Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier, la question de l’assurance emprunteur s’impose rapidement. Bien qu’elle ne soit pas imposée par la loi, elle est dans les faits quasi incontournable. Est-il réellement possible d’emprunter sans cette couverture ? Quel est son rôle exact ? Et surtout, comment optimiser son contrat pour faire des économies sans sacrifier la qualité de la protection ? Décryptage.
L’essentiel à retenir
- L’assurance emprunteur n’est pas légalement obligatoire, mais elle est systématiquement exigée par les banques pour accorder un prêt immobilier.
- Elle protège l’emprunteur et ses proches en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail, tout en garantissant à la banque le remboursement du crédit.
- Plusieurs garanties sont proposées, certaines obligatoires (décès, PTIA, IPT, ITT), d’autres facultatives (IPP, perte d’emploi), avec des niveaux de couverture variables.
- Il est possible de choisir un contrat d’assurance externe à celui proposé par la banque (délégation d’assurance), sous réserve d’équivalence de garanties.
- La loi Lemoine permet de résilier son contrat d’assurance à tout moment, sans frais ni pénalités.
- En cas de problème de santé, la convention AERAS facilite l’accès à l’assurance pour les profils à risque.
- Comparer les offres et faire appel à un courtier permet de réduire significativement le coût de l’assurance, sans compromettre la qualité de la couverture.
L’obligation de l’assurance emprunteur
Ni le Code de la consommation ni le Code des assurances ne rendent l’assurance de prêt obligatoire. D’un point de vue purement juridique, un emprunteur pourrait donc contracter un crédit immobilier sans y souscrire. En pratique pourtant, les établissements bancaires l’exigent dans la quasi-totalité des cas.
La banque qui vous prêtera les fonds pour votre projet immobilier vous proposera aussi son assurance groupe.
Cette exigence s’explique par un impératif de gestion du risque. Le montant emprunté est souvent élevé, la durée d’engagement longue (jusqu’à 25 ans), et le bien immobilier sert généralement de garantie.
L’assurance permet donc à la banque de sécuriser le remboursement du prêt en cas de problème de santé ou accident dans les cas suivants : décès, invalidité, incapacité de travail.
En résumé : l’assurance emprunteur vous protège contre une éventuelle perte de revenus, mais elle protège également vos héritiers.
La distinction est notable avec les prêts à la consommation, pour lesquels l’assurance est rarement exigée.
Toutefois, certaines situations à risque peuvent conduire un établissement à conditionner l’octroi d’un crédit consommation à la souscription d’une assurance spécifique.
Pourquoi souscrire une assurance de prêt immobilier ?
L’assurance emprunteur joue un double rôle :
Protéger l’emprunteur et ses proches
Certaines garanties prennent en charge tout ou partie des mensualités selon le niveau d’invalidité ou l’incapacité de travail.
Souscrire un crédit immobilier implique de s’engager à rembourser des mensualités sur une durée généralement longue.
Toutefois, au cours de la vie, des imprévus peuvent survenir : un accident, une maladie ou une perte d’emploi sont autant d’événements susceptibles d’entraîner une diminution significative de vos revenus.
Dans ces circonstances, vous pourriez vous retrouver dans l’incapacité de faire face au remboursement de votre prêt, avec, à terme, le risque de voir votre bien immobilier saisi.
L’assurance emprunteur permet d’éviter que la charge du crédit ne repose sur la famille.
En cas de sinistre et selon les garanties souscrites, l’assureur peut prendre en charge tout ou partie des mensualités, voire le capital restant dû.
En cas de décès, l’assurance permet à vos proches d’être déchargés du remboursement du crédit, les protégeant ainsi d’un endettement supplémentaire.
Sécuriser l’établissement prêteur
En assurant la continuité du remboursement, même en cas d’aléas de la vie, l’assurance limite les situations d’impayés. Même lorsque la solvabilité de l’emprunteur a été rigoureusement évaluée, un défaut de paiement des mensualités peut survenir. En cas de sinistre, la banque bénéficie de la garantie d’être remboursée grâce à l’assurance souscrite.
💡 L’assurance emprunteur intervient uniquement en cas de problèmes de santé. La garantie quant à elle, intervient s’il y a un défaut de paiement des mensualités.
