Vous avez déjà été propriétaire et souhaitez acheter un nouveau bien ? Vous êtes considéré comme secundo-accédant.
Ce nouvel achat soulève des questions spécifiques. Faut-il vendre avant d’acheter ? Comment financer votre projet si vous remboursez encore un crédit ? Quelles aides pouvez-vous obtenir ?
Dans cet article, découvrez le statut de secundo-accédant, ses particularités et les solutions pour financer votre nouveau projet immobilier.
L’essentiel à retenir
- Un secundo-accédant achète un nouveau bien après avoir déjà été propriétaire.
- Selon son projet, il peut vendre son logement actuel ou le conserver, notamment pour le louer.
- La revente peut permettre de constituer un apport. Si l’achat intervient avant la vente, un prêt relais ou un prêt achat-revente peut être envisagé.
- Le financement doit tenir compte du budget, du patrimoine et du calendrier des deux opérations.
Qu’est-ce qu’un secundo-accédant ?
Un secundo-accédant est une personne qui achète un bien immobilier après avoir déjà été propriétaire.
Le plus souvent, il s’agit d’un acquéreur qui vend sa résidence principale pour en acheter une nouvelle. Mais d’autres situations sont possibles : conserver son premier logement pour le louer, acheter un bien adapté à l’évolution de sa famille ou acquérir une nouvelle résidence après une séparation.
Quelle est la différence entre un primo-accédant et un secundo-accédant ?
Un primo-accédant achète sa résidence principale pour la première fois ou n’en a pas été propriétaire au cours des deux dernières années. Sous certaines conditions, il peut bénéficier de dispositifs d’aide comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ).
Le secundo-accédant a, quant à lui, déjà été propriétaire. Il connaît généralement mieux les démarches liées à l’achat immobilier et peut disposer d’un patrimoine ou d’un apport issu de la revente de son précédent logement.
Son projet peut toutefois être plus complexe s’il doit vendre son bien actuel, rembourser un crédit en cours ou gérer temporairement deux logements.
Dans quelles situations devient-on secundo-accédant ?
Vous pouvez être considéré comme secundo-accédant si :
- vous vendez votre résidence principale pour acheter un logement plus grand ou mieux situé,
- vous conservez votre premier bien pour le louer et achetez une nouvelle résidence principale,
- vous achetez un logement après un divorce ou une séparation,
- vous déménagez pour des raisons professionnelles,
- vous réalisez un investissement immobilier après l’achat de votre résidence principale.
Dans ces différentes situations, l’enjeu reste le même : adapter le financement à votre nouveau projet immobilier.
J’ai déjà acheté une fois : qu’est-ce qui change pour mon prochain achat ?
Votre expérience d’un premier achat constitue un avantage. Vous connaissez déjà les principales étapes d’une acquisition. Votre situation patrimoniale et financière a également pu évoluer.
En revanche, un deuxième achat nécessite parfois de coordonner la vente de votre logement actuel avec l’acquisition du suivant. Une préparation financière en amont est donc essentielle.
Vous disposez souvent d’un apport personnel plus important
La vente de votre logement peut vous permettre de récupérer une partie du capital constitué au fil des remboursements et, éventuellement, de réaliser une plus-value. Après remboursement du capital restant dû, la somme disponible peut compléter votre épargne et servir d’apport personnel.
Cet apport permet de réduire le montant à emprunter et peut faciliter l’obtention de votre nouveau crédit immobilier.
Votre situation financière peut être plus solide
Depuis votre premier achat, votre situation a pu évoluer favorablement grâce à des revenus plus élevés, une capacité d’épargne accrue ou un historique de remboursement rassurant pour la banque.
Ces éléments peuvent renforcer votre dossier, sans toutefois garantir l’obtention du financement.
Vous connaissez déjà les étapes d’un achat immobilier
Votre première acquisition vous a familiarisé avec la recherche d’un bien, le financement, la signature du compromis et le rendez-vous chez le notaire. Cette expérience peut vous aider à aborder votre nouveau projet plus sereinement.
Les contraintes à anticiper pour votre deuxième achat
Selon votre situation, vous devrez peut-être mener plusieurs démarches en parallèle : vendre votre logement, acheter le suivant, solder un crédit immobilier ou organiser votre déménagement.
Si l’achat intervient avant la vente, une solution de financement temporaire peut également être nécessaire.
Comment financer un deuxième achat immobilier ?
La solution dépend principalement de votre projet. Avez-vous déjà vendu votre logement ? Souhaitez-vous le conserver ? Remboursez-vous encore un crédit immobilier ?
Si vous envisagez de vendre, commencez par faire estimer votre bien. Sa valeur permettra notamment d’évaluer votre futur apport et votre besoin de financement.
Acheter après avoir vendu son logement : la solution la plus simple
Vendre son logement avant d’en acheter un nouveau permet de connaître précisément le montant disponible pour financer la prochaine acquisition.
Le produit de la vente peut servir à solder le capital restant dû, constituer votre apport et réduire le montant de votre nouvel emprunt.
Cette solution peut toutefois imposer une période de transition si vous ne trouvez pas immédiatement votre futur logement. Une location temporaire peut alors être envisagée.
Acheter avant de vendre : le prêt relais
Vous avez trouvé votre futur logement, mais votre résidence actuelle n’est pas encore vendue ? Le prêt relais peut vous permettre d’acheter sans attendre la vente.
