Le transfert de prêt immobilier
Vous souhaitez acheter un nouveau logement et revendre votre bien ?
Vous avez déjà un crédit immobilier en cours ?
Comment faire ? Recourir à un deuxième emprunt ?
Ou opter pour le transfert de prêt immobilier appelé également prêt transférable ?
Alors, comment fonctionne le transfert de crédit immobilier ?
On vous dit tout en dessous mais nous préférons vous avertir en avance : la pratique du transfert de prêt immobilier est de plus en plus marginale. ⚠️
Définition du transfert de prêt immobilier
Le transfert de prêt immobilier désigne le fait de garder son prêt immobilier initial ainsi que ses conditions (taux, montant, durée) pour financer l’achat d’un nouveau logement.
Pour pouvoir procéder au transfert de prêt immobilier, il est nécessaire d’obtenir l’accord de la banque.
💡 Une clause sur le transfert de prêt immobilier doit figurer dans votre contrat. Cette clause ne garantit pas l’acceptation du transfert par la banque.
Comment fonctionne le transfert de prêt immobilier ?
Concrètement, le crédit immobilier initial n’est plus lié au premier achat immobilier mais plutôt au financement pour le nouvel achat immobilier.
Il est ainsi possible de vendre son premier bien afin de conserver le montant pour l’utiliser comme apport personnel.
Pourquoi recourir au transfert de prêt immobilier ?
Vous vous retrouvez peut-être dans l’une de ces situations ?
- Le taux d’emprunt a augmenté depuis la signature de votre premier prêt immobilier : l’assurance emprunteur peut vous coûter plus cher dans le cadre d’un nouveau crédit immobilier
- Votre situation financière a changé, avec par exemple une baisse de revenus
- Vous souhaitez éviter de payer des pénalités dues au remboursement de prêt anticipé
- Vous ne souhaitez pas vous engager à nouveau dans un prêt immobilier avec ses démarches administratives impliquant des délais plus ou moins longs et surtout la sollicitation de plusieurs banques pour obtenir la meilleure offre de crédit immobilier sans pour autant garantir ce meilleur taux (sauf si vous faites appel à un courtier 😉👋)
Si vous cochez l’une de ces cases alors il sera judicieux de procéder à un transfert de prêt immobilier.
Les avantages du transfert de prêt immobilier
Le transfert de prêt immobilier permet de nombreux avantages :
- Vous conservez les conditions avantageuses de votre premier emprunt (pratique lorsque les taux d’intérêt sont à la hausse depuis la signature de votre crédit) :
- Le taux d’intérêt initial
- Les modalités de remboursement
- L’assurance emprunteur
- La garantie (si cautionnement)
- La modulation ou le report d’échéances
- Pas de pénalités d’Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) car le crédit est conservé et non soldé en avance
- Pas de frais de dossier si vous conservez votre crédit
En résumé, on réduit le coût du nouveau projet immobilier car on conserve les conditions avantageuses de son crédit initial.
💡 Attention, la banque peut vous appliquer des frais de gestion en cas de transfert de prêt immobilier.
Conditions pour procéder à un transfert de crédit immobilier
Comment mettre en place un transfert de crédit immobilier ? Voici les conditions à respecter :
- Avoir une clause de transfert de prêt dans votre contrat
💡 Lors de sa mise en place, vous pouvez négocier les modalités du transfert de prêt.
- Le montant du nouveau projet immobilier doit être supérieur ou égal au capital restant dû
- La nature du bien concerné par le transfert doit être similaire au bien initial ou bien de même usage (si vous avez acheté une résidence principale avec votre premier crédit alors le transfert se portera sur l’achat d’une résidence principale)
- Vous ne devez pas avoir d’antécédent sur le remboursement de crédit (d’incident ou de retard de remboursement)
- Vous devez obtenir l’accord de la société de caution pour conserver la garantie dans le cadre du transfert
- Si vous envisagez de demander des fonds supplémentaires alors le crédit immobilier doit être souscrit dans la même banque
- Vous avez au maximum un délai de 6 mois pour la vente de votre ancien bien immobilier et l’achat du bien immobilier
Que se passe-t-il lors d’un transfert de prêt immobilier ?
Lors du transfert de prêt immobilier, la banque met en place un nouvel échéancier de remboursement et vous transmet un nouveau tableau avec différé d’amortissement.
Hypothèque et transfert de prêt immobilier
Lorsque le recours à une caution est refusé, l’hypothèque peut être envisagée, bien qu’elle soit généralement plus coûteuse que le transfert de garantie lors de l’achat d’un nouveau bien immobilier.
Dans le cas où une hypothèque est utilisée pour garantir un prêt immobilier, il n’est pas possible de transférer cette garantie directement sur un nouveau bien.
Voici les étapes obligatoires à suivre :
- Mainlevée de l’hypothèque actuelle : Cette démarche, réalisée par un notaire, met fin à l’hypothèque sur le bien vendu et entraîne des frais notariés.
- Nouvelle hypothèque : Une nouvelle hypothèque doit être mise en place sur le bien nouvellement acquis, ce qui génère également des frais notariés.
Ces démarches sont nécessaires car la banque exige une garantie pour couvrir les éventuels défauts de paiement. Par conséquent, si une hypothèque garantissait votre ancien prêt, elle doit être levée avant d’en établir une nouvelle sur le nouveau bien. Cette procédure, bien que coûteuse, est indispensable pour sécuriser le nouveau prêt.
Foire aux questions sur le transfert de prêt immobilier
Quid de l’assurance emprunteur en cas de transfert de prêt immobilier ?
L’assurance emprunteur reste valable pour le transfert de prêt immobilier car la somme empruntée n’a pas été remboursée dans sa totalité.
Attention, si toutefois vous avez besoin d’un nouveau crédit immobilier alors vous serez dans l’obligation de souscrire une nouvelle assurance emprunteur.
Avec la loi Lemoine vous avez la possibilité de changer l’assurance emprunteur du crédit initial à condition que les garanties soient au moins équivalentes à celles de votre précédent contrat.
Rachat de crédit, transfert de prêt immobilier, renégociation de prêt immobilier : est-ce la même chose ?
Ces trois termes ne veulent pas dire la même chose, on vous explique !
Comme vu précédemment le transfert de prêt immobilier permet de maintenir les conditions du crédit initial.
Le rachat ou regroupement de crédits quant à lui, est la possibilité de négocier un taux d’emprunt et une nouvelle mensualité diminuée mais cela entraîne généralement l’allongement de la durée de remboursement et majore le coût total du crédit. Une autre banque vient racheter vos crédits pour regrouper en un seul crédit, une ou plusieurs créances.
Enfin, la renégociation de prêt immobilier est le fait de revoir les conditions de son crédit en cours. Plusieurs critères sont à respecter pour y prétendre notamment un écart significatif de votre taux d’emprunt avec le niveau des taux actuels et la justification d’une situation financière stable.
L’aide du courtier pour votre transfert de prêt immobilier
Cet expert du financement étudiera votre projet immobilier et estimera si la souscription d’un nouveau crédit immobilier sera préférable au transfert de prêt selon les taux pratiqués par les banques.
Il tiendra compte de votre situation financière et vous accompagnera pour choisir la meilleure option en fonction de vos besoins.
Dans le cadre d’un recours à un nouveau prêt immobilier, le courtier recherchera les meilleures offres de crédit afin d’obtenir le meilleur taux et des conditions optimales pour le financement de votre projet.
