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Vous avez un crédit immobilier en cours de remboursement et vous souhaitez faire un second emprunt ?
Selon votre profil, il est possible de souscrire un deuxième prêt immobilier sous réserve d’analyse de votre situation financière. Voyons tout cela ensemble ! 😉
L’essentiel à retenir
- Respecter les critères bancaires : Les banques examinent notamment le taux d’endettement (maximum 35 %), la stabilité des revenus, le reste à vivre et la gestion des comptes.
- Préparer un dossier solide : Une situation professionnelle stable, une capacité d’épargne prouvée et une gestion financière rigoureuse renforcent votre crédibilité auprès des banques.
- Financer différents types de projets : Le cumul de prêts peut servir à :
- Réaliser un investissement locatif
- Acquérir une résidence secondaire
- Financer des travaux d’agrandissement ou de rénovation
- Se faire accompagner par un courtier : Le courtier analyse votre situation, optimise votre montage financier et négocie pour vous les meilleures conditions de crédit auprès des banques.
Les conditions pour cumuler deux crédits immobiliers
Outre les critères classiques liés aux revenus, à la stabilité professionnelle, au reste à vivre et au taux d’endettement, les banques prennent également en compte :
- L’historique bancaire : un bon comportement bancaire (absence de découvert, épargne régulière) peut jouer en votre faveur.
- La nature du second projet : un investissement locatif générant des revenus est souvent mieux perçu qu’un projet de confort personnel.
- L’évolution prévisible des revenus : les profils évolutifs (cadres, professions libérales) peuvent rassurer les banques si des augmentations sont attendues.
💡 Bon à savoir : dans certains cas, les revenus locatifs attendus du bien à financer peuvent être intégrés partiellement dans le calcul de votre taux d’endettement (généralement à hauteur de 70 %), ce qui augmente votre capacité d’emprunt.
Votre taux d’endettement ne doit pas excéder 35 % des revenus nets mensuels, assurance comprise. Si ce seuil est franchi, les banques peuvent refuser une nouvelle demande de prêt, sauf exceptions liées à un reste à vivre important ou à des profils très sécurisants.
Chaque dossier est unique, prenons le temps d’étudier votre demande de prêt ensemble ! 😉
Calculer sa capacité d’emprunt pour deux crédits
Avant de solliciter un deuxième crédit, il est essentiel d’intégrer tous les éléments financiers à votre simulation :
- Revenus mensuels stables et réguliers (salaires, pensions, revenus locatifs existants, etc.)
- Charges fixes (crédit en cours, pensions versées, loyers, etc.)
- Charges variables (factures, alimentation, transport)
- Revenus attendus issus du futur investissement locatif (si applicable)
Découvrez notre simulateur de capacité d’emprunt pour planifier votre projet immobilier !
Votre capacité d'emprunt est de
soit une mensualité de
| Montant de votre prêt | |
|---|---|
| Mensualité totale | |
| Taux d'intérêt du prêt | |
| Mensualité du prêt | |
| Taux d'assurance | |
| Mensualité de l'assurance | |
| Durée du prêt | |
| Coût du crédit | |
| Coût de l'assurance | |
| Coût total |
Pourquoi souscrire un deuxième prêt immobilier ?
Préparer une transmission ou anticiper un projet familial
Acquérir un second bien immobilier peut également servir à :
- Constituer un patrimoine à transmettre à ses enfants.
- Aider un enfant dans ses études en lui achetant un logement étudiant.
- Anticiper un regroupement familial (résidence proche des parents vieillissants, etc.).
Investir dans l’immobilier locatif
Il est possible aussi de cumuler deux crédits immobiliers pour réaliser un investissement locatif, même si vous remboursez encore un prêt destiné à votre résidence principale.
L’achat d’un bien locatif permet de percevoir des loyers réguliers, venant compléter vos revenus. Ces revenus peuvent couvrir partiellement ou totalement les mensualités du second prêt.
Certains dispositifs fiscaux comme le statut LMNP, permettent de réduire ses impôts tout en constituant un patrimoine.