Les garanties de l’assurance emprunteur
Les garanties obligatoires
Certaines garanties sont exigées par défaut par les banques pour accorder un crédit immobilier :
- Garantie décès : en cas de décès de l’emprunteur, le capital restant dû est remboursé à hauteur de la quotité assurée. Les exclusions (suicide, sports extrêmes, professions à risque) varient selon les contrats.
- Garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : déclenchée lorsqu’un accident ou une maladie rend l’emprunteur totalement dépendant (catégorie 3 de la Sécurité sociale), avec une indemnisation généralement plafonnée à 65 ans. Cette garantie entre en jeu lorsque l’assuré se trouve dans l’incapacité totale et permanente d’accomplir seul les actes essentiels de la vie quotidienne, tels que se nourrir, se laver, s’habiller ou se déplacer.
- Invalidité Permanente Totale (IPT) : taux d’invalidité supérieur à 66 % (invalidité physique ou psychique).
- Incapacité Temporaire de Travail (ITT) : remboursement temporaire des mensualités après un arrêt de travail prolongé (souvent au-delà de 90 jours). La période d’indemnisation ne peut excéder une durée de trois ans.
Les garanties facultatives
Selon le profil de l’emprunteur et le type de bien financé, d’autres garanties peuvent être incluses :
- Invalidité Permanente Partielle (IPP) : taux compris entre 33 % et 66 %. Cette garanti peut être rendu obligatoire par la banque si votre prêt concerne l’achat d’une résidence principale ou secondaire.
- Perte d’emploi : cette garantie offre une protection aux assurés titulaires d’un contrat de travail à durée indéterminée qui se retrouvent en situation de chômage. Attention aux exclusions (rupture conventionnelle, fin de CDD…).
Les délais de carence et franchises
Avant de signer votre contrat, il est essentiel d’en examiner attentivement les conditions. La majorité des assurances prévoit un délai de carence, durant lequel certaines garanties ne s’appliquent pas (souvent 6 à 12 mois).
La franchise est une période qui s’écoule entre la déclaration du sinistre et le commencement de la prise en charge par l’assureur (90 jours en général). Chaque assureur dispose de ses propres délais.
💡 Notre conseil : optez pour une franchise adaptée à votre situation. Une franchise courte offre une meilleure couverture mais augmente la prime.
Comment choisir son assurance emprunteur ?
Pour bien choisir son contrat, plusieurs critères sont à prendre en compte :
- Le coût total : à évaluer via le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance).
- Le coût sur 8 ans : important si vous pensez revendre le bien rapidement, il vaut mieux s’orienter sur une assurance en capital initial (mensualités constantes).
- Les garanties proposées : vérifiez leur niveau, leurs exclusions et leur adaptation à votre profil.
- La possibilité de délégation d’assurance : grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment à condition de garantir une équivalence de garanties (Fiche Standardisée d’Information – FSI).
Faire appel à un courtier en assurance emprunteur permet de comparer objectivement les offres, d’optimiser les garanties et souvent de réaliser des économies substantielles.
Comment changer ou résilier son assurance de prêt ?
Depuis plus de dix ans, les lois ont progressivement ouvert la voie à plus de flexibilité pour les emprunteurs :
- Loi Lagarde (2010) : liberté de choisir une assurance dès la souscription.
- Loi Hamon (2014) : changement possible dans les 12 premiers mois.
- Amendement Bourquin (2017) : résiliation à date anniversaire.
- Loi Lemoine (2022) : résiliation à tout moment, sans frais ni pénalités.
⚠️ Important : la nouvelle assurance doit proposer un niveau de garantie et quotité équivalent à celle initialement souscrite auprès de la banque.
Les étapes pour changer d’assurance
Choisissez une nouvelle assurance et obtenez un certificat d’adhésion.
Adressez à votre ancien assureur une demande de résiliation avec les documents du nouveau contrat.
Vous devez indiquer la date d’entrée en vigueur du nouveau contrat d’assurance approuvé par votre banque, telle que communiquée par l’assureur.
La banque dispose de 10 jours ouvrés pour accepter ou refuser le changement.
Une fois validée, la résiliation de l’ancienne assurance est automatique. L’assureur ne peut s’opposer à la résiliation de votre contrat initial.
Un courtier en assurance peut s’occuper de ces démarches pour vous trouver la meilleure assurance emprunteur. 👇😉
Que faire en cas de refus d’assurance ?
