Les critères utilisés par les banques pour accepter un dossier de prêt immobilier
Vous souhaitez vous lancer dans un projet immobilier ? Vous vous demandez quels sont les critères utilisés par les banques pour octroyer votre crédit immobilier ?
Les critères des banques pour accepter un dossier de prêt immobilier sont stricts et peuvent varier d’une banque à l’autre.
Les organismes bancaires se concentrent sur certains facteurs clés qui les aideront à déterminer si l’emprunteur pourra contracter un crédit immobilier.
Voici les principaux critères !
La gestion de vos comptes
Certaines conditions sont à respecter pour obtenir un prêt immobilier.
La banque étudie la gestion de vos comptes
Dans un premier temps, la banque va vérifier votre profil d’emprunteur.
Elle va regarder l’état de vos comptes :
- Est-ce que vous êtes souvent à découvert ?
- Avez-vous des commissions d’intervention, des rejets de prélèvements ?
- Avez-vous une bonne tenue de compte ?
L’objectif de la banque est de prêter de l’argent à quelqu’un de confiance, qui pourra rembourser les mensualités du crédit sans soucis.
Elles vont également analyser les antécédents de crédit et examiner le revenu et les dépenses du demandeur pour s’assurer que le montant du prêt immobilier peut être remboursé.
La banque vérifie votre situation auprès de la Banque de France
Les banques vont également contrôler si vous êtes fiché à la Banque de France. La Banque de France est une institution financière qui intervient pour accompagner les personnes en surendettement.
Ce sont les conditions générales à respecter pour la gestion de vos comptes.
Votre profil emprunteur
La banque analyse votre capacité d’emprunt
Qui dit profil d’emprunteur, dit également capacité d’emprunt. Dans ce cas-là, nous pouvons faire appel à un courtier pour calculer la capacité d’emprunt. Il s’agit de définir le montant maximum de vos mensualités pour votre prêt immobilier. À noter, qu’il ne faut pas dépasser le taux d’endettement maximum qui est de 35% défini par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière).
Découvrez notre simulateur pour une première estimation de votre capacité d’endettement.
Votre situation professionnelle
Les établissements bancaires seront plus enclins à débloquer un crédit immobilier si vous être en CDI plutôt qu’en CDD. Le contrat de travail en CDI va permettre de rassurer la banque sur la garantie de remboursement de prêt. En contrat de travail à durée indéterminée ou avec le statut de fonctionnaire, les revenus sont plus facilement garantis et les organismes bancaires seront plus disposés à octroyer le crédit immobilier.
Tout dépend également du statut, un contractuel de la fonction publique (CDD fonctionnaire) depuis plusieurs années pourra potentiellement emprunter comme une personne qui est en CDD dans le privé depuis longtemps sur un secteur porteur. Ce sont des cas particuliers qui méritent une étude par un courtier pour défendre chaque projet auprès des banques et leur donner confiance dans l’attribution d’un prêt immobilier.
Pour les professionnels indépendants ou pour les dirigeants d’entreprise, la banque prend en compte les revenus des 3 dernières années pour faire son évaluation. Pour les professions libérales dans le domaine du médical, un recul d’un an peut-être suffisant.
En résumé, votre statut professionnel ne doit pas être précaire afin de rassurer la banque qui pourra plus facilement vous accorder le prêt immobilier. Vous devez assurer une stabilité de revenus tout au long de l’année pour obtenir un crédit immobilier ou démontrer la cohérence des revenus dans le temps pour constituer un dossier solide auprès des banques.
Votre apport personnel
Une autre considération importante pour les banques est l’apport personnel. Elles vont examiner le montant de votre épargne que vous pouvez mobiliser pour l’achat de votre bien. Plus l’apport personnel est élevé, moins la banque prend de risque.
Par exemple si vous achetez un bien à 250 000€ tous frais inclus avec un apport de 125 000€ (la moitié). La banque prend alors moins de risque car en cas de problème de paiement, la valeur du bien sera plus élevée que le capital restant dû du prêt.
De plus en plus de banques exigent un apport pour couvrir les frais de garanties, les frais de dossier et les frais de notaire. Un apport personnel démontrera la gestion rigoureuse et sérieuse de vos finances personnelles. Cette condition bancaire est aujourd’hui de plus en plus difficile à déroger, même si cela reste possible.