💡Vous pouvez acheter un bien immobilier en Société Civile Immobilière (SCI). Par défaut, les revenus locatifs d’une SCI sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Toutefois, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), auquel cas seule la société est imposée sur son résultat.
Acquérir une résidence secondaire
De nombreux emprunteurs souhaitent acheter une maison de campagne ou un appartement en bord de mer. Cette résidence peut aussi être louée ponctuellement pour alléger les charges. Les banques sont plus exigeantes pour ce type de financement, car elles le considèrent comme le plus risqué.
Acheter avant la retraite permet de rembourser le prêt avant la fin de sa vie active.
Financer des travaux importants
Il n’est pas rare que des travaux de rénovation ou d’optimisation énergétique soient planifiés plusieurs années après l’achat.
Un second prêt peut être alors envisagé pour travaux :
- Des travaux d’isolation, de chauffages ou de rénovation énergétique.
- Réduire les factures sur le long terme.
- Bénéficier d’aides comme MaPrimeRénov’ ou éco-PTZ.
💡 Le prêt relais ou le prêt achat-revente permet de financer un nouveau logement avant la vente de l’ancien. En achetant directement un nouveau bien, vous n’avez pas besoin de louer un logement intermédiaire vous évitant ainsi des frais supplémentaires. Cela évite également de souscrire un deuxième prêt immobilier.
Comment obtenir un second prêt immobilier ?
Faire appel à un courtier en crédit immobilier
Le courtier évalue la faisabilité de votre projet et monte un dossier solide en mettant en avant vos atouts. Il connaît les critères des banques et peut adapter votre profil en conséquence.
Grâce à son réseau de partenaires bancaires, le courtier négocie des conditions avantageuses. Vous obtiendrez ainsi un meilleur taux !
Valoriser ses revenus annexes
Les banques considèrent avec attention les revenus complémentaires tels que :
- Revenus locatifs existants
- Revenus d’indépendant (avec 2 à 3 ans d’activité)
- Revenus financiers réguliers (dividendes, etc.).
Ces éléments peuvent consolider votre dossier et justifier une capacité d’emprunt élargie.
Augmenter son apport personnel
Un apport plus conséquent diminue la somme à emprunter et donc réduit les mensualités du crédit.
En démontrant une capacité d’épargne, vous prouvez votre rigueur financière et votre capacité à assumer une nouvelle charge.
Regrouper ses crédits
Le regroupement de crédits permet de :
- Fusionner plusieurs prêts en un seul.
- Réduire les mensualités (en allongeant la durée).
- Gagner en capacité d’endettement pour un nouveau projet.
⚠️ Le coût global du crédit à rembourser augmente.
Les risques et limitations du cumul de crédits immobiliers
Anticiper les périodes sans revenus locatifs
Un bien en location n’est pas toujours occupé. En cas de vacance locative ou d’impayé, vous devez continuer à rembourser.
Il est donc essentiel de prévoir une épargne de précaution.
Ne pas négliger l’assurance emprunteur
Un second crédit implique une nouvelle assurance, souvent plus coûteuse en cas d’âge élevé ou de problème de santé.
Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment sous réserve de conserver le socle de garanties.
Ne pas négliger votre budget global
Deux crédits, c’est :
- Deux remboursements
- Deux fois plus de frais (assurance, dossier, etc.)
- Un reste à vivre plus serré
Les banques sont plus prudentes avec les emprunteurs multi-crédits.
Multiplier les crédits augmente la pression financière, notamment en cas d’imprévu (perte d’emploi, maladie, etc.).
En résumé
Cumuler deux prêts immobiliers est un projet ambitieux, mais réalisable avec :
- Une préparation financière rigoureuse
- Un accompagnement personnalisé
Qu’il s’agisse d’un projet d’investissement locatif, de résidence secondaire ou de travaux d’envergure, chaque situation mérite une analyse sur mesure. Votre courtier Finance Conseil vous aide à monter un dossier solide, adapté à vos objectifs et à vos capacités.