Tout savoir sur l’achat en viager
Vous souhaitez acquérir un bien immobilier en viager ?
Qu’est-ce que l’achat en viager et comment cela fonctionne ?
Quels sont les avantages et les inconvénients de cette forme d’acquisition ?
Quel est l’intérêt d’acheter en viager ?
Autant de questions auquel on tente d’y répondre !
Tour d’horizon sur l’achat en viager 😉
Acheter en viager : la définition
Principe du viager
L’achat en viager consiste à acheter un bien immobilier à un tiers en échange du versement soit :
- d’une rente viagère mensuelle à vie
- d’une rente viagère mensuelle à vie et d’un capital immédiat (le bouquet)
- de la totalité du montant de la vente (paiement comptant) au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Comment fonctionne un viager ?
Le viager consiste à verser au vendeur une rente viagère jusqu’à son décès inattendu ou à une date convenue entre les deux parties.
La rente viagère représente une somme d’argent que l’acheteur s’acquitte envers le vendeur.
L’acquéreur devient alors propriétaire du bien en versant régulièrement une rente viagère sans avoir à verser la totalité du montant le jour de la signature de l’acte de vente.
Le jour de la vente, l’acheteur peut verser un bouquet au vendeur.
En viager qu’est-ce que le bouquet ?
Le bouquet est un montant versé comptant le jour de la vente. Sa somme est fixée librement entre l’acheteur et le vendeur.
💡 Non obligatoire, le bouquet représente environ 30% de la valeur réelle du bien.
Lors d’un achat en viager, l’acquéreur est appelé débirentier et le vendeur est appelé crédirentier.
Est-ce intéressant d’acheter en viager ?
C’est une question importante ! Est-ce que cela vaut le coup d’acheter en viager ?
Cet investissement immobilier est soumis au principe de l’aléa. Personne ne peut prévoir la date de décès du vendeur.
On ne peut donc pas savoir à l’avance si l’investissement sera économiquement intéressant même si de nombreux dispositifs comme la libération anticipée tendent à limiter le risque lié à l’aléa.
Au moment de la signature de l’acte de vente, le montant final réel de la transaction est inconnu des deux parties.
Dans le cas où le vendeur vit au-delà de son espérance de vie déterminée à la mise en place de la solution viagère, le viager est considéré comme économiquement moins intéressant. Les pertes financières n’arrivent que très rarement dans ce type d’opération du fait de la décote initiale de la valeur du bien. Il s’agit d’une prise de risque limitée et mesurée dans le temps.
Les différents types de viager
La vente en viager se décline sous plusieurs formes.
💡 À noter que l’ensemble des solutions viagères repose sur le hasard puisque vous ne savez pas la date d’entrée dans le logement.
Le viager occupé
Lors d’un viager occupé, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) et cède la nue-propriété de son bien à l’acheteur.
Au quotidien, le vendeur continue d’occuper son logement, et ce soit jusqu’à son décès, soit jusqu’à la date de libération anticipée et sous certaines conditions.
En effet il peut restituer la jouissance du bien par anticipation à l’acheteur.
L’acheteur pourra à partir d’une date convenue occuper personnellement le logement ou encore le louer.
Le viager avec réserve d’usufruit
Lors de la mise en place d’un viager avec réserve d’usufruit, le vendeur conserve une réserve d’usufruit, c’est-à-dire que le vendeur peut, soit continuer à vivre dans le bien vendu ou encore le louer totalement ou partiellement et cède la nue-propriété de son bien à l’acheteur.
Le viager libre
À l’inverse du viager occupé, le viager libre repose sur le fait de disposer immédiatement du logement dès la signature de l’acte de vente, sans avoir à attendre le décès du vendeur ou la libération anticipée du logement vendu par celui-ci.
Vous pouvez alors habiter le bien ou le mettre en location pour percevoir des loyers.
Dans le cadre de la mise en place d’un viager libre, l’intérêt du vendeur peut être multiple :
- se garantir un complément de revenu à vie
- sécuriser les revenus du couple en cas de disparition de l’un des deux
- financer les loyers de sa maison de retraite….
💡En général ce type de viager implique une rente plus élevée.
La vente à terme
Il ne s’agit pas d’une vente en viager à proprement parler. L’intérêt de la vente à terme, qu’elle soit libre ou occupée est de supprimer l’aléa lié à l’espérance de vie du vendeur, l’ensemble des conditions étant définies à l’avance par les deux parties (durée et montant de l’opération).
Qui peut acheter en viager ?
Les conditions pour acheter en viager :
- Être majeur
- Ne pas être sous tutelle
- Être incertain concernant la date du décès du crédirentier auquel cas la vente peut être annulée
Votre objectif en tant qu’acheteur est que votre investissement puisse être intéressant financièrement parlant. Seul bémol, vous ne pouvez pas prédire la date de décès du crédirentier.
