Vous voulez devenir propriétaire mais vous trouvez les prix de l’immobilier trop élevés ?
Découvrez le Bail Réel Solidaire, une solution d’accession à la propriété à prix réduit !
L’essentiel à retenir
- Le principe du BRS consiste à séparer le terrain du logement : vous êtes propriétaire du logement, tandis que le terrain est loué à un organisme.
- Il présente plusieurs avantages : TVA réduite dans le neuf, PTZ possible sous conditions et frais de notaire réduits dans le neuf.
- La revente du logement est soumise à certaines règles.
Définition et fonctionnement du Bail Réel Solidaire
Le Bail Réel Solidaire (BRS) permet aux ménages respectant certaines conditions de ressources d’acheter un logement neuf ou ancien à un prix inférieur à celui du marché. Il est particulièrement adapté aux zones tendues, où le coût du foncier est élevé.
Son fonctionnement repose sur la dissociation du bâti et du foncier. Vous êtes propriétaire du logement, tandis qu’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) reste propriétaire du terrain et vous le loue en contrepartie d’une redevance. Selon le secteur géographique, ce mécanisme peut réduire le prix d’achat de 20 à 40 %.
En résumé : vous achetez uniquement le logement, et non le terrain. Celui-ci vous est loué en contrepartie d’une redevance généralement modérée.
La durée du bail est comprise entre 18 et 99 ans.
Quels sont les avantages du Bail Réel Solidaire ?
Le Bail Réel Solidaire présente plusieurs avantages parmi lesquels :
- Une redevance généralement modérée pour l’occupation du terrain,
- Un prix d’achat inférieur à celui du marché,
- Une TVA réduite à 5,5 % dans le neuf,
- Une garantie de rachat du logement,
- La possibilité de financer l’acquisition avec un Prêt à Taux Zéro ou d’autres prêts aidés, sous réserve de respecter leurs conditions,
- Des frais de notaire réduits dans le neuf,
- La constitution de votre patrimoine,
- Un abattement de taxe foncière compris entre 30 et 100 %, si la commune l’a instauré.
En cas de difficulté à revendre le logement, le BRS prévoit une indemnisation par l’OFS selon les modalités définies dans le bail. Le contrat peut également comporter une garantie de relogement.
À qui s’adresse le BRS ?
Le Bail Réel Solidaire concerne les personnes dont les revenus ou l’épargne ne suffisent pas à financer un achat sur le marché immobilier traditionnel. Il s’inscrit dans le cadre de l’accession sociale à la propriété.
Pour en bénéficier, les revenus du ménage ne doivent pas dépasser un plafond de ressources. Celui-ci varie selon la composition du foyer et la localisation du bien immobilier.
| Nombre de personnes destinées à occuper le logement | Zones A et Abis | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 844 | 38 844 | 33 771 |
| 2 personnes sans personne à charge (hors jeune ménage) | 58 057 | 58 057 | 45 100 |
| 3 personnes ou personne seule + 1 personne à charge ou jeune ménage | 76 105 | 69 786 | 54 235 |
| 4 personnes ou personne seule + 2 personnes à charge | 90 863 | 83 594 | 65 476 |
| 5 personnes ou personne seule + 3 personnes à charge | 108 107 | 98 956 | 77 023 |
| 6 personnes ou personne seule + 4 personnes à charge | 121 650 | 111 359 | 86 805 |
| Par personne supplémentaire | 13 557 | 12 408 | 9 683 |
Plafonds de ressources applicables en 2026, en euros. Le revenu fiscal de référence pris en compte est généralement celui de l’année N-2.
Comment se déroule l’achat d’un logement neuf en BRS ?
Voici les étapes de la vente en Bail Réel solidaire :
- Vous vous engagez à devenir propriétaire du logement et à en faire votre résidence principale.
- Après validation de votre dossier, vous signez un contrat de réservation, assorti d’un versement de garantie.
- Une fois votre financement obtenu, éventuellement avec l’accompagnement d’un courtier, vous signez le bail réel solidaire chez le notaire.
- Le paiement de la construction s’effectue progressivement, via des appels de fonds (en cas d’achat sur plan).
- À la remise des clés, vous commencez à rembourser les mensualités du prêt et à verser la redevance à l’OFS.
Quelles sont les conditions de revente dans le cadre d’un bail réel solidaire ?
Vous pouvez vendre votre bien à tout moment, mais il y a tout de même des conditions à respecter :
- Le repreneur du logement doit être éligible au BRS.
- Le prix de revente ne peut pas être fixé librement : il est plafonné selon les règles prévues dans le contrat BRS. L’évolution du prix est limitée à la variation d’un indice de référence choisi par l’OFS, généralement lié à l’inflation.
Pourquoi le Bail Réel Solidaire a été mis en place ?
Le Bail Réel Solidaire vise à répondre à une difficulté majeure : dans certaines zones, les prix immobiliers sont devenus si élevés que de nombreux ménages modestes ou issus des classes moyennes ne peuvent plus acheter leur résidence principale.
Quels sont les objectifs principaux du BRS ?
Faciliter l’accession à la propriété
Le BRS permet aux ménages qui respectent les plafonds de ressources d’acheter dans des villes où les prix immobiliers sont généralement élevés, comme Paris, Lyon ou Nantes.
Le logement peut coûter environ 30 à 50 % moins cher qu’un bien acheté dans le cadre d’une acquisition classique.
Lutter contre la spéculation immobilière
Dans un achat classique, un propriétaire peut revendre très cher si les prix montent.
Avec le BRS, le prix de revente est encadré.
L’idée est que le logement reste durablement accessible aux futurs acheteurs modestes, et ne devienne pas un produit spéculatif.
Maintenir une mixité sociale
Certaines communes craignent de devenir accessibles uniquement aux ménages très aisés.
Le BRS permet de conserver des habitants aux profils variés : jeunes actifs, familles, professions intermédiaires, etc.
Le BRS est-il adapté à votre projet immobilier ?
Le Bail Réel Solidaire peut faciliter l’accession à la propriété dans les secteurs où les prix immobiliers sont élevés. Il permet d’acheter un logement à un prix inférieur à celui du marché, tout en bénéficiant de certains avantages financiers.
Avant de vous engager, prenez toutefois en compte le paiement de la redevance à l’OFS ainsi que les conditions d’occupation et de revente du logement. Il est également important de vérifier votre éligibilité et d’intégrer l’ensemble de ces dépenses dans votre plan de financement.
Quel est le rôle du courtier pour le financement de ce type d’achat ?
Les courtiers Finance Conseil interviennent dans l’acquisition d’un logement en Bail Réel Solidaire (BRS) en :
- Vérifiant votre éligibilité au BRS ainsi qu’aux prêts aidés associés, comme le Prêt à Taux Zéro.
- Identifiant les établissements bancaires qui acceptent de financer ce type d’acquisition,
- Prenant en compte les spécificités du BRS dans le montage du financement (redevance foncière, plafonds de ressources, conditions de revente),
- Vous accompagnant dans la constitution d’un dossier conforme aux exigences des banques,
- Coordonnant les échanges entre la banque et le notaire afin de sécuriser le financement du projet.