Comment racheter les parts d’une maison ?
Que ce soit dans le cadre d’une succession ou d’une séparation, il peut arriver un moment où la question du rachat des parts d’une maison peut se poser.
Dans tous les cas il s’agit d’une situation d’indivision, ce qui implique le rachat de soulte.
Qu’est-ce que l’indivision et le rachat de soulte ?
Comment racheter les parts d’une maison dans le cas d’une succession ou d’un divorce ?
Autant de questions auquel on y répond ci-dessous !
Qu’est-ce que le rachat de soulte ?
Pour bien comprendre le concept de rachat de parts ou rachat de soulte, nous allons prendre un exemple :
Suite à une succession, vous devenez propriétaires avec vos frères et/ou sœurs d’une maison.
Chacun dispose donc d’une part de la propriété de façon égale sauf si un testament prouve le contraire. Aucune décision sur le bien immobilier ne peut être prise sans le consentement des héritiers qui sont également propriétaires du bien.
L’un des indivisaires (vous, un de vos frères ou une de vos sœurs) souhaite obtenir la pleine propriété de l’appartement ou de la maison, il va alors racheter la part de chacun, ce qui correspond à la soulte. Il s’agit d’une compensation financière que l’on vient verser aux indivisaires sortants.
Généralement le rachat de soulte s’effectue via un prêt immobilier, nous vous conseillons en amont de bien connaître votre capacité d’emprunt et de vous faire accompagner par un courtier en rachat de soulte.
Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision représente une situation dans laquelle plusieurs personnes ont des droits sur un bien immobilier sans savoir réellement comment il est divisé lors d’une transmission. Elle aboutit au rachat de parts.
À noter que l’indivision est une situation instable car l’un des indivisaires peut à tout moment provoquer le partage du bien. Si ce moment survient, plusieurs solutions s’offrent à vous :
- Le rachat de soulte : si l’un des indivisaires souhaite obtenir la pleine propriété du bien, il doit racheter la part des autres en versant une soulte.
- La vente du bien : tous les héritiers ou les personnes ayant des droits sur le bien se mettent d’accord pour la vente du bien et se partagent ainsi le montant de la vente en fonction des parts de chacun.
Le partage de l’indivision doit s’effectuer devant un notaire. Le notaire établit alors l’état liquidatif. Il s’agit d’une attestation de la transaction par laquelle l’un des conjoints ou héritiers rachète la soulte de l’autre et lui verse le montant convenu.
💡 Il est impossible de contraindre les indivisaires à vous vendre leurs parts. Le rachat de parts n’est envisageable que si l’un des indivisaires exprime le souhait de sortir de l’indivision.
Les différents cas de rachat de parts
Lors d’une succession ou d’une donation 🏡
Vous avez hérité d’une maison familiale ? Vous avez des frères et des sœurs ? La succession de ce bien immobilier aboutit à une indivision entre les héritiers (défini par un testament ou selon des échanges avec le ou la conjoint(e) encore présent(e)). Il est possible que la répartition des parts n’ait pas été établie en amont. Tous les héritiers doivent alors négocier la répartition des parts ou en dernier recours solliciter un juge pour l’estimation du bien.
En tant qu’héritier, chacun possède une part de la maison.
Quels sont les frais à la charge des indivisaires acquéreurs ? Vous devez vous acquitter de différents frais :
- La contribution de sécurité immobilière et la TVA
- Les droits de mutation / droits de partage selon les cas que nous allons détailler ci-dessous
- Les frais de formalités administratives et de publicité foncière
- Les émoluments du notaire pour la rédaction de l’état liquidatif
En général le total des frais de notaire représente 7 à 8 % de la valeur de la soulte lors d’une séparation ou d’un divorce.
Le rachat de parts Lors d’une séparation 💔
Le rachat de parts et leurs répartitions dépendent de la nature de l’engagement des conjoints que nous allons décrire ci-dessous.
Le rachat de parts Dans le cadre d’un pacs
Lors d’une situation de pacs, les deux personnes sont soumises au régime de la séparation de bien.
Le partenaire doit avoir contribué personnellement à l’achat de la maison pour le rachat d’une part.