Malheureusement et l’achat en viager repose sur ce principe : il sera donc dans votre intérêt que le vendeur décède le plus tôt possible pour verser le moins de rentes.
Comment est calculé le montant de la rente viagère ?
La rente viagère est déterminée selon plusieurs facteurs :
- L’âge et l’espérance de vie du crédirentier
- Si l’opération porte sur une personne seule ou un couple
- La valeur du bien sur le marché immobilier dit classique
- Le versement d’un bouquet et son montant
- Les loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était mis en location
- Le statut du bien vendu en viager (statut libre ou occupé)
Ce montant ainsi que celui du bouquet est calculé par le notaire (au seul choix du vendeur).
💡Plus le montant du bouquet est élevé, plus la rente viagère est faible.
Vente en viager : les clauses possibles
Il existe différentes clauses à insérer dans l’acte de vente :
- La clause d’indexation : revue du montant de la rente viagère en fonction du contexte économique actuel (indice publié par l’Insee)
- La clause résolutoire : elle autorise le vendeur à reprendre possession de son bien si le débirentier n’assure plus le versement des rentes
- La clause pénale : en cas de résiliation du contrat de vente, le crédirentier peut conserver le bouquet
Que se passe-t-il après le décès du vendeur ?
Lorsque le crédirentier décède, un acte authentique doit être réalisé devant notaire afin de formaliser juridiquement le remembrement de l’ensemble immobilier, ce qui permet au débirentier de passer du statut de nu-propriétaire au statut de propriétaire et de pouvoir disposer librement du logement soit pour y habiter, le louer ou encore le vendre. Le paiement de la rente viagère se termine.
Dans le cas contraire, si le débirentier décède avant le crédirentier, les héritiers qui obtiennent le bien en succession doivent continuer de payer la rente viagère.
Quels sont les avantages d’un achat en viager ?
Du côté de l’acheteur, le viager lui permet de devenir propriétaire à un prix nettement inférieur au prix du marché (comparé à un achat immobilier classique et selon la date de décès du vendeur). En France, la décote moyenne constatée lors d’un achat en viager est de 50% en moyenne.
Le viager est une solution intéressante quand vous possédez peu d’apport personnel. Le paiement de la rente est ainsi échelonné, cela permet de voir plus clair quant à la gestion financière de ses comptes.
Les frais de notaire sont moins importants qu’une transaction immobilière dite “classique”.
Pour le vendeur, le viager lui garantit un revenu régulier pour le reste de sa vie et il peut ainsi préparer son placement en maison de retraite grâce au bouquet obtenu au moment de la vente.
Il profite d’un abattement fiscal pouvant aller jusqu’à 70% selon l’âge du vendeur au moment du premier versement de la rente.
Enfin, le vendeur n’aura pas à s’acquitter de la taxe foncière.
Une belle transaction immobilière qui lui assure des compléments de revenus à vie à compter de la signature de l’acte de vente !
💡Le bouquet est exonéré d’impôt.
Quels sont les inconvénients d’un viager ?
Du côté de l’acheteur, l’inconvénient est le côté « aléatoire » de l’investissement. En effet, il existe une incertitude sur le montant total de l’investissement immobilier et sur le rendement du projet. Vous prenez donc un risque lors de l’achat en viager.
Pour le vendeur, le montant de la rente viagère dépend de nombreux indicateurs tels que :
- son âge
- la valeur de la propriété
- le montant du bouquet
Dans le cadre d’un viager libre, le vendeur doit s’acquitter des différents frais et taxes (taxe d’habitation pour les résidences secondaires…).
💡Attention, si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, la vente n’est pas valable car la loi considère que l’événement était prévisible. Les héritiers du crédirentier peuvent demander l’annulation de la vente devant le tribunal.
Financement de l’achat en viager
L’achat en viager est une option intéressante pour acquérir un bien immobilier mais comment financer cette transaction ?
Acheter en cash
Vous pouvez décider d’acheter en viager en cash. Découvrez les avantages et les inconvénients du paiement comptant pour un bien immobilier.
Hypothéquer sa résidence principale ou son autre logement
Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous pouvez alors le donner en garantie afin de financer votre achat en viager.
Recourir au nantissement
Le nantissement repose sur le même fondement que l’hypothèque sauf que vous mettez en gage des fonds placés tel qu’une assurance-vie.
Comment se faire accompagner par un courtier dans le cadre d’un achat en viager ?
Nous vous recommandons de consulter un professionnel tel que le courtier immobilier pour le financement du bouquet de l’achat en viager.
