Sommaire
Vous venez de vous séparer et votre ex-partenaire ne paie plus le crédit immobilier en cours ?
Découvrez les solutions possibles pour faire face à cette épreuve.
Votre situation maritale
Lorsque l’un des co-emprunteurs cesse de payer ses mensualités de crédit immobilier, les répercussions peuvent être lourdes pour le partenaire restant. Les impacts varient en fonction de la situation maritale du couple, que ce soit pour des emprunteurs mariés, pacsés ou en union libre.
Couples mariés
Ici, il est question de la présence d’un contrat de mariage ou non.
En effet, la répartition des biens varie en fonction du régime matrimonial choisi.
Il existe trois types de contrats de mariages. Découvrez notre tableau qui résume les contrats de mariage et la répartition des biens.
| Contrat de mariage | Signification | Répartition des biens |
|---|---|---|
| Communautaire | Tous les biens acquis avant et après le mariage sont la propriété conjointe des deux époux. | Le notaire précise la part de chacun des conjoints. |
| Mixte | Tous les biens acquis après le mariage sont la propriété commune des deux époux. | 50 / 50 |
| Séparation des biens | Les biens acquis reviennent à celui qui en a assuré le financement. | Le notaire précise la part de chacun des conjoints. |
Couple pacsé
Dans cette situation, l’impact sur la répartition du bien immobilier n’est pas la même selon la date de signature du Pacte Civil de Solidarité.
- Si le prêt immobilier a été souscrit avant la signature du PACS, on applique le régime du concubinage.
- En revanche, si l’emprunt a été contracté après la conclusion du PACS, les règles varient en fonction de la date d’enregistrement du PACS.
| Date du PACS | Régime applicable | Répartition de la propriété | Indemnisation possible |
|---|---|---|---|
| Avant le 1er janvier 2007 | Indivision par défaut | Le bien est détenu à parts égales (50/50), sauf mention contraire dans l’acte. | Le partenaire ayant contribué davantage peut demander une indemnité. |
| Après le 1er janvier 2007 | Séparation de biens | Chaque partenaire est propriétaire à hauteur de sa contribution financière. | Un remboursement est possible pour celui qui a payé plus que sa part, sauf exceptions. |
Couple en union libre
Les couples en union libre qui possèdent un bien immobilier sont soumis au régime de l’indivision. En principe, la répartition des parts de chacun est précisée dans l’acte notarié. À défaut de mention spécifique, la propriété est partagée équitablement, soit 50/50.
En cas de séparation, chaque membre du couple conserve la part qui lui revient. Si l’un des deux souhaite conserver le bien, il devra racheter la part de son ex-conjoint.
💡 Si l’un des partenaires a apporté une participation nettement supérieure à l’achat du bien, il peut solliciter une compensation financière. Cette dernière doit être ajustée de manière équitable lors du partage ou de la vente du bien.
Précisons toutefois que peu importe votre situation matrimoniale, lors de l’enregistrement de votre acte d’achat, le notaire peut spécifier les quotités acquises par chacun en fonction de :
- Son apport au projet
- Sa prise en charge des mensualités
Le rôle et les obligations des co-emprunteurs
Ce n’est pas une surprise, un crédit immobilier vous engage et doit être remboursé jusqu’à son terme.
En cas de séparation avec votre co-emprunteur, vous demeurez solidairement responsable du remboursement tant qu’aucune demande de désolidarisation n’a été officiellement formulée.
Que vous soyez mariés, pacsés ou en union libre, le prêt immobilier vous lie pour le remboursement des mensualités. En signant le prêt à deux, vous devenez co-emprunteurs et le principe de solidarité s’applique. Concrètement, vous êtes tous deux tenus de rembourser l’emprunt de manière équitable et dans les mêmes proportions.
Ainsi, si votre conjoint ne paie plus sa part, la banque se tournera automatiquement vers vous pour le règlement intégral des mensualités du crédit en cours.
La clause de solidarité, inhérente à de nombreux contrats de prêts immobiliers, est conçue pour protéger la banque et garantir le remboursement du prêt. Vous êtes redevable de l’intégralité des mensualités, et votre situation financière peut être mise en péril si vous n’êtes pas en mesure de couvrir ces coûts.
Si le conjoint ne paie plus le crédit, il est donc impératif de prendre des mesures proactives pour discuter avec la banque des possibles issues, telles que le rachat de soulte, la désolidarisation de prêt immobilier ou la vente du bien pour rembourser le prêt en anticipé.
Vous pouvez également demander une modulation à la baisse de vos échéances, le temps de trouver une solution pérenne à cette situation.
Quelles sont les solutions pour régler la situation ?
Pour faire face à cette situation complexe, plusieurs solutions peuvent être envisagées.
La désolidarisation du prêt
La désolidarisation de prêt immobilier est une démarche qui consiste à retirer l’un des coemprunteurs du contrat de prêt, le libérant ainsi de ses obligations de remboursement. C’est une solution souvent envisagée lors d’un divorce ou d’une séparation.
La désolidarisation du prêt est possible par un transfert de crédit, on vient alors transférer le montant du crédit au co-emprunteur. Cependant, cela nécessite l’accord de la banque.
Comment faire une désolidarisation ?
Il convient tout d’abord de contacter votre notaire qui rédigera un projet de licitation. Ce document vous permettra de connaitre précisément les termes de cette désolidarisation.