Les droits de mutation du rachat de parts s’élèvent à 5.8% de la valeur de la soulte.
le rachat de parts Dans le cadre d’un concubinage
Ce type d’engagement n’est pas reconnu aux yeux de la loi.
Si vous étiez en concubinage et que vous souhaitez revendre un bien immobilier alors la répartition des parts du bien dépend de l’apport de chacun dans l’achat de celui-ci.
Les droits de mutation sont de l’ordre de 5.8%.
Le rachat de parts dans le cadre d’un divorce
Généralement l’appartement ou la maison a été acquis grâce à un prêt immobilier souscrit au nom de deux ex-conjoints.
À noter que le divorce doit être prononcé par un juge afin que le rachat de soulte puisse se mettre en place.
Il sera nécessaire également de se mettre d’accord sur la valeur du bien immobilier. Si cela n’est pas possible, vous pouvez contacter un professionnel de l’immobilier pour faire estimer le bien.
Comment est définie la valeur de la part à racheter dans le cadre d’un divorce ?
Plusieurs éléments sont à prendre en compte :
- Si le prêt immobilier n’est pas encore remboursé, il faut se baser sur le montant restant dû
- Le régime matrimonial des ex-conjoints (régime de la séparation de biens ou de la communauté réduite aux acquêts). En résumé la quote-part de chaque membre (50/50 – 60/40…)
Les droits de mutation sont de l’ordre de 2.5% pour le rachat de parts d’ex-époux divorcés.
Notre astuce : opter pour une SCI pour transmettre plus rapidement et plus simplement votre patrimoine immobilier. La SCI est l’acronyme de Société Civile Immobilière. La SCI permet de transmettre des parts sociales à des associés et ainsi d’éviter le régime de l’indivision. Ce statut juridique est plus généralement utilisé dans le cadre d’investissements locatifs.
Comment racheter les parts d’une maison ?
Étape 1 : Evaluer la valeur de la maison ou de l’appartement
La première étape du rachat de parts d’une maison consiste à évaluer la valeur du bien immobilier.
Nous vous conseillons vivement de le faire estimer par un agent immobilier. Il vous délivrera une estimation précise de la valeur du bien. Sa décision sera impartiale et il n’y aura pas de surestimation ou de minimisation du prix, ce qui peut arriver si on laisse un indivisaire déterminer la valeur de celui-ci.
Le montant de la soulte sera ainsi déterminé en fonction :
- De la valeur totale de l’appartement ou de la maison
- De la quote-part détenue par le ou les sortants du bien immobilier
Prenons un exemple :
Un appartement ou une maison est estimé à 300 000€. Il reste 150 000€ à rembourser en prêt immobilier.
Le remboursement d’une soulte correspond à la moitié de la valeur nette d’emprunt du bien immobilier. Dans notre cas il s’agit de verser une soulte de l’ordre de 75 000€ (150 000€ / 2).
💡 Le montant de la soulte dépend de la ventilation des parts (50/50 – 70/30 – 60/40 – 80/20…). On appelle cela la quote-part de propriété.
Étape 2 : Négocier avec les autres propriétaires
Ensuite vous devez communiquer avec les autres indivisaires pour la vente du bien immobilier. Vous pouvez discuter des modalités de paiement du rachat de parts pour parvenir à un accord commun.
Étape 3 : Obtenir un prêt immobilier
Si vous ne disposez pas de fonds nécessaires pour racheter les parts de la maison, il est alors judicieux de contracter un prêt immobilier et de faire appel à un courtier spécialisé en rachat de soulte.
Étape 4 : Finaliser l’accord de rachat de parts
Une fois que vous avez obtenu un prêt immobilier, il est temps de finaliser l’accord de rachat de parts. Cette dernière étape s’effectue avec un avocat qui rédigera les documents juridiques (transfert de propriété, acte de cession) à signer par les parties concernées
Vous devenez alors propriétaire à 100% du bien immobilier.
Conclusion
Le rachat de soulte peut s’avérer être un processus complexe mais avec l’accompagnement d’un courtier en rachat de soulte vous bénéficierez de conseils avisés selon votre situation.
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