Sommaire
- Qu’est-ce que le principe de solidarité dans un prêt immobilier ?
- Les conséquences d’un défaut de paiement
- Dans quel cas la désolidarisation est-elle possible ?
- Que permet la désolidarisation d’un prêt immobilier ?
- Les issues de la désolidarisation
- Comment se désolidariser d’un prêt immobilier ?
- Quelles sont les conditions requises pour l’acceptation d’une désolidarisation ?
- Quels sont les frais liés à une désolidarisation ?
- Que faire en cas de refus de la banque ?
- Questions fréquentes sur la désolidarisation
- Nos conseils pour réussir une désolidarisation en toute sérénité
Lorsqu’un couple ou deux coemprunteurs souscrivent un prêt immobilier ensemble, ils s’engagent solidairement à rembourser la totalité du capital emprunté, ainsi que les intérêts. Cependant, en cas de séparation, de désaccord ou de difficultés financières, l’un des coemprunteurs peut souhaiter se désengager de cette obligation. C’est ce que l’on appelle la désolidarisation du prêt immobilier.
Mais quelles sont les conséquences de cette démarche et comment procéder ? Décryptage.
Qu’est-ce que le principe de solidarité dans un prêt immobilier ?
Lorsqu’un prêt immobilier est souscrit à plusieurs (notamment dans le cadre d’un couple marié, pacsé ou en concubinage), la banque applique le principe de solidarité. Cela signifie que chacun des emprunteurs est tenu de rembourser la totalité de la dette en cas de défaillance de l’autre.
Autrement dit, même si un coemprunteur n’utilise plus le bien ou n’a plus de lien avec l’autre emprunteur, il reste juridiquement responsable du prêt jusqu’à son remboursement intégral, sauf en cas de désolidarisation.
Les conséquences d’un défaut de paiement
Si l’un des coemprunteurs ne peut plus assumer sa part des mensualités (à la suite d’une séparation conflictuelle, un problème financier ou une incapacité de paiement), la banque peut exiger de l’autre emprunteur qu’il prenne en charge l’intégralité du remboursement.
Ainsi, avant de se désolidariser d’un prêt, il est essentiel d’anticiper l’impact financier pour l’emprunteur restant et de s’assurer qu’il dispose des ressources nécessaires pour assumer seul cette charge.
Dans quel cas la désolidarisation est-elle possible ?
La désolidarisation peut être demandée dans plusieurs situations, notamment :
- Séparation ou divorce : lorsqu’un couple se sépare, l’un des emprunteurs peut souhaiter conserver le bien immobilier et continuer à rembourser seul le prêt.
- Désaccord entre coemprunteurs : lorsque les coemprunteurs souhaitent mettre fin à leur engagement commun.
- Difficultés financières : si l’un des emprunteurs ne peut plus contribuer au remboursement du crédit, il peut envisager une désolidarisation pour ne plus être tenu des échéances futures.
Que permet la désolidarisation d’un prêt immobilier ?
La désolidarisation d’un prêt immobilier permet à un coemprunteur de se dégager de son obligation légale de remboursement, en transférant l’intégralité de la dette à l’autre emprunteur. Concrètement :
- L’emprunteur sortant n’aura plus aucune obligation envers la banque.
- L’emprunteur restant assumera seul la totalité du prêt.
- La banque devra s’assurer que l’emprunteur restant dispose des garanties financières suffisantes.
Cependant, cette démarche ne se fait pas automatiquement. Elle nécessite une demande formelle auprès de la banque, qui analysera la solvabilité de l’emprunteur restant avant de donner son accord.
Les issues de la désolidarisation
Une fois la décision de se désolidariser prise, plusieurs issues sont envisageables selon la situation des coemprunteurs et leur capacité financière.
Vente du bien immobilier
L’option la plus simple pour solder un prêt immobilier en cas de séparation ou de désaccord est de vendre le bien.
Les étapes clés de la vente pour solder le crédit :
- Estimation du bien immobilier
- Mise en vente et recherche d’acheteurs
- Signature d’un compromis de vente et obtention d’un financement par l’acheteur
- Acte de vente définitif chez le notaire
L’argent de la vente permet de rembourser par anticipation le crédit immobilier, mettant ainsi fin à la solidarité entre les coemprunteurs.
💡 À noter : Si la vente ne couvre pas la totalité du capital restant dû, les coemprunteurs devront assumer ensemble le remboursement du solde.
Rachat de parts par l’un des coemprunteurs
Si l’un des coemprunteurs souhaite conserver le bien, il peut racheter la part de l’autre via un rachat de soulte.
Les étapes du rachat de soulte :
- Évaluation du bien immobilier : pour déterminer la valeur des parts respectives.
- Validation par la banque : la banque doit s’assurer que l’emprunteur restant pourra assumer seul le remboursement.
