Investissement locatif : quelle est la différence entre le statut LMNP et LMP ?
Vous avez mis en location votre bien meublé ? Vous souhaitez connaître les différences entre le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) ?
Ces deux options offrent des avantages distincts, mais également des contraintes spécifiques qu’il est nécessaire de comprendre avant d’investir dans le locatif.
Pourquoi privilégier un statut plutôt qu’un autre et quelles sont les conséquences sur votre fiscalité ?
Notre objectif : vous éclairer sur ces différences pour vous aider à choisir le statut le plus adapté à votre situation.
On vous guide sur les conditions d’éligibilité entre ces deux statuts fiscaux ! 👇
LMP, LMNP : définitions
Contrairement à la location nue, cet investissement locatif rapporte davantage et convainc de plus en plus de particuliers de se lancer dans l’aventure !
Si vous louez un bien meublé, vous disposerez de deux choix pour déclarer les revenus issus de la location meublée :
- Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) : vous êtes considéré comme professionnel si vous remplissez certains critères, tels que des recettes annuelles supérieures à 23 000 euros et que ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal.
- Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) : ce statut s’applique si vous louez un ou plusieurs logements meublés sans remplir les conditions pour être classé comme professionnel. Ainsi il est particulièrement intéressant en termes d’avantages fiscaux.
💡 Les deux statuts ne sont pas assujetti à la TVA sauf si le loueur propose des services complémentaires dans la location.
Location meublée : quelles sont les obligations ?
Louer un bien meublé, que ce soit sous le statut LMP ou LMNP, implique certaines obligations :
- Louer un logement décent équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire de vivre normalement avec ses seuls effets personnels. Quel que soit le statut fiscal choisi, il est question ici de location meublée. On ne déroge pas à la règle, il est indispensable d’y faire figurer certains meubles pour être éligible à ces statuts.
💡 Découvrez la liste obligatoire des meubles pour votre location meublée !
- La déclaration de votre activité est obligatoire. Elle doit s’effectuer sur le site de l’INPI et dans les 15 jours suivants le début de votre activité. L’administration fiscale vous transmettra votre numéro SIRET attestant de l’immatriculation de votre activité de loueur en meublé. Cette démarche est l’occasion d’indiquer également votre régime d’imposition.
💡 Statut LMNP : il n’y a plus d’obligation d’inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ? Revenus locatifs et fiscalité
Toute la différence se joue au niveau des seuils de revenus locatifs. On s’explique en tableau !
| Revenus locatifs | Revenus locatifs | |
|---|---|---|
| Statut LMNP | < à 23 000 € / an | < à 50 % des revenus du foyer fiscal |
| Statut LMP | > 23 000 € ou 77 700 € TTC / an | > à 50 % des revenus du foyer fiscal |
💡 Le passage d’un statut à l’autre s’effectue automatique en fonction de vos revenus locatifs.
- En LMNP : La fiscalité est allégée grâce à l’abattement forfaitaire de 50 % sous le régime micro-BIC, sauf si les recettes dépassent le seuil fixé à 23 000 € par an.
- En LMP : Les charges réelles sont déductibles et il est possible de déduire les déficits du revenu global, ce qui peut réduire considérablement l’impôt sur le revenu.
Statut LMNP ou LMP : quel régime fiscal choisir ?
Les revenus tirés de la location de votre meublé sont soumis à l’imposition sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Deux régimes fiscaux avantageux existent pour la déclaration de vos revenus locatifs et ce quel que soit le statut LMNP ou LMP :
- Le régime BIC offre un abattement forfaitaire de vos revenus locatifs de 50 % sur vos recettes annuelles à condition de ne pas dépasser 77 700 € de recettes locatives hors taxe. Cela signifie que vous êtes imposé sur la moitié de vos revenus locatifs.
- Le régime réel vous permet de déduire vos charges réelles tel que les intérêts d’emprunt, les travaux de réparation, les frais de copropriété, l’assurance du prêt, la taxe foncière… Il offre ainsi une plus grande optimisation fiscale en réduisant votre base imposable.
