L’imposition des revenus fonciers : que choisir entre micro-foncier ou régime réel ?
Vous avez un projet d’investissement locatif ou vous possédez déjà un appartement ou une maison que vous louez ?
Vous vous interrogez sur la déclaration des loyers perçus ?
Les revenus locatifs, appelés revenus fonciers, sont imposables. Les critères d’imposition varient en fonction du montant annuel de vos revenus.
Passons en revue les différents types de revenus fonciers, les régimes fiscaux applicables et les moyens d’optimiser votre situation fiscale.
Les revenus fonciers : définition
Les revenus fonciers peuvent provenir d’un appartement, d’une maison, d’un immeuble, mis en location par un propriétaire. Ils peuvent aussi émaner de locations gérées directement par le propriétaire ou par le biais de sociétés foncières comme une SCI (Société Civile Immobilière) ou un FPI (Fonds de Placement Immobilier). Les revenus fonciers sont généralement classés selon leur rendement annuel (inférieurs ou supérieurs à 15 000 euros).
Les revenus fonciers inférieurs à 15 000 euros
Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €, le régime micro-foncier s’appliquera. Il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %, ce qui signifie que seuls 70 % de vos revenus fonciers seront imposables au titre de l’impôt sur le revenu.
Bien que ce choix soit irrévocable pendant trois ans, il vous permet de déduire un grand nombre de charges de vos revenus fonciers, un atout à ne pas négliger !
Les revenus fonciers supérieurs à 15 000 euros
Lorsque vos revenus locatifs annuels dépassent 15 000 €, ils sont soumis au régime réel d’imposition. Vous devez déclarer votre revenu foncier net, en soustrayant de vos loyers perçus toutes vos charges déductibles. Voici les principales charges que vous pouvez déduire (en tenant compte que les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles) :
- Provisions pour charges de copropriété
- Primes d’assurances (habitation, loyers impayés, emprunteur, etc…)
- Intérêts des emprunts (souscription d’un prêt immobilier)
- Frais de réparation et d’entretien
- Travaux d’amélioration (rénovation énergétique…)
- Certains imports (taxe foncière, ordures ménagères, etc.)
En résumé sur les différences entre le régime micro-foncier et le régime réel
Comme vu précédemment, le régime micro-foncier offre un abattement forfaitaire de 30 %, imposant les 70 % restants, et s’applique automatiquement aux revenus fonciers inférieurs à 15 000 €, sans démarches supplémentaires de votre part.
Le régime réel d’imposition permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, etc.) et est irrévocable pendant trois ans.
L’administration fiscale veille au respect des conditions de ces régimes, et les abattements ou déductions sont calculés automatiquement lors de la déclaration des revenus locatifs.
Le cas des locations vides
Lorsque vous louez des logements vides, vous êtes donc soumis à l’impôt sur les revenus fonciers. Vous avez le choix selon vos revenus fiscaux entre deux régimes : le régime micro-foncier et le régime réel d’imposition. Les revenus nets ainsi calculés sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Le cas des locations meublées
La location de biens meublés est soumise à une fiscalité bien particulière de celle des locations vides vu que les revenus ne sont pas des revenus fonciers. Les recettes perçues sont classées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Dans cette catégorie des biens meublés il existe deux statuts principaux : Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Les différences entre LMNP et LMP
Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Par défaut, le statut LMNP s’applique si les conditions du LMP ne sont pas remplies. Pour le LMNP, l’imposition dépend de plusieurs critères :
- Régime micro-BIC : Si les recettes annuelles sont inférieures à 77 700€, ce régime s’applique par défaut. Il prévoit un abattement forfaitaire de 50 % des recettes. Une exonération totale est possible si les recettes sont inférieures à 305 € par an.
- Régime réel : Si les recettes annuelles dépassent 77 700€, le régime réel s’impose. Ce régime permet la déduction des charges et des frais liés à la location. Il offre également la possibilité de reporter le déficit sur les revenus de location des 10 années suivantes.
Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
Le statut LMP nécessite des recettes annuelles supérieures à 23 000 € et supérieures aux revenus des autres activités du foyer fiscal. Il permet la déduction des charges réelles, y compris l’amortissement du mobilier et des améliorations. Pour finir, le loueur est obligé de tenir une comptabilité et de remplir la déclaration 2033 (tableau des amortissements, tableau des immobilisations, bilan…).
La location meublée offre donc deux régimes fiscaux distincts (LMNP et LMP), chacun avec ses propres critères et avantages fiscaux.
💡 Découvrez notre article complet sur les différences entre le statut LMP et le statut LMNP !
Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?
Si vos charges déductibles dépassent vos revenus fonciers, vous créez un déficit foncier. Ce déficit peut être déduit de votre revenu global jusqu’à une limite de 10 700 € par an. Les montants excédant cette limite, ainsi que ceux liés aux intérêts d’emprunt, peuvent être déduits de vos revenus fonciers des dix années suivantes.
En cas de dépenses liées à des travaux de rénovation énergétique permettant de passer d’une classe énergétique E ou inférieure à une classe D ou supérieure, la limite de déduction sur le revenu global est autorisée à 21 400 €. Dans le cas où votre revenu global est insuffisant pour absorber ce déficit, vous pouvez le reporter sur les 10 années suivantes.
Cas particuliers : en SCPI et SCI
Fiscalité des revenus fonciers en SCPI
Les revenus des parts de SCPI (outil d’épargne qui permet à un nombre important de personnes de réaliser un investissement immobilier) sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%.
La fiscalité dépend de la nature des revenus, tels que les loyers ou du lieu du bien immobilier.
Une fraction de la Contribution Sociale Généralisée (6,8%) est déductible des revenus imposables, offrant une réduction d’impôt proportionnelle au taux d’imposition du foyer fiscal.
La SCPI n’est pas directement imposée sur ses bénéfices; ce sont les associés qui doivent s’en acquitter proportionnellement à leurs parts.
Dans le cadre du régime réel, si les parts de SCPI sont financées par un crédit, l’associé peut déduire certaines charges comme les intérêts d’emprunt. L’associé doit également remplir un imprimé fiscal unique (IFU) pour déclarer ses revenus fonciers.
Alternativement, l’associé peut choisir le régime micro-foncier, à condition que ses revenus fonciers, y compris ceux provenant de SCPI, ne dépassent pas 15 000 € et qu’il soit propriétaire d’un autre bien immobilier non meublé soumis à des revenus fonciers.
Fiscalité des revenus fonciers en SCI
Être en SCI entraîne un partage des bénéfices et des pertes entre les associés. Concernant l’imposition des revenus fonciers en SCI, un patrimoine immobilier non meublé peut être soumis soit à l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt sur les sociétés. Les recettes imposables sont soumises au taux marginal de l’impôt sur le revenu pour les associés, en plus des prélèvements sociaux de 17,2%.
Le choix de l’impôt sur les sociétés (IS) s’applique pendant toute la durée de vie de la SCI et peut être obligatoire si la SCI a un statut commercial. La fiscalité s’élève à 28 % des bénéfices pour les montants inférieurs à 500 000 euros et à 33,33 % pour les montants supérieurs. Les déductions pour les SCI soumises à l’IS incluent :
- Le prix d’achat des biens
- Les dotations annuelles d’amortissement
- Les salaires du gérant de la société
- Les déficits
- Les intérêts et charges liées aux emprunts
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