- Nouvelle demande de crédit : un nouvel emprunt peut être nécessaire pour financer le rachat de la part du coemprunteur sortant.
- Signature chez le notaire : l’acte officialise la cession des parts.
💡 Le rachat de soulte implique des frais de notaire (environ 7.5 % de la part rachetée).
Accord entre les anciens partenaires
Dans certains cas, les anciens partenaires restent coemprunteurs mais l’un d’eux quitte le logement. Ils continuent ainsi à rembourser ensemble le prêt, malgré la séparation.
Séparation, divorce ou rupture de PACS : quelles différences ?
- La banque ne prend pas en compte le statut marital : elle évalue uniquement la solvabilité des emprunteurs.
- Les frais diffèrent selon le régime juridique : les couples mariés sous régime de la communauté doivent effectuer un partage notarié, contrairement aux concubins qui ne sont soumis à aucune obligation de partage.
Comment se désolidariser d’un prêt immobilier ?
1. Obtenir l’accord de la banque
La désolidarisation n’est pas automatique : elle doit être approuvée par la banque. Pour cela, il faut :
- Contacter la banque et déposer une demande formelle de désolidarisation.
- Présenter un dossier complet incluant une évaluation des garanties financières.
2. Réaliser une simulation financière
L’emprunteur restant doit démontrer qu’il pourra assumer seul les mensualités. Il doit alors :
- Évaluer ses revenus et charges. Découvrez notre simulateur de capacité d’emprunt !
- Vérifier son taux d’endettement.
3. Signer un avenant au contrat de prêt
Si la banque accepte la désolidarisation :
- Un avenant au contrat initial est signé.
- Il précise que l’ex-coemprunteur n’a plus aucune obligation envers le prêt.
4. Rachat de part éventuel
Si un des emprunteurs conserve le bien, il devra racheter la part de l’autre via un rachat de soulte.
Les délais à prévoir
La durée moyenne d’une désolidarisation varie entre 1 et 6 mois, en fonction des délais de traitement bancaires et notariés.
Quelles sont les conditions requises pour l’acceptation d’une désolidarisation ?
- Capacité financière suffisante : l’emprunteur restant doit prouver qu’il peut rembourser seul le prêt.
- Accord mutuel : les deux parties doivent valider les modalités.
- Validation par la banque : la banque doit accepter officiellement la désolidarisation.
Quels sont les frais liés à une désolidarisation ?
Frais de notaire et autres coûts à prévoir
- Frais de dossier bancaires (modification des contrats).
- Frais notariés pour le rachat de part (7,5% de la valeur de la part rachetée).
- Éventuelles pénalités pour remboursement anticipé.
Quel est l’impact sur l’assurance emprunteur ?
L’assurance emprunteur couvre le remboursement du prêt en cas de décès ou d’invalidité.
La quotité d’assurance doit être ajustée :
- Si chaque coemprunteur était couvert à 100% → Celui ou celle qui ne converse pas le bien immobilier doit résilier son assurance.
- Si la couverture était de 50%-50% → L’emprunteur restant devra passer à une couverture 100%, ce qui augmente son coût d’assurance.
Une nouvelle évaluation des risques doit être menée pour ajuster le contrat d’assurance à la nouvelle situation.
L’emprunteur désolidarisé n’est plus tenu de rembourser le prêt et perd tout droit sur le bien immobilier.
Comment résilier son assurance emprunteur ? En envoyant un justificatif de désolidarisation à l’assureur.
Que faire en cas de refus de la banque ?
Les recours possibles
- Proposer la caution d’un tiers pour rassurer la banque.
- Saisir le médiateur bancaire en cas de désaccord.
Les solutions alternatives
- Vendre le bien pour solder le prêt.
- Renégocier le prêt afin d’obtenir des mensualités plus adaptées.
- Effectuer un rachat de crédit pour réduire la charge financière.
Questions fréquentes sur la désolidarisation
Peut-on se désolidariser sans vendre le bien immobilier ?
Oui, cela est possible si l’un des coemprunteurs reprend le crédit à son nom et rachète la part de l’autre.
Comment éviter les pénalités de remboursement anticipé ?
En négociant cette clause lors de la souscription du prêt. Toutefois, cette exonération ne s’applique généralement pas en cas de rachat de prêt par une autre banque.
Nos conseils pour réussir une désolidarisation en toute sérénité
Bien préparer son dossier avant de solliciter la banque
Rassembler tous les justificatifs :
- Contrat de prêt
- Justificatifs d’identité et de revenus
- Justificatif de séparation (divorce, rupture de PACS)
- Évaluation financière
Faire appel à un courtier pour faciliter les démarches
Un courtier en prêt immobilier peut :
- Évaluer la capacité financière de l’emprunteur restant
- Négocier les conditions de financement auprès des banques
- Accompagner dans le rachat de soulte
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