Vous pourrez dans un second temps, envoyer une lettre de désolidarisation avec accusé de réception à la banque.
Cette lettre indique que l’un des deux emprunteurs souhaite reprendre la totalité du prêt immobilier à sa charge et qu’il renonce à demander le remboursement des sommes dues à l’autre.
Elle nécessite l’accord de la banque, qui évalue la capacité de remboursement de l’emprunteur restant. Pour rappel, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % du revenu disponible.
Si la banque donne son accord, l’étape suivante est l’acte notarié.
Le nouveau contrat de prêt est établi avec la souscription d’une assurance emprunteur à 100 % pour l’emprunteur restant seul.
💡 La désolidarisation du prêt n’entraîne pas automatiquement la perte de propriété. Même si vous n’êtes plus engagé financièrement, vous demeurez co-propriétaire du bien jusqu’à la signature d’un nouvel acte de propriété vous retirant officiellement du titre de propriété.
Vendre le bien immobilier
Vous ne souhaitez pas conserver le bien ?
Vous pouvez convenir ensemble de sa revente.
Vendre le bien est une option pour rembourser le prêt immobilier en anticipé et ainsi mettre fin à la dette partagée.
Si le produit de la vente peut couvrir le solde du prêt, vous êtes alors libérés de ce poids financier. Dans l’autre cas, vous êtes tenus de rembourser la partie manquante.
Point de vigilance : en cas de séparation litigieuse, pensez à demander à votre notaire de procéder au remboursement anticipé du prêt lié au bien vendu. En effet, à la vente du bien, l’un des emprunteurs peut décider de conserver les sommes perçues, et de ne pas rembourser le prêt, vous laissant ainsi la dette.
💡 Veillez à bien vous renseigner sur les indemnités de remboursement anticipé pour éviter les mauvaises surprises. C’est précisé dans votre contrat de prêt.
Procéder à un rachat de soulte
Dans le cadre d’un divorce, vous avez le droit de renoncer au bien immobilier.
Le rachat de soulte permet à l’un des ex-partenaires de racheter la part de l’autre sur le bien immobilier. Il peut avoir lieu aussi lors d’une succession.
Il permet donc à l’un des ex-conjoints de conserver le bien immobilier (acquis en indivision).
Le rachat de soulte implique un financement conséquent :
- Assumer le solde de votre crédit en cours
- Assumer le paiement d’une soulte de votre ex-co emprunteur
- Assumer les charges courantes liées à ce rachat
Pour les frais, ils sont composés de la façon suivante :
- Les frais de notaire varient entre 2 % et 8 % de la valeur du bien, selon son ancienneté.
- Les droits de partage correspondent à une taxe appliquée sur la vente effective d’une soulte, actuellement fixée à 2,5 % de la valeur actuelle du bien immobilier.
💡 Le rachat de soulte représente la part de propriété détenue par le co-emprunteur sur le bien immobilier concerné. Cette part, également appelée quote-part, correspond à son pourcentage de détention du logement.
Le rachat de soulte nécessite souvent le recours à un notaire pour évaluer la soulte à payer. La valeur actuelle du bien est prise en compte.
Dans la majorité des cas, le co-emprunteur contracte un nouveau prêt immobilier pour le rachat de soulte.
Recourir au rachat de crédit
Cette option implique de renégocier le prêt immobilier en cours pour l’adapter à la nouvelle situation, souvent via un nouveau crédit souscrit par l’unique emprunteur restant.
Le regroupement de crédits peut offrir des conditions de remboursement plus adaptées à votre situation actuelle avec notamment une renégociation des mensualités.
Engager des poursuites judiciaires
En cas de désaccord persistant ou de non-coopération de l’ex-partenaire, engager des actions en justice peut devenir nécessaire.
Cette démarche peut contraindre votre ex-partenaire à respecter ses obligations de remboursement
Cependant :
- Les procédures judiciaires peuvent être longues, coûteuses et stressantes.
- Rien ne garantit un verdict favorable si la situation financière de l’ex-partenaire est compliquée.
En fonction de votre situation et des relations avec votre ex-partenaire, il faudra peser les avantages et inconvénients de chaque solution, éventuellement avec l’aide d’un avocat en droit immobilier. Cette réflexion est indispensable pour protéger vos intérêts et adopter la stratégie la plus adaptée à votre cas.
Que se passe-t-il si aucun des deux ne paie ?
Lorsqu’un prêt immobilier est contracté conjointement, chaque co-emprunteur s’engage à rembourser les échéances selon les termes du contrat. En cas de défaillance de l’un, l’autre doit assumer l’intégralité des mensualités. Mais lorsque les deux co-emprunteurs refusent ou ne peuvent pas honorer leurs obligations, la situation devient particulièrement problématique.
Le prêteur dispose alors de plusieurs recours pour récupérer les sommes dues. Il peut engager des procédures telles que :
- Le blocage des comptes bancaires,
- La saisie d’une partie du salaire si les emprunteurs sont solvables,
- Une demande d’interdiction bancaire auprès de la Banque de France, limitant l’accès au crédit et restreignant l’utilisation de moyens de paiement comme le chéquier ou la carte bancaire,
- L’intervention d’un huissier en vue de la saisie de biens.