Le marché du crédit immobilier : rentrée 2022

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L’évolution du profil emprunteur

Dans un contexte d’augmentation des taux, le marché du crédit immobilier n’a pas reculé en volumes distribués. En revanche, le nombre de projets financés a diminué d’environ 7% et le profil des emprunteurs a évolué.

En moyenne au niveau national, nous notons un recul du nombre de primo accédants. Les emprunteurs doivent présenter des revenus plus élevés passant de 4 535 euros sur le 2ème trimestre à 5 366 euros au mois de septembre.

L’apport personnel après avoir augmenté significativement le premier semestre 2022 en atteignant une moyenne de 67 273 €, connait une légère baisse de 7% au mois de septembre.

Par rapport à 2021, le montant moyen de crédit n’a pas bougé et s’établit à 236 412 € ce mois-ci. En revanche les emprunteurs doivent disposer de revenus 40% plus élevés aujourd’hui, d’un apport personnel qui a plus que doublé; et enfin ils ont deux ans de plus en moyenne d’âge, passant de 37 à 39 ans.

Profil de l’emprunteur type en 2021

En 2021, le profil de l’emprunteur type était le suivant :

37 ans
Revenus : 3 781€ / mois
29 405€ d’apport

Profil de l’emprunteur type en 2022

En 2022, le profil de l’emprunteur type est le suivant :

39 ans
Revenus : 5 366€ / mois
62 176€ d’apport

L’augmentation du taux d’usure du 1er octobre

Le taux d’usure qui s’établit à 2,57 % aujourd’hui sur 20 ans et plus, augmente de 48 points de base le 1er octobre prochain et sera donc fixé à 3,05%; et pour les durées inférieures à 20 ans, à 3,03%. Cette hausse plus marquée qu’en juin dernier permettra d’accompagner davantage de projets.

Néanmoins, les taux vont poursuivre leur hausse et les craintes quant à un potentiel immobilisme du marché immobilier sont légitimes, la construction et l’accès à la propriété dépendant à 80% des financements accordés par les banques.

Des emprunteurs ayant un taux d’endettement largement inférieur à 33 %, et disposant d’une épargne importante ne peuvent pas, sans une analyse technique de leur dossier, emprunter avec le taux d’usure actuel. Ils répondent pourtant bien aux normes du Haut Conseil de la stabilité financière mais dépassent le taux d’usure. Avec cette augmentation du taux d’usure, des dossiers restés en suspens, vont pouvoir être acceptés selon les conditions de taux nominaux prévues en octobre par les établissements bancaires. (voir deux exemples ci-dessous).

Enfin, l’impact des difficultés de financement que rencontrent les emprunteurs engendre un effet domino important sur la construction, la rénovation du parc immobilier, ainsi que le budget des communes qui repose de manière significative sur les droits de mutation à titre onéreux.

Les facteurs conjoncturels, inflation, hausse des coûts de l’énergie, difficultés d’approvisionnement, hausse du prix des matières premières, imposent une approche prudentielle du gouvernement qui ne souhaite pas revoir à ce jour la méthode de calcul du taux d’usure ; cependant elle est susceptible d’aggraver le poids des facteurs structurels conduisant à un ralentissement du marché : rareté du foncier et absence de renouvellement de l’offre de logement.

déclare Sophie HO THONG

Néanmoins le durcissement des conditions d’octroi des crédits valorise significativement le métier de courtier immobilier. Ainsi, nous constatons que le courtage exercé par des conseillers agiles sachant faire preuve d’adaptabilité et d’un sens de l’analyse globale de la situation grâce à une expertise technique, est indispensable à la réussite des projets des clients.

conclut Sophie HO THONG.

Quelques exemples de profils emprunteurs impactés par le taux d’usure

Exemple 1

Situation

Monsieur 33 ans cadre avec un revenu de 5 200 €/ mois
Madame 33 ans employée avec un revenu de 1 700 €/ mois
Primo accédant
Pas d’enfants à charge ; Pas de crédit en cours
Ils souhaitent faire l’acquisition d’une maison d’une valeur de 395 000 € + 29 140€ de frais de Notaire.
Les frais annexes hors frais de courtage s’élèvent à 4 683 €
Apport : 150 000 €

L’offre de prêt

Durée du prêt : 300 mois
Taux moyen : 2.24 %
Assurances DCPTIA ITT90J IPT IPP :
100 % Mr et 100 % Mme = 0.20 %*2

Conclusion

Leur endettement après projet : 19%
Epargne disponible après projet de 20 000 €.
Nous respectons les normes HCSF.
TAEG : 2.71 % sans les frais de courtage.
Dépasse le taux d’usure qui est de 2,57%.
Le dossier est refusé aujourd’hui mais devrait être accepté le 1er octobre 2022.

Exemple 2