de parts sociales.
L’entreprise familiale détient le bien immobilier et les associés détiennent des parts sociales.
Les avantages et les inconvénients d’un achat via une SCI familiale
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Organisation et gestion simplifiées | Frais de constitution et de gestion de la SCI (environ 200 euros) |
| Regroupement de capacité d’emprunt et achat du bien par la SCI | Obligations déclaratives et comptables car il est question d’une société |
| Pas d’obligation de rachat de parts car elles sont cessibles | Nécessité de rédiger des statuts clairs pour éviter les conflits familiaux (régime d’imposition) |
| Favorise l’investissement locatif | Obligation de tenir des assemblées générales annuelles |
| Facilité de transmission du patrimoine aux héritiers (avantages fiscaux) |
Que faire en cas de décès lors d’une SCI familiale ou d’une indivision ?
Dans le cadre d’une SCI, la transmission des parts lors d’un décès de l’un des associés est au préalable définie dans les statuts de la société.
Si l’un des deux parents venait à décéder, l’autre conjoint récupère les parts.
Si malheureusement ce sont les deux parents qui décèdent alors les héritiers se répartissent les parts de la SCI familiale.
Quel que soit le mode d’acquisition choisi il sera nécessaire d’anticiper ces situations pour éviter des complications lorsque survient le moment.
Le prêt ou le don familial
Le prêt familial ou le don familial sont deux moyens de financer votre projet immobilier.
Le don familial permet d’augmenter la capacité d’emprunt. Vos parents vous donnent ainsi une somme d’agent qui servira comme apport personnel pour votre achat immobilier.
💡 Des frais de donations peuvent s’appliquer si vous donnez plus de 100 000€ tous les 15 ans.
Autre alternative, le prêt familial : en tant que parents, vous venez accorder un prêt à vos enfants pour leur permettre d’acquérir un bien immobilier. Le prêt familial est plus flexible car il permet un remboursement à votre rythme et selon les modalités convenues ensemble.
Les parents peuvent acheter le bien immobilier pour transférer la nue-propriété à leurs enfants, il s’agit d’un don familial bénéficiant d’un taux d’imposition faible.
En résumé sur l’achat d’un bien immobilier en indivision avec ses parents
Il existe de multiples possibilités pour faciliter l’accession à la propriété et optimiser la transmission patrimoniale. Avant de vous engager, assurez-vous de comprendre les spécificités de chaque option (indivision, démembrement, SCI familiale) et de consulter un notaire pour votre projet immobilier.
Nous vous recommandons vivement de solliciter un courtier immobilier pour obtenir les meilleures conditions d’emprunt et pour vous accompagner dans le financement de ces projets.