Longtemps perçu comme une simple formalité administrative, le diagnostic de performance énergétique (DPE) s’impose aujourd’hui comme un outil déterminant dans tout projet d’achat immobilier. Il renseigne sur la performance énergétique d’un logement, permet d’anticiper les dépenses futures et influence directement le prix de vente, les travaux à prévoir et les conditions de financement.
L’essentiel à retenir
- Le DPE est un critère clé dans un projet d’achat immobilier, au-delà de son caractère obligatoire.
- Il classe les logements de A à G selon leur consommation énergétique et leur impact environnemental.
- Un DPE valide est indispensable lors de la vente ; ceux réalisés avant juillet 2021 sont obsolètes.
- La performance énergétique influence le budget, les travaux à prévoir et la négociation du prix.
- Les logements classés F ou G impliquent des contraintes réglementaires et peuvent peser sur le financement bancaire.
Qu’est-ce qu’un Diagnostic de Performance Énergétique ?
Le diagnostic de performance énergétique, plus couramment appelé DPE, correspond à un bilan thermique simplifié du logement. Il repose sur l’analyse de deux indicateurs réglementaires.
Le premier concerne la consommation d’énergie, exprimée en kilowattheures par mètre carré et par an. Le second mesure les émissions de gaz à effet de serre, afin d’évaluer l’impact environnemental du bien immobilier.
Ces données sont synthétisées sous forme de deux étiquettes. L’étiquette énergie, notée de A à G, classe les logements selon leur efficacité énergétique : la classe A correspond à un logement très performant, tandis que la classe G désigne un logement fortement énergivore. L’étiquette climat complète cette lecture en appréciant l’empreinte carbone du logement.
Le DPE est obligatoire lors de toute vente ou mise en location. Il doit être affiché dès la publication de l’annonce immobilière, puis annexé au compromis de vente, à l’acte authentique ou au contrat de location. Son objectif est d’informer l’acheteur ou le locataire sur les consommations énergétiques du bien et de lui permettre d’anticiper ses charges.
Au-delà de l’obligation légale, le diagnostic de performance énergétique permet d’identifier les principales sources de déperdition d’énergie et d’évaluer le potentiel d’amélioration du logement avant d’engager des travaux.
Ce diagnostic doit impérativement être réalisé par un diagnostiqueur certifié, selon une méthodologie réglementée et opposable.
Quelle est la durée de validité d’un DPE ?
La durée de validité d’un DPE est de dix ans, mais cette règle dépend de la date à laquelle le diagnostic a été établi, en raison des évolutions successives de la méthode de calcul.
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2022. Ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restaient valides jusqu’au 31 décembre 2024. En revanche, tout DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 est aujourd’hui considéré comme obsolète dans le cadre d’une vente immobilière.
Le vendeur a donc l’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique en cours de validité, sous peine de fragiliser la transaction.
Quel est le prix d’un diagnostic de performance énergétique ?
Le prix d’un DPE n’est pas réglementé. En pratique, un diagnostic réalisé seul est généralement facturé entre 150 € à 300 € TTC, frais de déplacement inclus.
Le tarif peut toutefois varier selon plusieurs critères, notamment la surface du logement, le type de chauffage, la configuration du bien, la région et le professionnel mandaté.
Pourquoi le DPE influence directement votre budget d’acheteur ?
Pour un acquéreur, le diagnostic de performance énergétique a un impact budgétaire immédiat. Il influe d’abord sur le niveau des factures d’énergie, qui peut varier fortement selon la classe énergétique du logement. Un bien mal classé entraîne généralement des dépenses de chauffage élevées et un confort thermique limité.
Le DPE permet également d’anticiper les travaux de rénovation énergétique à envisager, qu’il s’agisse de l’isolation, du système de chauffage ou de la ventilation. Ces travaux doivent être intégrés dès la phase de réflexion, car ils peuvent représenter un investissement significatif.
Enfin, la performance énergétique du logement peut influencer la capacité d’emprunt, en particulier dans le cadre d’un projet combinant achat immobilier et travaux de rénovation.
DPE F ou G : quelles conséquences avant d’acheter ?
Lorsqu’un logement affiche une étiquette E, F ou G, et plus encore lorsqu’il s’agit d’une passoire énergétique, la réglementation impose la réalisation d’un audit énergétique lors de la vente. Cet audit, intégré au dossier de diagnostic technique, détaille les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique, ainsi que leur coût estimatif.
À compter de 2034, cette obligation sera étendue aux logements classés D.
L’audit énergétique est financé par le vendeur et doit être présenté dès la première visite aux acquéreurs. Sa réalisation est strictement encadrée et confiée à des professionnels habilités, inscrits sur un annuaire officiel. En revanche, cet audit n’ouvre pas droit à des aides publiques.
Cette obligation concerne uniquement les maisons individuelles et les immeubles détenus par un propriétaire unique. Les appartements en copropriété ne sont pas concernés.
Pour l’acheteur, ces informations sont essentielles afin d’évaluer le confort thermique, les dépenses énergétiques futures et les contraintes réglementaires, notamment en matière de location. Les travaux préconisés doivent être analysés et chiffrés à partir de devis réalisés par plusieurs professionnels.
Comment utiliser le DPE pour négocier le prix d’achat ?
Un logement mal classé sur le plan énergétique se négocie généralement plus facilement. Le diagnostic de performance énergétique constitue un levier de négociation objectif, dès lors qu’il met en évidence des travaux coûteux ou des consommations excessives.
L’absence de DPE valide ou une étiquette énergétique défavorable peut ainsi conduire l’acheteur à demander une révision du prix, en s’appuyant sur le montant estimé des rénovations et sur les contraintes réglementaires à venir.
Quelles conséquences du DPE sur votre financement immobilier ?
Le DPE influence également les modalités de financement. Lorsque des travaux de rénovation énergétique sont nécessaires, leur coût doit être intégré au calcul de la capacité d’emprunt.
C’est à ce stade que l’accompagnement d’un courtier en prêt immobilier prend tout son sens. Le courtier peut structurer un financement global intégrant l’achat et les travaux, tout en mobilisant, lorsque cela est possible, des dispositifs comme le prêt à taux zéro rénovation ou l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) ou certaines aides à la rénovation, notamment celles proposées par l’Anah.
💡 L’avis de nos courtiers : Certaines banques pénalisent le taux d’intérêt des logements présentant un DPE dégradé type E, F ou G et dans le même cadre d’autres bonifient les taux d’intérêt des logements performants.
Si votre projet nécessite une rénovation d’ampleur, la banque surveillera le niveau d’apport personnel et/ou l’épargne restante après réalisation du projet.
Un acteur comme Finance Conseil accompagne les acquéreurs dans cette démarche, en sécurisant le plan de financement et en optimisant les conditions du crédit.
Diagnostic de performance énergétique : un levier stratégique pour réussir son achat immobilier
Le diagnostic de performance énergétique est aujourd’hui bien plus qu’un document réglementaire. Il éclaire les décisions, sécurise le budget et permet d’anticiper les évolutions du marché immobilier et des normes environnementales.
Correctement analysé et intégré au projet, le DPE devient un outil stratégique, capable de transformer un achat immobilier en opération maîtrisée et durable.