Vous êtes propriétaire et souhaitez changer de logement ?
Une question se pose alors : faut-il vendre votre bien actuel avant d’en acheter un nouveau, ou faire l’inverse ?
Chaque solution présente des avantages, mais aussi des risques, notamment en matière de financement et de délais.
Découvrez les différentes stratégies possibles et les précautions à prendre pour réussir votre projet d’achat-revente immobilier.
L’essentiel à retenir
- Vendre avant d’acheter permet de sécuriser votre budget, mais peut nécessiter un logement temporaire.
- Acheter avant de vendre offre davantage de souplesse, à condition de disposer d’un financement adapté.
- Le prêt relais et le prêt achat-revente peuvent permettre de financer votre nouveau logement avant la vente de l’ancien.
- Une estimation réaliste de votre bien et une bonne anticipation des délais sont essentielles pour limiter les risques financiers.
Pourquoi est-il difficile de vendre et d’acheter en même temps ?
Vendre un logement pour en acheter un autre demande une bonne organisation. Les deux transactions n’avancent pas toujours au même rythme.
Vous pouvez trouver votre futur logement avant d’avoir vendu l’ancien. À l’inverse, votre bien peut être vendu alors que vous n’avez pas encore trouvé celui qui vous convient.
À cela s’ajoute la question du financement. Tant que la vente n’est pas finalisée, vous ne connaissez pas précisément le montant dont vous disposerez pour votre nouvel achat.
Le principal enjeu consiste donc à coordonner les délais tout en sécurisant votre projet.
Faut-il vendre avant d’acheter ou acheter avant de vendre ?
Vendre avant d’acheter : quels sont les avantages et les inconvénients ?
Vendre votre logement avant d’en acheter un autre permet de connaître précisément votre budget, après remboursement éventuel de votre crédit immobilier. Vous évitez également de supporter simultanément les charges de deux logements.
Le principal inconvénient est le risque de ne pas avoir trouvé votre futur bien au moment de quitter l’ancien.
Vous devrez alors envisager une solution temporaire : location, hébergement chez des proches ou accord avec l’acquéreur pour rester quelques semaines supplémentaires dans le logement.
Cette transition peut entraîner des dépenses supplémentaires, notamment pour le déménagement, le stockage de vos meubles ou la location provisoire.
Acheter avant de vendre : davantage de souplesse, mais aussi de risques
Acheter avant de vendre permet de saisir une opportunité immobilière sans attendre la vente de votre logement actuel. Vous pouvez également organiser votre déménagement sans passer par une location temporaire.
En revanche, vous devez pouvoir financer votre nouvel achat alors que votre ancien logement n’est pas encore vendu.
Si la vente prend du retard ou si le prix obtenu est inférieur à vos prévisions, vous risquez de rencontrer des difficultés financières.
Il est donc indispensable de faire étudier votre capacité de financement avant de vous engager.
Votre capacité d'emprunt est de
soit une mensualité de
| Montant de votre prêt | |
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| Mensualité totale | |
| Taux d'intérêt du prêt | |
| Mensualité du prêt | |
| Taux d'assurance | |
| Mensualité de l'assurance | |
| Durée du prêt | |
| Coût du crédit | |
| Coût de l'assurance | |
| Coût total |
Peut-on financer un nouvel achat immobilier avant d’avoir vendu ?
Oui, il est possible d’acheter un nouveau logement alors que vous remboursez encore votre crédit immobilier actuel.
Toutefois, la banque doit s’assurer que votre situation financière permet de supporter cette opération.
Elle examine notamment :
- Vos revenus et votre taux d’endettement,
- Le capital restant dû sur votre prêt actuel,
- La valeur estimée du bien à vendre,
- Votre épargne et votre reste à vivre,
- L’avancement de votre projet de vente.
Si votre logement est déjà sous compromis, cela peut rassurer la banque, même si la transaction n’est pas encore définitive.
Selon votre profil, plusieurs types de financement peuvent être envisagés, notamment le prêt relais ou le prêt achat-revente.
Il est également possible de cumuler temporairement deux crédits immobiliers, sous réserve que vos revenus et votre situation financière le permettent.
