Dans ce nouvel épisode du podcast Les Ondes de l’Immo, présenté par Anne-Sandrine Di Girolamo, Michel Bothorel, spécialiste de l’immobilier locatif et de la fiscalité immobilière chez Skor Gestion de Patrimoine, filiale du groupe Finance Conseil, revient sur un sujet souvent jugé complexe : la fiscalité des revenus locatifs.
Location nue, location meublée, achat en nom propre ou via une société… Derrière un même investissement immobilier peuvent se cacher des régimes fiscaux très différents. L’enjeu est donc de comprendre comment sont imposés les revenus locatifs afin de choisir la stratégie la plus adaptée à sa situation patrimoniale et à ses objectifs.
Comprendre la fiscalité avant de parler rentabilité
Pour Michel Bothorel, il est essentiel de ne pas se limiter au simple calcul du rendement locatif.
Le rendement locatif est un indicateur intéressant, mais il ne suffit pas à mesurer la performance réelle d’un investissement immobilier.
En effet, plusieurs éléments influencent la rentabilité finale d’un bien :
- le financement du projet
- le montant des charges
- la fiscalité applicable
- ou encore les objectifs patrimoniaux de l’investisseur
Deux biens affichant le même rendement peuvent ainsi générer des revenus nets très différents une fois les impôts déduits.
Location nue : micro-foncier ou régime réel ?
Lorsqu’un bien est acheté en nom propre et loué vide, les revenus relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux sont alors possibles :
Le régime micro-foncier
Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus.
Concrètement, pour 10 000 € de revenus locatifs annuels :
- seuls 7 000 € sont imposés
- le propriétaire paie ensuite l’impôt sur le revenu selon sa tranche marginale d’imposition, ainsi que les prélèvements sociaux
Ce régime peut être intéressant lorsque le propriétaire dispose de peu de charges déductibles.
Le régime réel
Le régime réel consiste à déduire les charges effectivement supportées :
- intérêts d’emprunt
- assurance
- taxe foncière
- charges de copropriété
- travaux éventuels
L’imposition porte alors uniquement sur le revenu net restant après déduction.
Ce dispositif devient particulièrement pertinent lorsque l’investisseur finance son bien à crédit ou réalise des travaux importants.
Location meublée : le succès du LMNP
La location meublée, notamment sous le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), a connu un fort engouement ces dernières années.
Les revenus sont ici imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Le régime réel en meublé
Selon Michel Bothorel, ce régime a longtemps été particulièrement avantageux grâce au mécanisme d’amortissement comptable.
L’investisseur peut ainsi réduire fortement, voire annuler, son imposition sur les loyers perçus.
On touche 10 000 € de loyers et on ne paie parfois aucun impôt dessus.
Le micro-BIC
Le micro-BIC prévoit un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers.
Ainsi, pour 10 000 € de revenus locatifs :
- seuls 5 000 € sont imposés
- l’investisseur paie ensuite l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur cette base
Toutefois, les dernières évolutions fiscales, notamment liées à la loi Le Meur et aux récentes lois de finances, ont réduit certains avantages du meublé.
Une fiscalité qui évolue constamment
L’un des principaux défis pour les investisseurs reste l’instabilité fiscale.
Les règles changent régulièrement et peuvent modifier l’intérêt d’un régime fiscal d’une année à l’autre. Pour cette raison, Michel Bothorel insiste sur la nécessité d’adapter la stratégie patrimoniale à chaque profil.
À 30 ans, les objectifs seront souvent tournés vers :
- la constitution de patrimoine
- l’effet de levier du crédit
- ou le développement d’un parc locatif
À 50 ou 60 ans, les enjeux évoluent davantage vers :
- la transmission
- la protection du conjoint
- ou la recherche de revenus complémentaires pour la retraite
Acheter via une société : protection et transmission
L’épisode aborde également l’investissement immobilier via une société, notamment la SCI.
Pour Michel Bothorel, les véritables forces de ces structures résident avant tout dans :
- la protection des associés
- et l’organisation de la transmission patrimoniale
Les statuts doivent toutefois être rédigés avec précision afin d’anticiper certains événements comme un décès ou un changement de gérance.
Une société bien structurée peut également permettre :
- de transmettre progressivement un patrimoine
- de démembrer des parts sociales
- ou d’optimiser la succession
Éviter le “copier-coller” patrimonial
Parmi les erreurs les plus fréquentes, Michel Bothorel évoque les stratégies reproduites sans réflexion personnelle.
Le voisin n’a pas forcément la même situation, les mêmes objectifs ni les mêmes besoins.
Chaque projet immobilier doit être analysé individuellement :
- situation familiale
- niveau de revenus
- patrimoine existant
- horizon de placement
- objectifs de transmission ou de retraite
D’où l’importance de réaliser un véritable audit patrimonial avant toute décision.
Un métier entre technique et accompagnement humain
Au-delà des aspects fiscaux et juridiques, Michel Bothorel souligne la dimension humaine de son métier.
L’accompagnement patrimonial consiste autant à maîtriser les dispositifs fiscaux qu’à comprendre les projets de vie des clients : préparer une retraite, organiser une transmission ou financer un changement de vie.
