Investissement locatif dans l’ancien : tout savoir sur le dispositif Denormandie
Vous souhaitez investir dans l’ancien ? Vous avez peut-être le droit à une réduction d’impôt dans le cadre du dispositif “Denormandie” !
Découvrez comment cette aide fiscale peut alléger vos impôts sur le revenu !
Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?
Ce dispositif de défiscalisation immobilière permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour les investisseurs locatifs.
Cette aide fiscale concerne les investissements locatifs et plus particulièrement la rénovation d’un logement ancien et la transformation d’un local en usage d’habitation.
Cette loi permet de compléter la loi Pinel et est accessible sous certaines conditions.
À quoi sert la loi Denormandie ?
Le dispositif Denormandie a plusieurs vocations :
- Encourager la réalisation de travaux de rénovation énergétique sur des logements anciens où le besoin de réhabilitation est important
- Proposer aux citoyens davantage de biens immobiliers en location au vu de la crise immobilière
- Améliorer le parc immobilier pour les investissements locatifs
- Redynamiser certaines villes
💡 Cette réduction d’impôt est valable pour les opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2025.
Quelles sont les conditions d’éligibilité du dispositif Denormandie ?
Plusieurs conditions sont à respecter pour profiter de cet abattement fiscal :
- Acquérir un logement ancien ou un local transformé en usage d’habitation dans l’une des villes éligibles
- Le logement doit être vide (non meublé) et doit faire l’objet d’une rénovation énergétique pour être mis en location
- Les travaux de rénovation énergétique doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération en remplissant l’une des trois conditions suivantes :
- Améliorer d’au moins 20% la performance énergétique (30% minimum pour les logements individuels)
- Réaliser au moins 2 types de travaux parmi :
- Le changement de chaudière
- L’isolation des combles, des murs ou des fenêtres
- Le changement de production d’eau chaude
- Créer une surface habitable (que ce soit un balcon, une terrasse, une loggia ou un garage)
- Le loyer mensuel (hors charges) du logement rénové ne doit pas dépasser un certain plafond de loyers selon la zone où se situe votre logement.
Zones Denormandie
| Localisation du logement | 2023 | 2024 |
|---|---|---|
| Zone A bis | 18.25 € | 18.89 € |
| Zone A | 13.57 € | 14.03 € |
| Zone B1 | 10.93 € | 11.31 € |
| Zone B2 et C (sur agrément) | 9.50 € | 9.83 € |
💡 Les travaux de rénovation doivent être terminés le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du logement au plus tard.
- Le revenu fiscal de référence de votre futur locataire (hors de votre foyer fiscal) ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources.
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € | 31 892 € |
| Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € | 42 588 € |
| + 1 personne à charge | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € | 51 215 € |
| + 2 personnes à charge | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € | 61 830 € |
| + 3 personnes à charge | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € | 72 735 € |
| + 4 personnes à charge | 136 151 € | 124 630 € | 91 078 € | 81 971 € | 81 971 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 168 € | + 13 886 € | + 10 161 € | + 9 142 € | + 9 142 € |
Pour plus d’informations, n’hésitez pas à vous référer au site du ministère de l’économie.
À combien s’élève la réduction d’impôt Denormandie ?
Le calcul de l’avantage fiscal Denormandie repose sur l’investissement global c’est-à-dire le montant de l’acquisition du bien ainsi que les dépenses liées à la rénovation.
Le montant de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de location :
| Période de location | Réduction d’impôt (pourcentage du prix du bien) |
|---|---|
| Au minimum 6 ans | 12 % |
| 9 ans | 18 % |
| 12 ans | 21 % |
💡 Le coût de l’acquisition du logement est limité à 300 000€ pour un plafond de 5 500€ par m² de surface habitable.
Exemple de défiscalisation avec la loi Denormandie
Si vous achetez un bien pour 250 000€ et que vous engagez des travaux de rénovation de l’ordre de 30 000€ pour une mise en location sur une période de 12 ans, vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 58 800 € (21% de 280 000€). L’avantage fiscal va se calculer sur le prix de l’acquisition en incluant les travaux.
Quels sont les documents à fournir pour le dispositif Denormandie ?
Pour bénéficier de la réduction d’impôt grâce au dispositif Denormandie, il est nécessaire de déclarer votre investissement locatif lors de votre déclaration annuelle de revenus.
Les documents nécessaires pour la déclaration sur votre investissement locatif sont les suivants :
- Une copie du bail
- L’avis d’imposition du locataire du logement
- Une note récapitulant les travaux réalisés ainsi que leurs montants (factures des entreprises)
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