Vous envisagez de contracter un crédit immobilier et votre banque exige la souscription d’une assurance emprunteur. Toutefois, un assureur refuse de vous proposer une offre ? Dans la majorité des cas, ce refus s’explique par la présence d’un risque de santé jugé élevé par la compagnie d’assurance (maladie chronique, antécédents médicaux, pratique d’un sport à risque, âge, etc.). Dans une telle situation, plusieurs solutions peuvent être envisagées.
La convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) vise à faciliter l’accès à l’assurance emprunteur pour les personnes présentant un risque de santé important. Elle permet à certains profils d’emprunteurs, souvent exclus des garanties classiques, de bénéficier tout de même d’une couverture.
- Cette convention s’applique aux prêts immobiliers dont le montant ne dépasse pas 420 000 euros.
- Elle est réservée aux emprunts dont le remboursement est prévu avant le 71e anniversaire de l’emprunteur.
- Pour certaines pathologies, un droit à l’oubli s’applique : si aucune rechute n’a été constatée dans les cinq années suivant la fin du protocole thérapeutique, l’assureur ne peut pas en tenir compte.
- Par ailleurs, le questionnaire de santé peut être supprimé sous certaines conditions : si le montant emprunté est inférieur ou égal à 200 000 euros et que le remboursement intervient avant les 60 ans de l’emprunteur.
Il convient néanmoins de souligner que la convention AERAS ne garantit pas automatiquement l’obtention d’une assurance emprunteur. Elle constitue un dispositif d’accompagnement, mais la décision finale revient toujours à l’assureur.
En cas de refus persistant, d’autres options peuvent être étudiées et notamment l’accompagnement par un courtier pour solliciter des compagnies spécialisées du risque aggravé.
Il est par exemple possible de souscrire une assurance partielle couvrant uniquement certains risques, ou de renforcer la couverture du dossier grâce aux garanties apportées par un co-emprunteur. D’autres mécanismes tels que la caution personnelle ou le nantissement d’un placement financier peuvent également être proposés à la banque en substitution de l’assurance classique.
Le coût de l’assurance emprunteur
Le tarif de l’assurance emprunteur varie en fonction de plusieurs critères liés à votre profil et à votre projet. Les voici : l’âge de l’emprunteur, son état de santé, sa profession, son statut de fumeur ou non-fumeur, ainsi que la durée et le montant du prêt. Le niveau de couverture choisi influe également de manière significative sur le coût final.
Le mode de calcul de la prime d’assurance peut différer selon le type de contrat souscrit :
- Dans les contrats groupe proposés par les banques, le calcul est généralement effectué sur la base du capital initial emprunté. Le montant de la cotisation reste donc fixe pendant toute la durée du prêt.
- À l’inverse, dans les contrats individuels (ou contrats délégués), l’assurance est souvent calculée sur le capital restant dû. Cela signifie que la cotisation diminue au fil des remboursements, ce qui peut représenter une économie non négligeable à long terme.
Par ailleurs, pour améliorer la transparence des offres, le TAEA (Taux Annuel Effectif de l’Assurance) est obligatoire depuis 2015. Il permet de comparer plus facilement le coût global des différentes assurances emprunteur proposées sur le marché.
Comment réduire le coût de son assurance ?
L’assurance emprunteur représente une part importante du coût total de votre crédit immobilier. Il est donc essentiel d’identifier les leviers permettant d’en optimiser le tarif sans pour autant compromettre la qualité de la couverture.
Une première étape consiste à comparer les offres disponibles. En effet, les contrats d’assurance déléguée sont souvent plus compétitifs que les assurances groupe proposées automatiquement par les établissements prêteurs.
Il est également recommandé d’examiner attentivement les clauses du contrat pour tenter de supprimer ou de renégocier certaines exclusions de garantie, notamment en cas d’évolution de votre situation personnelle ou professionnelle.
Recourir à la délégation d’assurance vous permet de choisir librement votre assureur, à condition que le contrat externe présente un niveau de garantie équivalent à celui exigé par la banque.
Enfin, si votre état de santé s’est amélioré ou si votre situation a évolué favorablement (arrêt du tabac, changement de métier, etc.), il peut être pertinent de demander une révision de votre contrat pour bénéficier de conditions plus avantageuses.
Pour vous accompagner dans ces démarches souvent complexes, il est vivement conseillé de faire appel à un courtier spécialisé. Chez Finance Conseil, nos courtiers vous orientent vers les solutions les mieux adaptées à votre profil et vous aident à obtenir l’assurance emprunteur la plus compétitive.