Vous avez repéré le bien de vos rêves ?
Mais il s’agit d’une passoire thermique ?
Entre interdictions de location, hausse des coûts énergétiques et enjeux de rénovation, les logements les moins performants sur le plan énergétique soulèvent de nombreuses questions. Si le terme de passoire thermique désigne généralement les biens classés F ou G au DPE, la réglementation liée à l’audit énergétique concerne désormais les logements classés E, F et G.
Faut-il éviter une passoire thermique ? Peut-on en faire une opportunité d’achat ? Est-ce rentable ? Et surtout, comment financer un bien nécessitant des travaux de rénovation énergétique ?
Voici un guide pour comprendre, anticiper et réussir votre projet immobilier dans le cadre de l’achat d’une passoire thermique.
L’essentiel à retenir
- Une passoire thermique correspond à un logement classé E, F ou G au DPE.
- Ces biens bénéficient souvent d’une décote à l’achat.
- Des travaux de rénovation énergétique sont généralement nécessaires.
- Les travaux peuvent être intégrés au crédit immobilier.
- Plusieurs aides existent pour réduire le coût du projet.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Une passoire thermique désigne un logement énergivore, classé E, F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Ces biens se caractérisent par :
- une consommation énergétique très élevée
- une mauvaise isolation thermique
- un confort de vie dégradé.
Pourquoi parle-t-on de logement énergivore ?
Un logement devient une passoire thermique lorsqu’il cumule plusieurs défauts, comme une isolation insuffisante des murs ou de la toiture, des fenêtres peu performantes, un système de chauffage ancien ou encore une ventilation inadaptée. Ces faiblesses entraînent d’importantes déperditions de chaleur et une consommation énergétique élevée.
Combien de passoires thermiques en France ?
On estime que les passoires thermiques représentent 4,8 millions de logements en France, soit une part significative du parc immobilier.
Les passoires thermiques concernent principalement les logements construits avant 1975, les maisons anciennes ainsi que certains appartements qui n’ont jamais bénéficié de travaux de rénovation énergétique significatifs.
Ce volume explique pourquoi la rénovation énergétique est devenue une priorité nationale.
Passoire thermique : quelle est la réglementation ?
La réglementation sur les logements énergivores s’est fortement durcie.
l’Interdiction de louer une passoire thermique
Le calendrier introduit par la loi Climat et Résilience est progressif :
- 2025 : interdiction des logements classés G
- 2028 : interdiction des logements classés F
- 2034 : interdiction des logements classés E
Un logement énergivore devient progressivement impropre à la location sans travaux.
Les autres obligations pour les propriétaires
- gel des loyers pour les passoires thermiques
- audit énergétique obligatoire lors de la vente des logements classés E, F et G
- incitation forte à la rénovation.
💡L’audit énergétique permet d’évaluer la performance énergétique du logement et d’identifier les travaux de rénovation à prévoir afin d’améliorer son efficacité énergétique et de sortir de la catégorie des passoires thermiques.
Il est également possible de réaliser un DPE projeté, qui permet d’estimer la future performance énergétique du logement après travaux. Cet outil est particulièrement utile pour anticiper le gain énergétique attendu, construire un programme de rénovation cohérent et rassurer les organismes de financement sur la valorisation future du bien.
Acheter une passoire thermique : opportunité ou risque ?
Acheter une passoire thermique peut être une stratégie pertinente… à certaines conditions.
Les avantages d’un logement classé E, F ou G
- un prix d’achat inférieur au marché (20 % en moyenne de décote)
- une marge de négociation importante
- un potentiel de valorisation après rénovation énergétique.
Les risques à anticiper lors de l’achat d’une passoire thermique
- un coût de travaux élevé
- des délais de rénovation
- des contraintes réglementaires évolutives.
Tout l’enjeu consiste à évaluer correctement le coût global du projet immobilier.
Quel budget pour rénover une passoire thermique ?
Le coût d’une rénovation énergétique dépend de l’état du logement.
Les travaux les plus fréquents
Les travaux de rénovation énergétique concernent généralement l’isolation des combles, des murs ou de la toiture. Ils peuvent également inclure le remplacement des fenêtres et la modernisation du système de chauffage afin d’améliorer les performances énergétiques du logement.
Estimation du coût
Pour un appartement, les coûts peuvent aller de 20 000 € à 60 000 €.
Concernant une maison, l’enveloppe sera plutôt de l’ordre de 40 000 € à 100 000 €.
L’objectif est d’améliorer le DPE pour sortir du statut de passoire thermique.
Comment financer une passoire thermique ?
L’achat d’un logement énergivore nécessite un montage financier adapté.
Intégrer les travaux dans un crédit immobilier
Il est possible de financer le prix du bien et le coût des travaux de rénovation énergétique.
Ce montage financier facilite l’achat d’une passoire thermique tout en préservant une partie de son épargne.
Crédit immobilier avec enveloppe travaux
Ce type de financement repose sur une estimation précise des travaux dès le montage du dossier. Les fonds dédiés à la rénovation sont ensuite débloqués progressivement au fur et à mesure de l’avancement du chantier.
Cela permet d’anticiper l’ensemble du projet immobilier.
Les aides pour financer la rénovation énergétique
Plusieurs dispositifs peuvent alléger le coût des travaux, notamment MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie (CEE), l’éco-PTZ ainsi que le Prêt à Taux Zéro (PTZ) lorsque le projet répond aux conditions d’éligibilité. Pour de nombreux acquéreurs, le PTZ constitue même l’un des leviers de financement les plus avantageux puisqu’il permet de financer une partie de l’opération sans intérêts.
Certaines banques proposent également des prêts immobiliers bonifiés ou des conditions de financement préférentielles pour les logements affichant de bonnes performances énergétiques ou faisant l’objet d’un programme de rénovation permettant d’améliorer significativement leur DPE. Ces offres peuvent se traduire par un taux réduit ou des conditions de financement plus avantageuses.
Quel impact sur votre capacité d’emprunt ?
Le financement des travaux augmente le budget global, ce qui peut modifier votre capacité d’emprunt et nécessiter un ajustement du projet.
Grâce à son expertise, un courtier vous aide à optimiser votre financement immobilier.
Au-delà du montant emprunté, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) joue désormais un rôle important dans l’analyse du dossier par les établissements bancaires. Un logement présentant un mauvais classement énergétique peut influencer les conditions d’octroi du crédit, le niveau de délégation accordé au conseiller bancaire ainsi que l’analyse réalisée par les organismes de garantie.
À l’inverse, un projet intégrant des travaux de rénovation énergétique permettant d’améliorer significativement la performance du bien peut constituer un élément rassurant pour certains partenaires financiers. C’est notamment dans ce contexte que le DPE projeté prend tout son sens lors du montage du dossier.
Pourquoi passer par un courtier pour financer votre projet de rénovation énergétique ?
Le courtier accompagne l’emprunteur dans la structuration de son projet, la recherche des meilleures conditions de financement et l’intégration des travaux dans le crédit immobilier. Son expertise permet d’optimiser le plan de financement tout en sécurisant l’opération.
Dans le cadre de l’achat d’une passoire thermique, le courtier joue également un rôle clé pour valoriser le projet auprès des banques. Il peut mettre en avant les travaux envisagés, s’appuyer sur un DPE projeté lorsque celui-ci est disponible et orienter l’emprunteur vers les établissements proposant des offres adaptées aux projets de rénovation énergétique.
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