L’acquisition d’un terrain à bâtir ne se limite pas au prix de vente affiché. Des frais annexes, et notamment les frais de notaire, viennent s’ajouter au coût total de l’opération. Le montant de ces frais varie principalement en fonction du prix d’acquisition, de la localisation du terrain et du régime fiscal applicable.
Cet article vous aide à bien comprendre la composition de ces frais pour anticiper le financement de votre projet !
Simulation de frais de notaire
L’essentiel à retenir
- Les frais de notaire pour l’achat d’un terrain constructible représentent environ 7 à 8 % du prix d’achat.
- Ils comprennent
:les droits de mutation, les émoluments du notaire, les débours, la TVA sur certains frais - Le paiement des frais s’effectue le jour de la signature de l’acte authentique, et reste à la charge de l’acquéreur
- Il est parfois possible de réduire ces frais : découvrez comment dans notre article
- Une estimation personnalisée peut être demandée au notaire dès la signature du compromis.
De quoi sont composés les frais de notaire pour l’achat d’un terrain ?
Les frais de notaire ne sont pas uniquement constitués de la rémunération du notaire. Ils englobent plusieurs catégories de dépenses.
| Frais | Description |
|---|---|
| Droits de mutation | Impôts perçus pour le compte de l’État, du département et parfois de la commune. Ils constituent la part la plus importante des frais de notaire. |
| Émoluments du notaire | Rémunération du notaire, calculée selon un barème national dégressif fixé par l’État. |
| Débours | Sommes avancées par le notaire pour accomplir diverses formalités : cadastre, publicité foncière, obtention de documents administratifs, etc. |
| TVA | Taxe appliquée sur les émoluments du notaire et certains débours, au taux en vigueur (actuellement 20 %). |
Dans le cas d’un terrain constructible, les frais de notaire s’élèvent généralement à environ 7 à 8 % du prix d’achat.
💡 Depuis 2024, une majoration de 0,5 % des droits de mutation s’applique, à l’exception des primo-accédants qui en sont exonérés.
Composition des frais de notaire
Lors d’une prestation notariale, plusieurs postes composent les frais de notaire. Voici la répartition en pourcentage des frais de notaire :
- Impôts, droits et taxes : ~ 80%
- Les frais et débours : ~ 10%
- Les émoluments du notaire : ~ 10%
Comment calculer les frais de notaire pour un terrain constructible ?
Le calcul des émoluments du notaire repose sur un barème proportionnel au prix de vente, défini par décret. Ce barème est dégressif : plus le montant est élevé, plus le pourcentage appliqué diminue. Voici les tranches applicables :
| Tranches d’assiette | Taux applicable |
|---|---|
| De 0 à 6 500€ | 3,870% |
| De 6 500€ à 17 000€ | 1,596% |
| De 17 000€ à 60 000€ | 1,064% |
| Plus de 60 000€ | 0,799% |
Ce barème s’applique uniquement sur la valeur du bien hors frais. Il convient ensuite d’ajouter les droits de mutation, les débours et la TVA pour obtenir le coût global. Ces frais sont calculés précisément par le notaire lors de la préparation de l’acte.
Exemple de calcul des frais de notaire pour l’achat d’un terrain
Prenons l’exemple d’un terrain constructible vendu à Angers pour un prix de 300 000 €. Le tableau ci-dessous détaille les principaux frais associés :
| Dépenses | Montant |
|---|---|
| Émoluments TTC du notaire | 3 354 € |
| Droits et taxes | 17 670 € |
| Formalités et débours (approximation) | 1 360 € |
| Total estimé | 22 384 € |
* Cette simulation est à caractère indicatif et sans valeur contractuelle.
Cet exemple repose sur les taux de droits départementaux et communaux en vigueur en Maine-et-Loire. Il inclut également la TVA applicable ainsi que les frais administratifs fixés par décret. Il permet d’illustrer concrètement comment les différents postes s’agrègent pour former les frais de notaire.
Qui paie les frais de notaire, et à quel moment lors de l’achat d’un terrain ?
Comme pour tout achat immobilier, les frais de notaire sont à la charge exclusive de l’acquéreur, sauf stipulation contraire exceptionnellement prévue dans le compromis de vente. Leur paiement intervient le jour de la signature de l’acte authentique. L’acheteur règle alors l’ensemble des frais en une seule fois au notaire, qui se charge ensuite de redistribuer les montants aux différents bénéficiaires (Trésor public, services de publicité foncière, etc.).
Comment réduire les frais de notaire sur un terrain ?
Réduire les frais de notaire n’est pas toujours possible, mais certains leviers peuvent être activés dans des situations particulières.
Négocier les émoluments du notaire
Depuis la réforme de 2020, un notaire peut, s’il le souhaite, consentir une remise sur ses émoluments, dans la limite de 20 % et uniquement sur la part calculée au-delà de 100 000 €. Cette remise n’est pas automatique : elle doit être sollicitée en amont de la signature du compromis de vente, et le notaire reste libre d’y consentir ou non.
Réduire la base taxable
Une autre stratégie consiste à minorer le prix de vente déclaré. Cela peut être envisageable si le terrain comprend des éléments détachables, par exemple, un cabanon démontable ou du matériel, qui peuvent être exclus de l’assiette des droits de mutation. Toutefois, cette démarche nécessite une justification rigoureuse de la valeur de ces éléments pour éviter tout redressement fiscal.
Bénéficier de régimes spécifiques
Dans certains cas, le cadre de la vente peut ouvrir droit à des frais réduits. Par exemple, les terrains vendus par des collectivités publiques, notamment dans le cadre d’aménagements en ZAC ou en lotissements communaux, peuvent bénéficier d’un régime fiscal avantageux. De même, si la vente porte sur un terrain à bâtir neuf assujetti à la TVA, les droits de mutation sont réduits. L’acquéreur peut bénéficier d’un taux réduit de 0,715 % s’il prend l’engagement de revendre le terrain dans un délai de cinq ans. En revanche, s’il s’engage à construire sur ce terrain dans un délai de quatre ans, il ne sera redevable que d’un forfait fixe de 125 euros. Ces cas particuliers doivent être analysés avec le notaire avant la signature.
Les points à retenir concernant les frais de notaire pour un terrain
Les frais de notaire représentent une part non négligeable du budget d’acquisition d’un terrain constructible. L’essentiel de ces frais est constitué d’impôts et de taxes, et leur montant varie principalement selon le prix de vente et la localisation du bien. Bien qu’encadrés, certains frais peuvent faire l’objet de négociations ou être optimisés dans des cas spécifiques.
Il est fortement recommandé de demander une estimation détaillée au notaire dès la signature du compromis, afin d’ajuster au mieux son plan de financement. À titre indicatif, l’utilisation d’un simulateur de frais de notaire en ligne peut également vous aider à obtenir une première évaluation du coût global de votre projet.