Le prêt relais : l’option la plus connue pour acheter avant de vendre
Le prêt relais est la solution la plus utilisée lorsqu’un propriétaire souhaite acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu son logement actuel.
Il permet d’obtenir une avance correspondant généralement à 70 à 90 % de la valeur estimée du bien à vendre, sous déduction éventuelle du capital restant dû. Son montant dépend des conditions de la banque.
Ce financement est généralement accordé pour une durée courte, souvent de 12 à 24 mois.
Le principal avantage du prêt relais est de financer votre nouvel achat sans attendre la vente définitive de votre logement actuel.
Mais il a aussi un coût. Vous devez payer des intérêts sur la somme avancée par la banque.
Selon le montage choisi, ces intérêts peuvent être réglés chaque mois ou différés jusqu’à la vente du bien.
Le prêt relais entraîne également des frais éventuels de dossier, de garantie et d’assurance emprunteur.
Le principal risque apparaît si votre logement ne se vend pas dans les délais prévus. Dans ce cas, vous pouvez être contraint de revoir votre prix de vente à la baisse ou de prolonger la période de financement, lorsque cela est possible.
Le prêt achat-revente : une alternative au prêt relais
Le prêt achat-revente permet d’intégrer dans un même financement le remboursement de votre ancien crédit et l’achat de votre nouveau logement.
Cette solution peut être intéressante si vous avez encore un capital important à rembourser sur votre bien actuel.
Une étude personnalisée permet de déterminer si ce montage est plus adapté qu’un prêt relais classique.
Elle permet de simplifier la gestion de vos mensualités pendant la transition. Toutefois, ses conditions varient selon les banques et votre situation financière.
Comment sécuriser votre budget avant de vendre et d’acheter ?
Commencez par faire estimer votre logement de manière réaliste. Comparez plusieurs estimations et renseignez-vous sur les prix pratiqués dans votre secteur. Une surestimation pourrait fragiliser votre projet si le bien se vend moins cher que prévu.
Établissez ensuite votre budget global. En plus du prix d’achat, intégrez les frais de notaire, les garanties, les travaux éventuels, le déménagement et le coût du crédit.
Enfin, prévoyez une marge de sécurité pour faire face aux imprévus, notamment si la vente de votre logement prend du retard.
Les solutions pour faire coïncider vente et achat
La vente longue
La vente longue consiste à prévoir un délai plus important entre la signature du compromis de vente et l’acte authentique chez le notaire.
Au lieu d’un délai classique d’environ trois mois, les parties peuvent convenir d’un délai plus long. Cela laisse au vendeur davantage de temps pour trouver son futur logement et organiser son déménagement.
Il faut néanmoins obtenir l’accord de l’acheteur.
La condition suspensive de vente
La condition suspensive de vente permet de conditionner votre nouvel achat à la vente de votre logement actuel, avec l’accord du vendeur.
Si cette dernière n’aboutit pas dans les conditions prévues au contrat, vous pouvez être libéré de votre engagement.
L’occupation temporaire après la vente
Dans certains cas, vous pouvez vendre votre logement tout en négociant la possibilité d’y rester quelques semaines ou quelques mois après la signature définitive.
Cette occupation doit être formalisée juridiquement. Elle peut prévoir une indemnité d’occupation versée à l’acquéreur.
L’occupation temporaire évite un déménagement précipité et vous laisse plus de temps pour finaliser votre achat.
La location transitoire
La location temporaire reste une solution simple lorsque la vente est finalisée avant l’achat du nouveau bien.
Elle peut être moins confortable, mais elle offre une sécurité financière importante.
Vous disposez du produit de la vente et pouvez acheter ensuite avec une meilleure visibilité.
Pourquoi faire appel à un courtier pour votre projet d’achat-revente ?
Lorsque vous vendez un logement pour en acheter un autre, le financement peut devenir complexe.
Un courtier Finance Conseil vous aide à évaluer votre capacité d’emprunt et à identifier la solution la plus adaptée à votre situation.
Selon votre projet, il peut notamment étudier la faisabilité d’un prêt relais ou d’un prêt achat-revente et comparer les propositions bancaires.
L’objectif est de vous permettre d’avancer dans votre projet avec un financement adapté à votre budget et aux délais des deux transactions.