Compromis de vente : tout savoir sur le sujet

Vous souhaitez acheter un bien immobilier ou vendre le vôtre ? Vous vous demandez ce qu’est le compromis de vente ? Quel est son but ? A quoi sert-il lors d’un achat immobilier ?

Devenez incollable sur le compromis de vente ! 😉


Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Définition compromis de vente

C’est quoi un compromis de vente ? Le compromis de vente est un “avant-contrat” qui représente un premier engagement des deux parties sur une vente immobilière.

Il se distingue de la promesse de vente qui engage seulement le vendeur.

Le compromis de vente immobilier est également appelé promesse synallagmatique de vente et peut être réalisé sous 2 formes :

  • L’acte sous signature privée réalisée par les deux parties (acheteur et vendeur ou si besoin par un agent immobilier)
  • L’acte authentique établit par un notaire

À quoi sert un compromis de vente ?

La signature du compromis de vente s’effectue à la suite de l’acceptation de l’offre d’achat et permet de sceller la vente et l’accord entre le vendeur et l’acheteur du bien immobilier. On dit alors que le compromis de vente vaut vente. Cet avant-contrat est réalisé avant la vente définitive.

L’importance du compromis de vente dans un achat immobilier

Bien qu’il ne soit pas obligatoire légalement, le compromis de vente immobilier permet de :

  • Sécuriser la future vente
  • Protéger les intérêts du vendeur et de l’acheteur
  • De déterminer les conditions précises dans lesquelles la vente du bien immobilier s’effectuera

Grâce à cet avant-contrat, vous y verrez plus clair dans les modalités de la vente du bien immobilier.

Les éléments essentiels du compromis de vente

Que contient le compromis de vente immobilier ?

Ce document possède plusieurs informations majeures :

  • Vos coordonnées
  • Les coordonnées du vendeur
  • Des informations concernant votre futur bien (l’adresse, l’origine du bien, la date de disponibilité, le descriptif détaillé du bien, ses équipements, ses annexes, l’existence d’une hypothèque, diagnostic technique immobilier, diagnostic de performance énergétique…)
  • Le prix de vente et les modalités de paiement (les frais d’agence si vous passez par un agent immobilier)
  • La durée de validité de la promesse et la date limite de la signature de l’acte de vente définitif
  • Des informations sur le droit de rétractation
  • Les mentions légales (taxes, impôts…)
  • Les conditions suspensives de vente
  • Le dépôt de garantie (facultatif mais d’usage)

Le dépôt de garantie est un pourcentage à verser du montant du prix de la vente. Il s’agit d’un acompte qui sera déduit du prix de vente lors de la signature de l’acte authentique. Si la vente est annulée, le dépôt de garantie est récupéré.

💡 Le compromis de vente est un avant-contrat important, veillez à bien relire les éléments mentionnés avant la signature !

Les conditions suspensives présentes dans le compromis de vente

Le compromis de vente immobilier inclut des clauses suspensives qui ont pour effet d’annuler la vente si elles ne sont pas remplies :

La condition suspensive d’obtention de prêt

La condition suspensive d’obtention de prêt est une clause qui protège l’acheteur en cas de refus d’obtention de prêt immobilier de la part des établissements bancaires. L’acheteur est ainsi protégé et évite de s’exposer à des conséquences financières à la suite de ce désengagement. Il n’y aura pas de pénalité pour l’acheteur et la vente sera annulée. La condition suspensive d’obtention de prêt est utilisée dans le cas où vous avez recours à un emprunt pour financer l’achat du bien immobilier.

💡 Un paiement comptant ne contient pas de condition suspensive de prêt dans le compromis de vente.

La condition suspensive d’absence de servitude

Clause qui permet à l’une partie d’annuler la vente s’il y a une servitude constatée sur le bien immobilier.

Les servitudes peuvent inclure les :

  • Restrictions sur l’utilisation d’un terrain ou d’une propriété
  • Restrictions d’accès ou de construction (droit de passage)

En résumé, les servitudes portent sur les restrictions susceptibles de déprécier le bien.

La renonciation du droit de préemption par une collectivité publique

Le droit de préemption est le droit par la collectivité publique d’acquérir le bien à la place de l’acheteur. Il est nécessaire de renoncer à ce droit en envoyant à la collectivité une DIA : Déclaration d’Intention d’Aliéner.

La condition suspensive d’absence d’inscription hypothécaire

Il ne doit pas exister d’hypothèque sur le bien.

Pourquoi recourir au notaire pour rédiger le compromis de vente ?

Comme indiqué plus haut, la rédaction du compromis de vente peut être réalisée par le vendeur et l’acheteur (éventuellement par un agent immobilier). Il s’agit alors d’un compromis de vente sous seing privé (entre particuliers).

Une erreur dans le compromis de vente immobilier peut vite arriver et cela peut porter préjudice aux deux parties.

Le compromis de vente contient certaines clauses qui peuvent paraître complexes, nous vous recommandons vivement de passer par un notaire pour la rédaction du compromis de vente.

Le notaire expert dans ce domaine, n’oubliera pas de mentionner tous les éléments importants (clauses suspensives…) et ainsi d’éviter de faire d’annuler la vente immobilière.

D’ailleurs il est obligatoire de solliciter un notaire pour la rédaction du compromis de vente, si celui-ci a une durée de validité supérieure à 18 mois.

Que se passe-t-il après la signature du compromis de vente ?

Une fois le compromis signé, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours par lettre recommandée avec avis de réception. Ce délai dépassé, vous ne pourrez plus annuler la vente. Pendant ces 10 jours, le vendeur pourra décider de ne plus vous vendre son bien, sans avoir à vous dédommager.

Si l’offre est maintenue au-delà de ces 10 jours, le propriétaire aura 45 jours à 60 jours pour justifier d’un accord de crédit de la part d’une banque.

2 à 3 mois après la signature du compromis, vous pourrez alors signer l’acte authentique de vente chez le notaire. La remise des clés peut s’effectuer !

Quel est le rôle du courtier lors de la vente d’un bien immobilier ?

C’est à l’étape de la signature du compromis de vente immobilier ou juste après qu’il est conseillé de faire appel à un courtier immobilier.

En effet, une fois que vous avez trouvé un bien immobilier et que le compromis de vente est signé, le courtier va soumettre votre dossier de financement à plusieurs établissements bancaires et va négocier les meilleures conditions :

  • Taux de prêt
  • Garanties
  • Frais de dossier
  • Assurance emprunteur.

Faire appel à un courtier va vous permettre de maximiser les chances de respecter le délai d’obtention d’un prêt qui est généralement de 45 à 60 jours. Bénéficiez d’un accompagnement en toute sérénité jusqu’à la signature finale chez le notaire.