💡 Dès lors que le plafond de 77 700 € est dépassé, vous basculez sur le régime réel.
La déduction des déficits
Qu’est-ce que le déficit dans le cadre d’un investissement immobilier ? Il s’agit de la différence entre les recettes locatives et les charges locatives. La manière dont le déficit est considéré diffère selon le statut :
- En LMNP : Les déficits ne sont pas imputables sur le revenu global mais uniquement sur les bénéfices de même nature (revenus issus de la location meublée) des dix années suivantes.
- En LMP : Les déficits générés peuvent être déduits du revenu global et sans limite de temps, ce qui représente un avantage fiscal significatif pour les contribuables fortement imposés.
Les plus-values à la revente (cession)
La plus-value désigne la différence entre le prix d’achat et le prix de vente de votre bien.
La taxation des plus-values diffère :
- LMNP : plus-value imposée comme une plus-value des particuliers, avec un abattement pour une durée de détention de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et une durée de détention de 30 ans pour les prélèvements sociaux. (taux forfaitaire de 19 % auquel s’ajoute les prélèvements sociaux de l’ordre de 17.2 %).
- LMP : sous certaines conditions, exonération partielle ou totale de plus-value :
- Partielle : après cinq ans d’exercice et de recettes entre 90 000 € et 126 000 € hors taxe
- Totale : après cinq ans d’exercice et si les recettes de la location ne dépassent pas 90 000 € hors taxe.
💡 Ici, nous pouvons noter que le statut de LMP bénéficie d’une fiscalité avantageuse sur ce régime d’imposition des plus-values.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
L’exonération sur l’impôt sur la fortune immobilière s’effectue selon ces conditions :
- LMP : les recettes issues de la location sont supérieures à 23 000 €, l’activité de location est une activité principale et les revenues constituent 50 % des revenus du foyer.
- LMNP : les recettes issues de la location sont supérieures à 23 000 € et que l’activité de location est une activité principale.
Ainsi les biens meublés en LMP n’entrent pas dans le calcul de l’IFI contrairement aux biens en LMNP.
L’amortissement
L’amortissement est le fait d’amortir certains postes de dépenses tel que :
- les locaux
- les frais de copropriété
- les frais de gestion locative
- la taxe foncière
- les frais d’entretien
- les travaux
- le mobilier
- le bien en lui-même
- les intérêts d’emprunt
Ainsi, l’amortissement permet aux investisseurs d’optimiser leur imposition.
Cet amortissement est possible sous le régime réel dans le cadre du statut LMP ou LMNP.
L’adhésion à un CGA
Il est possible d’adhérer à un centre de gestion agrée (CGA) quel que soit votre statut pour bénéficier de la réduction de la cotisation d’impôt sur le revenu, dans la limite de 915 €.
Les cotisations sociales (RSI)
Quel que soit votre statut, vous êtes tenus de payer des cotisations sociales, cependant il existe des disparités :
LMNP : les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2 % de vos revenus locatifs.
LMP :
- si vous êtes micro-entrepreneur, les cotisations représentent 22 % de vos revenus locatifs.
- si vous dépendez du régime de sécurité sociale des indépendants (SSI), les cotisations peuvent s’élever jusqu’à 43 % des bénéfices (recettes locatives après déduction des frais).
Comparatif entre le statut LMP et LMNP : que choisir ?
Nous venons de passer en revue les différences entre le statut LMNP et LMP. Vous avez ainsi toutes les cartes en main pour choisir le statut en fonction de votre situation. Cependant vous pouvez tout à fait bénéficier de notre accompagnement pour votre investissement locatif !
Nos experts vous conseillent sur le statut le plus approprié selon votre situation !
Choisir entre le statut LMNP et LMP dépend de vos objectifs financiers, de votre situation fiscale. Chaque statut présente des avantages spécifiques qui peuvent être optimisés selon votre situation personnelle.
N’hésitez pas à nous contacter pour étudier ensemble les meilleures options de financement adaptées à votre projet d’investissement locatif.