Vous projetez de visiter une maison ou un appartement ? Avant de vous emballer, il est fondamental de savoir précisément quels éléments analyser. Une visite dure rarement plus d’une heure mais elle peut pourtant déterminer la réussite ou l’échec de votre projet d’achat. Voici un guide complet pour vous aider à ne rien oublier. 😉
L’essentiel à retenir
- Préparez la visite à l’avance : documents, interrogations clés et checklist.
- L’environnement, l’état du bâti et les installations techniques sont révélateurs du véritable potentiel du bien.
- Ne vous arrêtez pas au prix d’achat : prenez en compte les charges, les travaux, la performance énergétique et la fiscalité.
- Dès cette étape, un courtier peut vous accompagner pour anticiper votre budget et repérer les aides disponibles.
En amont de la visite : préparation stratégique
Une visite réussie commence bien avant d’entrer dans le logement. Une préparation méthodique vous permettra de poser les bonnes questions et de mieux échanger avec le vendeur ou l’agent immobilier.
Apportez vos documents : simulation de prêt immobilier et plan de financement. Ces éléments témoignent de votre sérieux et facilitent les discussions sur la faisabilité de votre projet.
Pensez aussi à établir une liste de points à éclaircir, par exemple :
- Quelle est l’année de construction du bien ?
- Pourquoi est-il mis en vente ?
- Depuis combien de temps le bien est-il en vente ?
- Quel est le montant des charges mensuelles ?
- Des travaux ont-ils été réalisés récemment ? Si oui, lesquels et quand ?
- Y a-t-il eu des sinistres (infiltrations, incendie, dégât des eaux…) ?
- Quelle est l’orientation du logement ?
- Les combles ou la cave sont-ils aménageables ?
- Y a-t-il des problèmes d’humidité ou d’isolation connus ?
- Quels sont les travaux à prévoir ?
- Le bien est-il soumis à un syndic en copropriété ?
Munissez-vous également d’un téléphone pour les photos, un mètre et de quoi prendre des notes.
L’emplacement et le voisinage
Le quartier et son ambiance
Le lieu où se situe un bien est aussi important que le bien lui-même. Avant même d’entrer, analysez le cadre de vie : commerces, écoles, transports, espaces verts, propreté, circulation, sécurité…
La qualité de vie dépend aussi de la connectivité : évaluez la proximité avec votre lieu de travail ou les grands axes. Une bonne desserte améliore aussi la valeur de revente future.
Vérifiez la présence de stationnements accessibles pour vous et vos visiteurs.
💡 Pensez à échanger avec les voisins si l’occasion se présente. Ils sont souvent de précieuses sources d’informations sur la vie de quartier.
Les nuisances et l’environnement sonore
Les bruits ambiants peuvent s’avérer gênants : route passante, école, ligne de train, zone commerciale… N’hésitez pas à effectuer plusieurs passages à des moments différents pour juger de l’ambiance sonore.
Autre point d’attention : la qualité de l’air. Un bien à proximité d’un axe routier ou d’une zone industrielle peut être exposé à la pollution.
Enfin, interrogez la mairie sur les projets d’urbanisme (Plan Local d’Urbanisme) susceptibles de transformer le cadre de vie : future construction, aménagement routier, etc.
L’état général extérieur du logement
Toiture, façade et structure
Dès l’extérieur, observez les signes révélateurs de l’entretien du bâti. Vérifiez la toiture (absence de tuiles, mousse, état des gouttières) et les murs (fissures, taches d’humidité, enduit décollé).
Portez une attention particulière aux fondations, surtout en cas de terrain en pente ou argileux : fissures en escalier, affaissements, dalles irrégulières peuvent trahir des problèmes structurels, souvent coûteux à réparer.
Si des extensions sont présentes (véranda, abri, garage, piscine), assurez-vous de la conformité administrative (permis ou déclaration préalable). L’absence d’autorisation peut poser des problèmes lors de la vente ou du dépôt d’un permis ultérieur.
Une rénovation récente d’un élément isolé (mur, toiture…) doit éveiller votre vigilance : il peut s’agir d’un camouflage.
💡 En appartement : visitez les parties communes, l’escalier d’accès, l’ascenseur.
Extérieurs : jardin, terrasse, clôtures
Examinez les espaces extérieurs : état général, entretien, potentiel d’aménagement. Une terrasse doit être stable et bien drainée. Un jardin bien exposé, un balcon pratique ou une cour en bon état valorisent le bien.
Contrôlez également les clôtures ou murets, surtout si le terrain présente des dénivelés avec les voisins.
L’état intérieur du bien : ce que chaque pièce peut révéler
Sols, murs et finitions
À l’intérieur, soyez attentif à l’état des revêtements : parquet gondolé, carrelage fissuré, moquette tachée peuvent indiquer des défauts d’humidité ou d’isolation.
Les murs doivent être scrutés pour détecter moisissures, cloques, taches révélatrices d’une mauvaise aération.
Luminosité et agencement
Un bon agencement influence votre confort au quotidien. Les pièces doivent être logiques dans leur distribution et profiter au maximum de la lumière naturelle (orientation, taille des fenêtres, vis-à-vis).
Évaluez les rangements intégrés : placards, celliers, espaces sous-pente… Leur absence peut générer des coûts d’aménagement.
Testez les huisseries, ouvrez les portes, manipulez les volets : cela permet d’évaluer leur état, leur ergonomie et l’isolation acoustique.
Installations techniques : ne vous fiez pas aux apparences
Chauffage et climatisation
Renseignez-vous sur le système de chauffage : type (individuel ou collectif), âge de la chaudière, efficacité des radiateurs. En cas de climatisation, vérifiez son entretien et son bon fonctionnement.
