L’hypothèque ou le Privilège Prêteur de Deniers PPD : quelle garantie choisir pour votre prêt immobilier ?
Lorsque vous avez recours à un prêt immobilier, plusieurs options s’offrent à vous pour sécuriser et garantir votre prêt.
Deux des solutions les plus courantes sont l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers (PPD).
Vous n’y échapperez pas, la banque vous imposera de souscrire une garantie afin de se protéger en cas de défaut de remboursement du crédit.
💡 Depuis le 1er janvier 2022, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers remplace le Privilège du Prêteur de Deniers (PPD).
Bien qu’elles puissent sembler similaires à première vue, ces garanties réelles présentent des différences notables en termes de coût, de fonctionnement et d’application que nous allons détailler ci-dessous.
C’est parti !
L’hypothèque : définition et fonctionnement
L’hypothèque permet au créancier d’inscrire une sûreté sur le bien immobilier acheté. En cas de défaillance de paiement, la banque peut saisir et vendre le bien pour se rembourser sur le produit de la vente.
À noter que dans le cadre d’une hypothèque, une saisie immobilière doit être réalisée pour obtenir l’autorisation de vendre le bien.
Elle peut s’effectuer sur un logement déjà construit ou sur des droits de propriétés dont vous êtes titulaires.
Pour la banque, il s’agit d’une forme de garantie rassurante.
Le contrat d’hypothèque est officialisé devant notaire et doit être inscrit auprès du service de publicité foncière. Ce dispositif est couramment utilisé pour des prêts dont le montant est élevé ou pour des achats de biens neufs. La mise en place de l’hypothèque s’accompagne de frais importants tels que :
- la taxe de publicité foncière
- la contribution de sécurité immobilière
- les émoluments du notaire
- un droit de timbre
- la TVA
Comprendre l’hypothèque spéciale du prêteur de deniers
L’hypothèque spéciale du prêteur de deniers : définition et fonctionnement
L’hypothèque spéciale du prêteur de deniers est également une garantie pour un prêt immobilier, mais elle ne peut être utilisé que pour des biens anciens, contrairement à l’hypothèque qui s’applique autant aux biens neufs qu’anciens. Elle est d’ailleurs moins coûteuse que l’hypothèque car elle échappe à la taxe de publicité foncière.
Tout comme l’hypothèque, en cas de non-remboursement du prêt, le créancier peut faire saisir et vendre le bien.
💡 La banque n’a pas besoin de votre consentement pour saisir votre bien et le vendre.
Cependant, l’hypothèque spéciale du prêteur de deniers offre au créancier une priorité sur d’autres créanciers en cas de saisie, car il est considéré comme un “privilège”.
Quels sont les biens concernés par l’hypothèque spéciale du prêteur de deniers?
L’hypothèque spéciale du prêteur de deniers concerne l’achat d’un bien existant, que ce soit une maison, un appartement ou un terrain.
Attention, elle ne peut pas servir pour le financement de travaux ou pour l’achat en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Le notaire doit enregistrer l’hypothèque légale spéciale auprès du service de publicité foncière. Des frais sont à régler pour cette inscription.
Quand et comment mettre fin à une hypothèque ?
L’hypothèque prend fin automatiquement deux ans après le remboursement complet de votre prêt immobilier, sans occasionner de frais.
Si vous souhaitez rembourser en anticipé votre crédit immobilier, il sera alors nécessaire de demander une mainlevée d’hypothèque, ce qui engendre des frais élevés.
On ne peut pas transférer l’hypothèque spéciale du prêteur de deniers sur un autre bien et cette garantie ne pourra pas être considérée dans le cadre d’un rachat de prêt.
Comparaison entre l’hypothèque et l’hypothèque spéciale du prêteur de deniers
| Critère | Hypothèque | L’hypothèque spéciale du prêteur de deniers |
|---|---|---|
| Type de bien | S’applique à tout type de bien immobilier, qu’il soit neuf ou ancien | Ne peut s’appliquer qu’à des biens anciens ou à l’acquisition d’un terrain |
| Coût | Coût plus élevé en raison des taxes de publicité foncière | Moins onéreux car exempté de la taxe de publicité foncière |
| Processus juridique | Nécessite un acte notarié et une inscription à la publicité foncière | Nécessite également un acte notarié, mais l’inscription est simplifiée |
| Sécurité pour le prêteur | Offre une garantie générale sur tous types de biens | Offre un privilège, ce qui donne un rang de priorité au prêteur en cas de saisie et rassure l’organisme prêteur pour l’octroi d’un prêt immobilier |
En résumé du tableau : l’hypothèque et l’hypothèque spéciale du prêteur de deniers sont des mécanismes qui garantissent un prêt immobilier pour protéger le prêteur contre le risque de non-remboursement. Cependant, ils ne conviennent pas à toutes les situations :
- L’hypothèque : utilisée dans tous les cas où un bien neuf est impliqué, ou lorsque le montant du prêt est élevé. Par exemple, si vous construisez un bien immobilier ou achetez sur plan, une hypothèque est souvent la solution retenue.
