Devenir propriétaire implique le paiement de plusieurs taxes locales et fiscales. Certaines concernent tous les propriétaires, d’autres ne s’appliquent que dans des cas spécifiques comme la mise en location, la détention d’une résidence secondaire ou la réalisation d’une plus-value.
Vous vous demandez quels impôts locaux s’appliquent une fois que l’on devient propriétaire ?
On vous explique tout !
L’essentiel à retenir
- La taxe foncière est la principale taxe des propriétaires, avec des exonérations possibles selon les situations.
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) finance la gestion des déchets et peut être récupérée auprès du locataire.
- La taxe d’habitation demeure pour les résidences secondaires et peut être majorée en zone tendue.
- Les logements vacants peuvent être taxés selon la commune et la durée de vacances.
- Les revenus locatifs sont imposés, avec des régimes différents selon la nature de la location (nue, meublée, saisonnière).
- Certaines charges sont récupérables, d’autres non.
- La plus-value immobilière est taxée lors de la revente, sauf exceptions, avec un calcul spécifique pour les biens amortis en meublé.
Les taxes communes à tous les propriétaires
La taxe foncière
La taxe foncière est l’impôt local principal supporté par les propriétaires. Elle sert au financement des services publics locaux (voirie, écoles, espaces verts…).
Elle est due par toute personne propriétaire d’un bien immobilier au 1er janvier, dès lors que le logement est fixé au sol et constitue un véritable bâtiment.
Le montant repose sur la valeur locative cadastrale, multipliée par les taux votés par la commune. Ces taux varient d’une commune à l’autre, ce qui explique les écarts parfois importants entre deux communes voisines.
Les exonérations possibles
Certaines situations donnent droit à une exonération partielle ou totale :
- Exonérations temporaires : constructions neuves, logements rénovés, programmes d’amélioration énergétique, selon délibération locale.
- Exonérations sociales : personnes âgées, en situation de handicap ou aux revenus modestes, sous conditions de ressources.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
La TEOM finance le service public de gestion des déchets.
Elle apparaît sur l’avis de taxe foncière et son montant dépend lui aussi des décisions de la commune. Pour les bailleurs, elle fait partie des charges récupérables auprès du locataire, sous réserve d’être correctement justifiée.
Les taxes liées à des situations spécifiques
Pour les résidences secondaires ou les logements vacants
Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS)
La taxe d’habitation est supprimée pour les résidences principales, mais reste due pour :
- les résidences secondaires,
- les logements meublés occupés par leur propriétaire ou usufruitier.
Certaines communes peuvent appliquer une majoration (jusqu’à +60 %) en zone tendue. Des exonérations existent dans des cas limités (contraintes professionnelles, éloignement, logement indisponible pour cause de travaux…).
Taxe sur les logements vacants (TLV / THLV)
Deux dispositifs existent :
- Taxe sur les logements vacants (TLV) : appliquée dans les zones tendues lorsque le logement est vacant depuis plus d’un an.
- Taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) : décidée par certaines communes en dehors des zones tendues.
Ces taxes ne s’appliquent pas si la vacance est involontaire (travaux lourds, mise en location active…).
Pour les propriétaires bailleurs : impôts et taxes liés à la location
Revenus fonciers (location nue)
Le bailleur choisit entre :
- le micro-foncier, avec un abattement forfaitaire,
- le régime réel, permettant de déduire les charges (travaux, assurances, intérêts d’emprunt…) et de générer un éventuel déficit foncier.
Les revenus sont imposés à l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux.
Location meublée (LMNP / LMP)
Les recettes sont imposées dans la catégorie BIC avec deux régimes possibles :
- micro-BIC,
- réel, permettant notamment l’amortissement du bien.
Selon la situation, le loueur peut être redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
Location saisonnière et meublés de tourisme
Certains hébergements touristiques impliquent :
- la taxe de séjour,
- des formalités déclaratives en mairie,
- des règles spécifiques pour les meublés de tourisme classés (plafonds, régime fiscal adapté).
Charges récupérables et non récupérables
Le propriétaire peut refacturer certaines dépenses au locataire, notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
En revanche, les charges liées à la gestion ou à l’investissement restent non récupérables.
La taxe sur les plus-values immobilières
Quand êtes-vous imposé ?
La taxation s’applique lors de la vente d’un bien, sauf en cas :
- de vente de la résidence principale,
- de petites cessions sous certains seuils,
- ou après application d’un abattement pour durée de détention (exonération totale d’impôt après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans).
Comment est calculée la plus-value ?
Elle correspond à la différence entre :
- le prix de vente,
- le prix d’acquisition, augmenté des frais et de certains travaux.
L’imposition comprend l’impôt sur le Revenu, les prélèvements sociaux et, pour les plus-values élevées, une surtaxe.
💡 Il est toujours possible de créer un déficit foncier, mais le régime fiscal applicable a évolué. Depuis cette année (2025), la plus-value immobilière réalisée lors de la revente n’est plus calculée sur la valeur d’acquisition initiale du bien. Elle est désormais déterminée à partir d’une valeur comptable diminuée des amortissements pratiqués. Concrètement, les amortissements déduits au fil des années réduisent la valeur de référence retenue pour le calcul de la plus-value, ce qui peut mécaniquement augmenter le montant imposable lors de la cession.
Conclusion
En tant que propriétaire, vous êtes soumis à un ensemble de taxes qui varient selon la nature du bien, son usage et votre situation fiscale. Certaines sont inévitables comme la taxe foncière, d’autres dépendent de la mise en location, de la vacance du logement ou de la revente.