Demandez une estimation de la consommation énergétique annuelle.
Électricité et plomberie
Interrogez le vendeur sur la date d’installation des équipements : chauffe-eau, chaudière, pompe à chaleur. Existe-t-il un contrat d’entretien ? Des interventions récentes ?
Testez la pression de l’eau en actionnant plusieurs points d’eau simultanément (cuisine, salle de bain, WC). Une pression faible ou inégale peut révéler un problème au niveau de la plomberie ou du réseau d’adduction.
Pour l’électricité, examinez le tableau électrique : conformité, sécurité (disjoncteurs, prise de terre, absence de fils dénudés), nombre suffisant de prises dans les pièces de vie. Ces détails sont parfois coûteux à corriger une fois installé
Consultez le diagnostic électrique si le logement a plus de 15 ans.
Vérifiez également l’éligibilité à la fibre optique.
💡 N’oubliez pas de localiser le regard de branchement de l’eau potable. Informez-vous sur le type d’évacuation des eaux usées (tout-à-l’égout ou fosse septique).
Ventilation et qualité de l’air intérieur
Le type de ventilation est capital. Une VMC simple flux absente ou encrassée peut générer de l’humidité et des moisissures. Pour une VMC double flux, vérifiez la date de pose et l’entretien effectué.
Les questions à poser sur les équipements
- Quel est le type de chauffage ? De quand date la chaudière ?
- Le système électrique est-il aux normes ?
- Quelle est la consommation moyenne annuelle en énergie ?
- La toiture a-t-elle été refaite ? Quand ?
- Le logement est-il raccordé à la fibre ou au tout-à-l’égout ?
Les questions financières
- Quel est le montant des charges (copropriété, entretien) ?
- Quel est le montant de la taxe foncière ?
- Y a-t-il des travaux votés ou prévus dans la copropriété ?
- Le prix est-il négociable ? Avez-vous déjà eu des offres ?
Performance énergétique : un levier de négociation
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un indicateur clé. Il classe le logement de A (économe) à G (très énergivore). Un bien mal noté entraîne des charges plus élevées et souvent des travaux d’amélioration énergétique.
Outre le DPE, examinez l’isolation (murs, sol, combles) et la qualité des menuiseries (double vitrage notamment). Un double vitrage en bon état améliore à la fois le confort thermique et acoustique.
Un mauvais classement peut justifier une renégociation du prix si des travaux de rénovation sont à prévoir.
💡 Les banques sont très attentives au DPE actuel et futur, il faut donc prévoir et intégrer dans votre plan de financement un budget travaux permettant d’améliorer la performance énergétique de votre bien. Certains de ces travaux peuvent être éligibles au Prêt à Taux Zéro (PTZ), éco-PTZ et à MaPrimeRénov.
Les aspects juridiques et administratifs
Avant tout engagement, vérifiez la présence des diagnostics obligatoires à jour : amiante, plomb, termites, électricité, gaz, assainissement (maison), ERP (État des Risques et Pollutions).
Demandez également les procès-verbaux d’AG, le règlement de copropriété, les appels de charges si vous achetez dans un immeuble.
Renseignez-vous également sur les impôts locaux (taxe foncière, et taxe d’habitation si elle s’applique encore). Ces frais récurrents doivent être intégrés dans votre budget mensuel.
Vérifiez l’existence de servitudes ou de droits de passage pour éviter les mauvaises surprises.
Les questions juridiques et administratives
- Le bien est-il libre ou occupé ?
- Les plans et permis de construire sont-ils disponibles ?
- Existe-t-il des servitudes ou des droits de passage ?
- Est-ce qu’il y a un litige en cours (voisinage, copropriété) ?
Après la visite : prenez du recul
Une contre-visite est toujours recommandée avant toute prise de décision. Elle permet de conforter (ou non) vos premières impressions, en changeant d’horaire ou de conditions.
Notez à chaud les points forts, les doutes, les coûts éventuels. Comparez avec d’autres biens et vos critères initiaux.
Faites-vous accompagner si besoin : un proche ou un professionnel du bâtiment peut repérer des défauts qui vous échappent. Leur regard extérieur vous aidera à poser des questions différentes, à détecter d’éventuels défauts techniques, ou à évaluer les travaux avec davantage de recul.
Apportez votre check-list imprimée, un mètre et de quoi photographier les détails importants.
Anticiper le coût réel de votre acquisition
Ne vous arrêtez pas au prix affiché. Le coût global d’un bien immobilier inclut :
- la taxe foncière,
- les charges de copropriété (le cas échéant),
- les éventuels travaux,
- les conséquences financières d’un DPE peu favorable. Des travaux d’isolation ou de remplacement de systèmes de chauffage peuvent rapidement faire grimper la note.
Ce constat peut néanmoins jouer en votre faveur. Si vous identifiez des défauts avérés ou une mauvaise performance énergétique, vous disposez d’un levier de négociation du prix avec le vendeur.
Un courtier peut vous aider à structurer ce budget et à l’optimiser, y compris en incluant les aides disponibles.
Le courtier, votre allié pour votre projet immobilier
Consulter un professionnel du financement dès la phase de visite, c’est renforcer votre crédibilité et sécuriser votre projet.
Un courtier en prêt immobilier vous aide à clarifier votre budget, à tester différents scénarios (avec ou sans travaux) et à fournir une attestation de financement solide, rassurante pour les vendeurs.
👉 Faites appel à un courtier Finance Conseil pour trouver votre financement au meilleur taux et maximiser vos chances de concrétiser votre projet dans les meilleures conditions.