Votre santé
Afin de garantir le remboursement de votre prêt, vous devez souscrire à contrat d’assurance emprunteur.
Cette assurance permet de prendre le relais en cas de problèmes de santé qui ne vous permettrait plus d’assurer le paiement de vos mensualités de prêt immobilier. Il vous sera alors demandé de remplir un questionnaire de santé. En fonction du résultat, l’assurance et le crédit peuvent vous être refusés.
Certains établissements bancaires sont plus frileux pour vous accorder l’assurance et le crédit si vous présenter un risque aggravé de santé. La banque va attendre la validation de l’assurance pour octroyer définitivement le crédit.
La Loi Lemoine permet de se dédouaner de cette obligation. En effet le questionnaire de santé n’est plus exigé pour les prêts immobiliers sous deux conditions :
- Le montant assuré est inférieur à 200 000 euros en prenant en compte l’intégralité des encours actuels
- La date de fin du prêt intervient avant les 60 ans du demandeur
Il est conseillé d’investir dès que vous le pouvez (plus vous êtes jeune et mieux c’est !) pour obtenir plus facilement un crédit.
La Durée du prêt en fonction de l’âge de l’emprunteur
Les banques vont également étudier la durée du prêt en fonction de l’âge des clients. La banque aura une analyse plus poussée en fonction de l’âge de l’emprunteur et une estimation des revenus à la retraite peut être demandée.
Par exemple, si vous souhaitez emprunter de l’argent à 55 ans sur une durée de prêt de 15 ans, la banque va analyser si l’endettement n’est pas trop élevé par rapport aux revenus que vous percevrez à la retraite.
Autres critères pour l’obtention d’un crédit immobilier
la problématique du taux d’usure
Le taux d’usure est le taux que ne peut pas dépasser une banque lorsqu’elle vous prête de l’argent. À savoir qu’il existe des niveaux de taux d’usure différents en fonction de la durée du prêt.
Lorsque vous contractez un prêt, la banque va modéliser un Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Le Taux Annuel Effectif Global est composé :
- Du taux d’intérêt de base
- Des frais de dossier
- Des frais bancaires
- Du coût de la prime de l’assurance emprunteur
- Des frais payés à des intermédiaires
- Etc.
Ce taux calculé par la Banque de France permet de protéger l’emprunteur en lui évitant une situation financière délicate avec un taux d’emprunt trop élevé. C’est un pourcentage maximum réglementé. La banque ne pourra pas aller au-delà et doit se fier au taux d’endettement maximal autorisé.
Si le TAEG dépasse le taux d’usure alors les organismes bancaires ne pourront pas vous accorder votre crédit.
Le saut de charge
Le saut de charge est la différence entre vos charges actuelles (loyer, LOA, crédit conso, crédit auto etc.) et celui des futures mensualités à payer après la contraction de votre nouveau prêt.
Par exemple, vous avez un loyer de 700€ par mois et votre future mensualité de prêt s’élèvera à 900€. Le saut de charge correspond ici à 200€.
Le banquier va s’assurer que vous pouvez tenir la charge de vos prochaines mensualités de prêt immobilier. Comment va-t-elle le vérifier ? Avec la capacité d’épargne.
Si vous avez un saut de charge de 200€/mois et que vous mettez déjà 500€/mois de côté, le saut de charge est alors validé.
Conclusion : que vérifie la banque pour un prêt immobilier ?
Les banques ont leur propre processus de sélection pour déterminer si un dossier de crédit immobilier sera accepté ou non.
Il vous faut alors un dossier bien ficelé pour maximiser vos chances d’obtenir votre prêt.
Faire appel à un courtier en prêt immobilier, c’est mettre toutes les chances de son côté pour obtenir son crédit !
En gardant à l’esprit tous ces critères, le spécialiste du crédit immobilier préparera votre demande en amont pour présenter votre projet sous son meilleur jour aux établissements bancaires.
💡 Les courtiers Finance Conseil sont d’anciens cadres bancaires qui possèdent une connaissance poussée du marché et des critères de conditions d’emprunt. Ils sauront vous accompagner de A à Z pour constituer votre dossier de prêt immobilier et vous négocier les meilleurs taux auprès des banques.
Vous connaissez maintenant les conditions bancaires pour vous aider à obtenir votre prêt. Alors, on se lance ? 😉
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