Prêt in fine VS prêt amortissable : comprendre la différence pour bien choisir votre crédit immobilier
Vous souhaitez avoir recours à un prêt immobilier ? Vous vous demandez ce qu’est le prêt in fine ou le prêt amortissable ? Quelles sont les différences entre ces deux types de prêts ?
Suivez le guide ! 😉
Définition du prêt amortissable
Le prêt amortissable désigne un type de crédit où l’emprunteur rembourse à la fois le capital emprunté et les intérêts sur une période définie. Il est par ailleurs le prêt le plus utilisé pour le financement d’un bien immobilier.
Quel est son fonctionnement ?
Chaque mensualité de remboursement est composée de cette façon :
- Intérêts
- Capital
- Assurances
Les intérêts servent à rémunérer la banque prêteuse et sont plus élevés au début du remboursement. Cela dit dans le cadre d’un prêt amortissable, les mensualités sont constantes, elles n’évoluent pas.
Au fur et à mesure du remboursement des mensualités, la part du capital augmente et celle des intérêts diminue car les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Le capital est ainsi remboursé tout du long du prêt immobilier jusqu’à remboursement total.
Le suivi de l’évolution du crédit est facilité grâce au tableau d’amortissement fourni par la banque.
L’avantage du prêt amortissable
Le prêt amortissable est plutôt adapté à l’acquisition d’un bien immobilier que ce soit pour une résidence principale ou une résidence secondaire.
Comme vu précédemment, les intérêts baissent sur la durée du prêt et l’amortissement étant croissant, c’est une forme d’épargne. De plus, le taux d’intérêt est généralement plus bas.
Prenons un exemple :
Vous obtenez un prêt sans apport, vous remboursez chaque mois une mensualité qui est composée du capital. Le capital est la constitution d’épargne (une sorte de cagnotte si vous voulez). En revendant votre bien plus cher que le capital restant dû du crédit, il vous restera de l’épargne qui peut constituer un apport personnel pour votre futur projet.
L’inconvénient du prêt amortissable
Le prêt amortissable présente un inconvénient par rapport au prêt in fine. Les mensualités sont plus élevées car elles incluent le remboursement progressif du capital à contrario du prêt in fine.
Définition du prêt in fine
Le prêt in fine ou amortissement in fine quant à lui, est un type de remboursement dont la mensualité est composée de cette façon :
- Intérêts
- Assurances
On peut alors noter qu’il manque le capital. Le remboursement intégral du capital s’effectue à la fin du crédit (lors de la dernière mensualité). En conséquence : les mensualités sont constantes sauf la dernière.
Le remboursement final du capital est assuré par la constitution d’une épargne.
La garantie nantissement nécessaire pour prétendre au prêt in fine
Le nantissement consiste à offrir une somme d’argent en garantie pour votre crédit in fine, laquelle restera immobilisée jusqu’à ce que vous ayez terminé le remboursement.
L’emprunteur doit fournir le plus souvent 100 % de la somme empruntée, généralement placée sur une assurance-vie.
Cela signifie que la banque a un droit sur un produit d’épargne, qui peut être saisi en cas de défaut de paiement.
Les atouts fiscaux du prêt in fine
Le prêt in fine présente de nombreux atouts, notamment en termes d’avantages fiscaux et de gestion financière optimisée.
Si vos revenus fonciers sont fortement imposés, le prêt in fine peut être une solution intéressante. En effet, les intérêts élevés de ce type de prêt augmentent vos charges, ce qui réduit votre revenu net imposable, soumis aux prélèvements sociaux et à l’imposition sur les revenus.
De plus, en remboursant le capital seulement à la fin, il préserve la valeur du bien hors de votre patrimoine immobilier pour les besoins de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), tout en offrant la possibilité de placer le capital dans une assurance vie ou un produit d’épargne pour le faire fructifier. Étant couvert par l’assurance emprunteur, il préserve votre capital d’un évènement de vie imprévu (décès, invalidité).
Une gestion financière optimisée
Pour les investisseurs immobiliers, ce type de prêt permet de minimiser les charges mensuelles, car seuls les intérêts sont payés chaque mois. Ces intérêts peuvent souvent être déduits des revenus fonciers, générant ainsi un flux de trésorerie mensuel plus élevé par rapport à un prêt amortissable. Cela permet à l’investisseur de rapidement générer des revenus fonciers, car les loyers perçus dépasseront immédiatement les charges mensuelles associées au financement du bien. C’est le choix adopté par les investisseurs possédant une situation financière solide et cherchant à optimiser leur gestion patrimoniale.
Une diversité des possibilités d’investissement
Le prêt in fine offre une diversité de possibilités d’investissement, telles que l’achat de SCPI ou pour de la résidence locative, tout en préservant la liquidité et la flexibilité financière nécessaires à une gestion patrimoniale efficace. C’est une option intéressante pour ceux qui cherchent à maximiser les avantages fiscaux.
Les risques du prêt in fine
Si le placement sur lequel le capital est investi en garantie de l’emprunt immobilier diminue (fluctuation des marchés boursiers par exemple) cela posera un problème pour le remboursement du prêt.
Le taux d’intérêt du prêt in fine est généralement plus élevé que celui d’un prêt amortissable. En ce sens il est plus coûteux qu’un crédit amortissable.
En effet, les intérêts d’un prêt in fine sont plus coûteux car ils sont calculés sur le montant total du capital emprunté, qui reste constant tout au long de la durée du prêt.
Comparatif entre prêt in fine et prêt amortissable
Voici un tableau résumant les principaux aspects de ces deux types de prêt :
| Critères / Type de crédit | In fine (investissements locatifs) | Amortissable (résidence principale) |
|---|---|---|
| Remboursement du capital | En une seule fois à la fin du remboursement du prêt | Remboursement d’une partie chaque mois |
| Différence | Intérêts à verser constants | Intérêts dégressifs |
| Principal avantage | Mensualités réduites (car il manque le capital) | Totalité du cout moins cher qu’un prêt in fine |
| Principal inconvénient | Plus coûteux qu’un prêt classique (intérêts plus élevés) | Mensualités plus élevées (intérêts et part de capital) |
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