La banque avance une partie de la valeur estimée de votre logement actuel. Le prêt est ensuite remboursé lors de la vente de ce bien.
Son montant représente généralement entre 50 % et 80 % de la valeur estimée du logement, après déduction du capital restant dû, le cas échéant.
Cette solution permet de saisir une opportunité immobilière et de faciliter la transition entre les deux logements. Elle entraîne toutefois une charge financière supplémentaire tant que l’ancien bien n’est pas vendu. Il est donc nécessaire de vérifier que votre budget peut la supporter.
Conserver son premier bien et financer le second
Vous pouvez également conserver votre premier logement pour le mettre en location et acheter une nouvelle résidence principale.
Cette stratégie permet de développer votre patrimoine et de percevoir des revenus locatifs. Elle nécessite toutefois une capacité d’emprunt suffisante.
La banque étudie alors vos revenus, vos charges et votre taux d’endettement. Elle ne retient généralement qu’une partie des futurs loyers afin de prendre en compte le risque de vacance locative ou d’impayés.
Le prêt achat-revente : une alternative au prêt relais
Le prêt achat-revente permet de regrouper dans un même financement le capital restant dû sur votre crédit actuel et la somme nécessaire à l’achat du nouveau logement.
Vous remboursez ainsi une seule mensualité, calculée sur l’ensemble du financement.
Cette solution peut simplifier la période de transition, mais elle n’est pas proposée par toutes les banques.
Un courtier peut vous aider à déterminer si elle est adaptée à votre situation.
Quelle solution choisir selon votre situation ?
Le choix dépend de votre projet et de votre situation financière.
| Votre situation | La solution la plus adaptée |
|---|---|
| Vous avez déjà vendu votre logement. | Utiliser votre apport et souscrire un nouveau prêt immobilier. |
| Vous achetez avant de vendre. | Étudier la mise en place d’un prêt relais. |
| Vous conservez votre premier bien pour le louer. | Financer le nouvel achat en tenant compte des revenus locatifs retenus par la banque. |
| Vous souhaitez regrouper le financement pendant la transition. | Envisager un prêt achat-revente, si un établissement le propose. |
Il n’existe pas de solution universelle. Le financement doit être adapté à votre budget, votre projet et au calendrier des opérations.
Faut-il vendre avant d’acheter ou acheter avant de vendre ?
Le choix dépend notamment de votre situation financière, du marché immobilier local et de votre capacité à gérer une période de transition.
| Vendre avant d’acheter | Acheter avant de vendre |
|---|---|
| Vous connaissez précisément votre budget. | Vous pouvez saisir rapidement une opportunité immobilière. |
| Votre financement est généralement plus simple. | Vous pouvez emménager directement dans votre nouveau logement. |
| Vous limitez le risque de cumuler plusieurs charges de crédit. | Vous disposez de davantage de temps pour vendre votre ancien bien. |
| Un logement temporaire peut être nécessaire. | Un prêt relais ou un autre financement spécifique peut être nécessaire. |
Dans un marché dynamique, acheter avant de vendre peut être pertinent si votre logement a de bonnes perspectives de revente. À l’inverse, vendre en premier permet de sécuriser votre budget lorsque les délais de transaction sont plus longs.
Avant de vous engager, il est donc important d’étudier votre capacité d’emprunt et votre plan de financement.
Quelles aides pour un secundo-accédant ?
Le statut de secundo-accédant ne vous exclut pas nécessairement de toutes les aides.
L’éligibilité dépend du dispositif, de vos revenus et de la nature de votre projet.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : est-il encore accessible ?
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est généralement réservé aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant leur demande.
Un secundo-accédant n’y est donc, en principe, pas éligible. Des exceptions existent toutefois, notamment dans certaines situations de handicap ou lorsque le logement a été rendu inhabitable par une catastrophe reconnue.
Par ailleurs, si vous n’êtes plus propriétaire de votre résidence principale depuis au moins deux ans et remplissez les autres conditions du dispositif, vous pouvez de nouveau être considéré comme primo-accédant au sens du Prêt à Taux Zéro.
D’autres prêts peuvent compléter votre financement
Même sans Prêt à Taux Zéro, d’autres dispositifs peuvent contribuer au financement de votre projet. Selon votre situation, il peut notamment s’agir :
- du prêt Action Logement,
- du Prêt Accession Sociale (PAS), sous conditions de ressources,
- de prêts proposés par certaines collectivités territoriales,
- d’aides à la rénovation énergétique lorsque votre projet comprend des travaux.
Les conditions varient selon les dispositifs. Il est donc utile de vérifier votre éligibilité avant de finaliser votre financement.
Pourquoi faire appel à un courtier lorsqu’on est secundo-accédant ?
Un deuxième achat immobilier peut nécessiter de coordonner vente, nouvel achat et financement. Le courtier vous aide à construire un montage adapté à votre situation, au-delà de la seule recherche d’un taux.
Il peut notamment :
- analyser votre capacité d’emprunt en tenant compte de votre crédit actuel,
- évaluer l’apport disponible après la vente de votre logement,
- comparer le prêt relais, le prêt achat-revente et le crédit immobilier classique,
- rechercher des conditions adaptées en matière de taux et d’assurance emprunteur,
- anticiper le calendrier entre la vente et la nouvelle acquisition.
Cet accompagnement vous permet de disposer d’une vision globale de votre financement et de choisir une solution cohérente avec votre projet.
