La VEFA immobilier, ou vente en l’état futur d’achèvement, désigne un mode d’achat spécifique permettant d’acquérir un logement neuf avant sa construction ou pendant les travaux. Aussi appelé achat sur plan, ce dispositif concerne une large part des programmes immobiliers neufs proposés en France.
Si la VEFA séduit par ses garanties et ses avantages, elle repose sur un fonctionnement juridique particulier, notamment en matière de financement immobilier.
Qu’est-ce que la VEFA en immobilier ?
La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier qui n’est pas encore achevé. Le logement est décrit à partir de plans, d’une notice technique et d’un calendrier prévisionnel de construction.
Sur le plan juridique, l’acquéreur devient propriétaire du terrain dès la signature de l’acte authentique, puis propriétaire du logement au fur et à mesure de son édification. Cette particularité distingue la VEFA d’un achat immobilier classique dans l’ancien et justifie un encadrement légal strict.
Aujourd’hui, la VEFA constitue la forme dominante de commercialisation des logements neufs.
Pourquoi acheter un logement en VEFA ?
Acheter en VEFA permet avant tout d’accéder à un bien immobilier neuf, conforme aux dernières normes en vigueur, notamment sur le plan énergétique. Cela garantit un meilleur confort, des consommations maîtrisées et une valorisation du logement à long terme.
L’achat sur plan offre également des frais de notaire réduits, généralement compris entre 2 et 3 % du prix du bien. À cela s’ajoute un niveau élevé de protection de l’acheteur, grâce aux garanties spécifiques liées à la construction.
La VEFA s’adresse aussi bien aux primo-accédants, qu’aux ménages souhaitant changer de résidence principale ou aux investisseurs recherchant un bien neuf.
Comment se déroule un achat en VEFA ?
Le contrat de réservation
La première étape d’un achat en VEFA consiste à signer un contrat de réservation avec le promoteur immobilier. Ce document précise les caractéristiques essentielles du futur logement, son prix prévisionnel, le délai de livraison et les conditions suspensives, notamment l’obtention d’un prêt immobilier.
Un dépôt de garantie, strictement encadré par la loi, peut être demandé à ce stade.
Le financement avant l’acte authentique
Entre la réservation et la signature définitive chez le notaire, l’acquéreur doit mettre en place son financement. Cette phase est déterminante, car le prêt immobilier en VEFA diffère d’un crédit classique.
La banque anticipe un financement étalé dans le temps, en lien avec le calendrier de construction et les futurs appels de fonds.
La signature de l’acte authentique
La signature de l’acte authentique officialise l’achat. Elle fixe les modalités de paiement, les garanties et le calendrier prévisionnel de livraison. À compter de cette date, l’acquéreur est juridiquement engagé.
Les appels de fonds pendant la construction
Le paiement du logement s’effectue ensuite de manière progressive, via des appels de fonds, déclenchés à chaque étape clé de la construction. Ces versements conditionnent le déblocage des fonds par la banque.
La livraison du logement
À l’achèvement des travaux, une visite de livraison permet de vérifier la conformité du logement. Des réserves peuvent être formulées si nécessaire avant le versement du solde.
Le financement d’un achat en VEFA : un point clé à anticiper
Le fonctionnement du prêt immobilier en VEFA
Dans le cadre d’un achat en VEFA, la banque ne débloque pas le capital en une seule fois. Les fonds sont versés au fur et à mesure de l’avancement des travaux, en fonction des appels de fonds émis par le promoteur.
Les intérêts intercalaires en VEFA
Pendant la phase de construction, l’emprunteur doit payer des intérêts intercalaires. Ils correspondent aux intérêts calculés sur les sommes déjà débloquées, avant le début du remboursement classique du prêt immobilier.
Ces intérêts représentent un coût temporaire, mais réel, qui doit être intégré dans le budget global du projet.
L’amortissement immédiat du crédit
Certains établissements bancaires laissent à l’emprunteur le choix d’un amortissement immédiat du crédit, dès le premier déblocage de fonds. Concrètement, cela signifie que le capital commence à être remboursé sans attendre la livraison du logement, et non uniquement les intérêts intercalaires. Cette option permet de réduire le coût total du crédit, puisque les intérêts sont calculés sur un capital qui diminue progressivement. En contrepartie, l’effort financier mensuel est plus élevé pendant la phase de construction, ce qui suppose une capacité de remboursement suffisante, notamment lorsque l’acquéreur assume déjà un loyer ou un autre crédit en parallèle.
Les erreurs fréquentes en matière de financement VEFA
Une mauvaise anticipation des intérêts intercalaires ou des délais de construction peut fragiliser un projet. Le financement d’un achat en VEFA nécessite donc un montage adapté et évolutif, tenant compte de la durée du chantier et de la situation personnelle de l’emprunteur.
Quelles garanties protègent l’acheteur en VEFA ?
L’achat en VEFA bénéficie d’un cadre protecteur renforcé. La garantie financière d’achèvement assure la finalisation du logement, même en cas de défaillance du promoteur. La garantie de parfait achèvement, les garanties biennale et décennale, ainsi que l’assurance dommages-ouvrage, sécurisent l’acquéreur pendant et après la livraison.
Se faire accompagner pour financer un achat en VEFA
Le financement d’un achat en VEFA immobilier repose sur des mécanismes spécifiques, notamment les appels de fonds, les intérêts intercalaires et un calendrier de remboursement évolutif. Ces particularités rendent le montage du prêt plus complexe que dans le cadre d’un achat immobilier classique.
Faire appel à un courtier en prêt immobilier permet d’aborder ce type de projet avec davantage de sérénité. Le courtier analyse la situation financière de l’acquéreur, compare les offres bancaires adaptées à la VEFA et structure un financement cohérent avec la durée de la construction et le budget global du ménage.
En s’appuyant sur sa connaissance des pratiques bancaires et des spécificités de l’achat sur plan, le courtier accompagne l’emprunteur à chaque étape, depuis la recherche du financement jusqu’à la livraison du logement.
Faites appel à un courtier Finance Conseil pour sécuriser le financement de votre achat en VEFA et bénéficier d’un accompagnement sur mesure tout au long de votre projet immobilier.