- L’hypothèque spéciale du prêteur de deniers : privilégié pour les transactions concernant des biens existants, notamment en raison de son coût réduit. Si vous achetez dans l’ancien, l’hypothèque spéciale du prêteur de deniers peut être la meilleure option. Le taux est dégressif et cela reste corrélé au montant de l’emprunt.
💡 L’établissement de l’hypothèque et de l’hypothèque spéciale du prêteur de deniers doivent impérativement être effectué par un notaire.
Alternative à l’hypothèque spéciale du prêteur de deniers et à l’hypothèque conventionnelle
D’autres solutions existent pour garantir votre prêt immobilier. Parmi celles-ci, il existe le cautionnement.
Le cautionnement s’opère par un organisme spécialisé qui s’occupe du remboursement de votre prêt immobilier dans le cas où vous ne pouvez plus assumer vos mensualités.
Lors de la souscription de votre prêt immobilier, la société de cautionnement devient garant auprès de la banque.
Le cautionnement coûte moins cher que l’hypothèque et le PPD et il est d’ailleurs plus facile à mettre en place car il ne nécessite pas l’intervention d’un notaire. Il s’agit d’un acte sous seing privé. Vous pouvez même parfois être partiellement remboursé des frais de cautionnement en fin de prêt !
💡 La caution vous permet de conserver votre bien immobilier en cas de défaillance de remboursement.
Pour y être éligible, votre dossier de demande de financement se doit d’être solide, n’hésitez pas à vous faire accompagner d’un courtier pour votre démarche ! 😉
Conclusion : quelle garantie choisir ?
Le choix entre l’hypothèque et le PPD dépend essentiellement du type de bien que vous souhaitiez acheter et de votre dossier d’emprunteur.
Pour les biens neufs, l’hypothèque conventionnelle est souvent incontournable, bien que plus coûteuse. Pour les biens anciens, l’hypothèque spéciale du prêteur de deniers est une option plus avantageuse financièrement.
En fonction de votre situation personnelle, il est recommandé de consulter un courtier qui évaluera quelle garantie est la plus adaptée à votre financement. Nos experts du courtage vous guideront dans vos démarches pour vous assurer de choisir la meilleure option pour votre prêt immobilier.
Foire aux questions sur les garanties de prêt immobilier
Peut-on vendre son bien avec une garantie en cours avant la date de fin de remboursement de son prêt ?
C’est tout à fait possible et dans cette situation, vous pouvez choisir de rembourser par anticipation le capital restant dû avec les fonds provenant de la vente. L’hypothèque est alors levée, ce que l’on appelle une mainlevée d’hypothèque. Cependant, cette procédure nécessite la rédaction d’un acte notarié, engendrant des frais à la charge de l’emprunteur. Ces frais de mainlevée diminuent au fil du temps et sont calculés sur le montant initial du prêt.
Que se passe-t-il en cas de non-paiement du prêt sous garantie d’hypothèque ou de PPD ?
Si vous vous trouver dans l’incapacité de respecter vos engagements financiers et vous cessez de payer les mensualités, vous vous exposer au risque de saisie de votre bien par la banque.
- En cas de non-paiement avec une hypothèque en garantie, la banque est en droit de réclamer son dû et peut faire appel à un huissier. Ce dernier agit alors comme intermédiaire entre l’emprunteur défaillant et la banque. Concrètement comme cela se passe ? L’huissier remet à l’emprunteur une lettre de la banque, exigeant le paiement des sommes dues sous 30 jours. Durant cette période, l’emprunteur peut solliciter un réaménagement de ses remboursements auprès de l’huissier ou procéder à la vente de son bien. En l’absence de réponse, la banque émet un « commandement de payer valant saisie ». L’emprunteur défaillant est ensuite convoqué devant le tribunal judiciaire dans les deux mois suivant la réception du pli de l’huissier. Le juge du tribunal fixe alors un prix de vente minimum avant de procéder à la mise en vente aux enchères du bien.
- En cas de non-paiement avec un prêt bénéficiant de l’hypothèque spéciale du prêteur de deniers, la banque dispose du droit immédiat sur le bien immobilier, elle n’a pas besoin de passer par une décision de justice au préalable pour saisir le bien et le vendre.