Qu’est-ce que les intérêts intercalaires ?

Vous souhaitez obtenir un prêt immobilier pour la construction d’une maison individuelle, l’achat immobilier sur plan (VEFA) ou la réalisation de travaux de remise en état ?

Avez-vous déjà entendu parler des intérêts intercalaires pour débloquer les fonds en plusieurs fois ?

En quoi cela consiste ?

Zoom sur les intérêts intercalaires !

Définition des intérêts intercalaires

Lorsqu’une banque vous prêt de l’argent pour un prêt immobilier, vous devez versez des intérêts d’emprunt, représentant la rémunération de la banque pour ce service.

Les intérêts intercalaires sont les frais engendrés par le déblocage progressif d’un prêt immobilier.

Concrètement, le déblocage des fonds se fait par étapes, en fonction de vos besoins, jusqu’à ce que le crédit immobilier soit entièrement débloqué.

Le remboursement des mensualités du crédit commence après l’emménagement (construction achevée ou travaux terminées). En attendant, vous ne payez que les intérêts intercalaires, calculés sur le capital déjà débloqué.

Prenons un exemple pour illustrer :

Vous souhaitez réaliser des travaux dans votre future maison. Vous empruntez 150 000 €, dont 100 000 € pour l’achat de la maison et 50 000 € pour les travaux.

Le prêt n’est pas débloqué en totalité dès le départ. Les fonds sont libérés au fur et à mesure de l’avancement des travaux (transmission de factures des artisans).

Par exemple, vous débloquez immédiatement 100 000 €. Lorsque vous recevez une facture de 10 000 € pour la peinture, vous débloquez uniquement ce montant. Les intérêts intercalaires sont alors calculés sur les 110 000 € déjà débloqués.

Cette méthode permet de réduire les mensualités tant que les fonds n’ont pas été intégralement versés.

Quels sont les projets concernés ?

La construction d’une habitation neuve
Le VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement)
La réalisation de travaux importants de remise en état

Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Le calcul des intérêts intercalaires se fait sur le montant du prêt débloqué, en prenant en compte le taux du crédit et la durée avant le déblocage total du prêt. Le calcul est révisé à chaque nouveau déblocage de fonds.

Voici la formule :

(Montant du prêt débloqué x Taux de crédit) / 12

On reprend un nouvel exemple :

Imaginons que vous ayez souscrit un prêt immobilier de 200 000 € pour la construction de votre maison. La banque débloque 50 000 € pour les premières étapes des travaux. Les intérêts intercalaires seront calculés sur ces 50 000 € jusqu’à ce que la prochaine tranche soit débloquée. Si le taux d’intérêt est de 4 %, les intérêts intercalaires pour cette tranche seraient de 166,67 € par mois (50 000 € x 4 % / 12 mois).

Une fois que le prêt est entièrement débloqué, vous ne payez plus d’intérêts intercalaires, mais seulement les mensualités du prêt immobilier, comprenant le capital et les intérêts habituels.

Quels sont les avantages des intérêts intercalaires ?

Déblocage progressif : permet de retarder le début du remboursement complet du prêt immobilier.
Budget mieux géré : offre plus de souplesse dans le remboursement du capital emprunté.
Éviter le double paiement : pratique pour éviter de payer simultanément un loyer et les mensualités complètes d’un prêt immobilier “classique”
Flexibilité financière : possibilité de cumuler d’autres emprunts en parallèle

Quels sont les inconvénients des intérêts intercalaires ?

Bien que cette méthode présente des avantages, il y a aussi des inconvénients notamment :

Augmentation du coût du prêt : environ 10 % de hausse du coût total
Cumul des mensualités : peut mettre en péril votre reste à vivre si vous avez déjà un prêt immobilier en cours
Assurance emprunteur : la prime est calculée sur la totalité du montant du crédit, même si les fonds ne sont pas tous débloqués
Retard ou blocage de chantier : les intérêts intercalaires continuent de s’accumuler tant que la totalité des fonds n’est pas débloquée, ce qui peut augmenter le coût global du prêt

Autant d’inconvénients qu’il convient de prendre en compte avant de se lancer dans l’aventure d’un projet immobilier.

Comment éviter les intérêts intercalaires ?

Éviter complètement les intérêts intercalaires peut être difficile, mais voici quelques stratégies possibles :

Intégrer des pénalités de retard : inclure dans le contrat de construction ou de VEFA des pénalités pour chaque retard de chantier ou de travaux.
Négocier une franchise totale : demander à la banque de répartir les frais intercalaires de manière uniforme sur la durée totale du prêt lors du remboursement du capital. Cela n’empêche en rien la banque d’appliquer des frais supplémentaires pour cette opération.
Amortissement direct : rembourser directement le prêt selon votre situation financière pour éviter les frais intercalaires, à condition de pouvoir assumer les mensualités ainsi que le paiement d’un loyer ou d’un autre prêt immobilier.
Utiliser un apport personnel important : pour financer le premier appel de fonds, retardant ainsi le premier déblocage du capital emprunté. De cette manière, vous reportez temporairement le remboursement des intérêts intercalaires, ce qui diminue le coût global de votre prêt.

Quelle est la différence entre les intérêts et les intérêts intercalaires ?

Intérêts d’emprunt classiques : calculés sur la totalité du coût du crédit et versés dès les premières années du remboursement. On rembourse plus d’intérêts que de capital au début, puis l’inverse s’applique progressivement.
Intérêts intercalaires : calculés uniquement sur les sommes débloquées et utilisées.