En ce début d’année 2024, le paysage immobilier français s’apprête à subir des ajustements significatifs, notamment dans le domaine des crédits immobiliers.

La loi de Finances 2024, votée récemment, apporte des modifications substantielles touchant divers dispositifs, dont le Prêt à Taux Zéro (PTZ), l’Éco-PTZ, le dispositif Pinel, et bien d’autres.

Ces changements, bien que prometteurs, nécessitent une analyse approfondie pour comprendre leur impact sur les particuliers engagés dans un projet immobilier.

Dans ce contexte en perpétuelle évolution, le rôle essentiel du courtier en prêt immobilier se dévoile comme une boussole indispensable, guidant les emprunteurs à travers ces nouvelles réglementations.

Prêt à taux zéro prorogé et recentré

Le dispositif a été prorogé jusqu’en 2027 en marge de la loi de Finances 2024 votée le 29 décembre dernier. Les modifications doivent encore être retranscrites par décrets, ce qui décale l’application de ce nouveau millésime. Son entrée en vigueur est espérée entre février et avril 2024. Les dispositions applicables à cette période transitoire devraient être clarifiées dans les prochaines semaines.

A noter que plusieurs banques ont mis en place des dispositifs pour compléter le PTZ.

Type d’acquisition

  • Neuf : limité aux logements en habitat collectif
  • Ancien : Pas de changement. Le bien doit être achevé depuis plus de 5 ans, à usage de résidence principale et son acquisition accompagnée d’un bouquet de travaux d’amélioration représentant 25% du coût total de l’opération à financer

Localisation

  • Neuf : uniquement en zones tendues (A bis, A et B1). 209 communes ont été ajoutées en fin d’année dernière.
  • Ancien : seuls les achats en zones détendues (B2 et C) sont concernés

Ressources

Les plafonds de ressources ont été revus à la hausse pour les deux premières tranches, et une quatrième tranche a été ajoutée pour permettre à des ménages plus aisés d’être éligibles au PTZ.

Montants finançables

Dans l’ancien, pas de changement. Pour les ménages modestes, possibilité d’emprunter plus avec une quotité qui passe de 40% à 50% dans la limite de 100.000 euros. Quotité de 40% pour les tranches intermédiaires et 20% pour les ménages plus aisés.

Prêt à taux zéro Vente HLM

L’aide va doubler pour les locataires de logement social souhaitant acheter leur logement : ils pourront financer 20% de l’opération avec un PTZ, contre 10% jusqu’ici.

Exclusions

Le neuf en zone détendue et les maisons individuelles

Éco-Prêt à taux zéro prorogé

L’Éco-PTZ est prorogé jusqu’en 2027 (2028 pour l’Éco-PTZ copropriété, qui peut être couplé à Maprimerenov copropriétés). La souscription de l’EcoPTZ copropriété se fera dorénavant à la majorité absolue des copropriétaires et non plus à l’unanimité.

PINEL : réduction de l’avantage

Le dispositif Pinel, qui disparaîtra définitivement en 2025, voit ses avantages diminuer. En contrepartie de l’engagement de location à un loyer plafonné sur 6, 9, ou 12 ans, la réduction d’impôt sera respectivement de 9% du prix d’achat, 12% pour 9 ans, et 14% pour 12 ans.

Le « Pinel + » ouvre droit toujours en 2024 à des taux plus élevés (12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans) en contrepartie d’exigences renforcées en matière de confort, d’habitabilité et de performances énergétiques.

MaprimeAdapt’

En 2024, MaPrimeAdapt’ finance, sous certaines conditions (âge, autonomie, ressources), les travaux d’adaptation nécessaires au maintien à domicile des personnes âgées ou handicapées. Elle prend en charge de 50 à 70 % des dépenses (aménagement des pièces humides, barres d’appuis, monte escalier, rampe d’accès…) dans la limite de 22 000 €.

MaprimeRénov’

Deux parcours sont prévus selon la nature des travaux entrepris  :

  • « Performance : pour les rénovations énergétiques d’ampleur avec des aides accrues pour les ménages disposant de peu de ressources. Il s’agit du seul parcours accessible aux propriétaires de passoires thermiques à compter du 1er juillet.
  • «Efficacité : pour les changements de chaudière et les petits bouquets de travaux combinant gestes d’isolation et installation d’un chauffage décarboné. A noter que les travaux d’isolation ne pourront être inclus que si le particulier réalise un second geste en parallèle : un changement d’équipement de chauffage, ou de système d’eau chaude sanitaire

MonAccompagnateurRénov’

Depuis le 1er janvier 2024, l’ensemble des propriétaires qui entreprennent des chantiers de rénovation globale désireux de bénéficier de Maprimerénov Sérénité.

Le rôle de cet accompagnateur est d’aider le propriétaire pour ses démarches financières (obtention des aides) techniques, recherche des professionnels agréés. Il évalue également la qualité du chantier une fois terminé.

Cet accompagnement, payant, est pris en charge par l’Etat dans la limite de 2000€ pour les plus modestes (prise en charge dégressive pour les ménages plus aisés)

A noter qu’en Outre-Mer, l’audit énergétique ne sera plus obligatoire pour les ventes de logement en monopropriété notés F ou G mais sera remplacé par une évaluation énergétique.

Fiscalité des meublés touristiques

Le gouvernement a omis d’indiquer dans la loi de Finances 2024 l’avantage fiscal dit « Airbnb ». Conséquence : l’accès au régime micro est limité aux bailleurs de meublés de tourisme percevant moins de 15 000 € de recettes par an, contre 188 700 € jusqu’à présent. L’abattement forfaitaire sur les loyers est de 30 %, au lieu de 71 %. Cette erreur pourrait être rectifiée prochainement.

La taxe sur les logements vacants étendue

Près de 3700 communes supplémentaires vont pouvoir instaurer une taxe sur les logements vacants.

Abattement exceptionnel sur les ventes de terrains en zones tendues

Sous conditions, les vendeurs de terrains en zones tendues peuvent bénéficier d’un abattement de 60 à 85% sur leur plus-value de cession.

Prorogation du dispositif Denormandie

Jusqu’au 2026, dans les mêmes conditions.

Entrée en vigueur du DPE collectif

À partir du 1er janvier, les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots devront réaliser un DPE.

Indexation sur l’inflation du barème de l’impôt sur le revenu

Les tranches de revenus du barème de l’impôt sur le revenu sont réévaluées de 4,8 %. Cette hausse concerne également les grilles de taux par défaut du prélèvement à la source.

Hausse de la taxe foncière

Les valeurs locatives cadastrales, qui servent de base de calcul à l’impôt foncier, devraient être revalorisées d’au moins 4% en 2024, sans présager des dispositions prises par la collectivité locale.

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