Comment investir dans l’immobilier locatif ?

Acheter un bien immobilier pour le louer est un investissement de plus en plus courant qui peut générer des revenus complémentaires. Attention cependant à ne pas investir dans le premier bien immobilier qui s’offre à vous !

L’investissement locatif doit être un projet réfléchi et de nombreux éléments sont à prendre en compte pour le réussir et obtenir le meilleur rendement.

Dans cet article, nous allons vous les exposer.

 

Les aspects financiers d’un investissement locatif

Calculette et capacité d'emprunt

La première étape pour réaliser son projet d’immobilier locatif : évaluer sa capacité d’emprunt !

Avant de pouvoir investir dans l’immobilier locatif, vous devez d’abord estimer si vous avez la capacité de le faire. En effet, pour que les banques vous accordent un crédit, vous devez respecter un taux d’endettement de 35%.

Imaginez la situation suivante :

  • Vous voulez acheter un bien immobilier locatif que vous pourrez louer 800€
  • Votre foyer dispose d’un revenu de 5 000€
  • Vous avez une mensualité de prêt pour votre résidence principale de 1 130€
  • Vous avez une mensualité pour l’achat de votre voiture de 200€

Sans prendre en compte le futur crédit de votre investissement locatif, votre niveau d’endettement sera alors de 23,92%.

 

(1 130€ + 200€) / (5 000€ + 800€ * 70%) = 1 330€ / 5 560€ = 23,92%

 

💡 Lors du calcul de votre capacité d’emprunt, sachez que les revenus fonciers (les loyers que vous percevez de la part de vos locataires) sont pris en compte par les banques à hauteur de 70%. Ainsi, si vous avez un bien immobilier en location et que vous touchez 1 000€ de loyer, seuls 700€ seront pris en compte dans le calcul.

Pour vérifier que votre investissement est réalisable, vous devez vous assurer que la future mensualité du prêt de votre bien locatif ne va pas vous faire dépasser un taux d’endettement de 35%.

Dans notre exemple, la mensualité disponible est de 616€.

Voici le calcul :

 

35% * 5 560€ = 1 946€

1 946€ – (1 130€ – 200€) = 616€

 

Si nous refaisons le calcul avec cette nouvelle charge, nous avons bien un niveau d’endettement de 35%.

 

(1 130€ + 200€ + 616€) / (5 000€ + 800€ * 70%) = 1 946€ / 5 560€ = 35%

 

Dans la majorité des cas, les investissements locatifs se font sur 20 ans.

Avec une mensualité de 616€ par mois, une durée de crédit de 20 ans, un taux de crédit de 1.32% et une assurance à 0.30%, le montant de votre prêt s’élèvera à 123 370€.

Vous devez donc trouver un bien immobilier de ce montant pour avoir un dossier cohérent et réalisable.

Pour faciliter vos calculs, nous mettons à votre disposition plusieurs outils :

 

Les charges à prendre en compte dans la mise en place d’un projet locatif

Quand on parle d’un projet locatif, nous avons bien souvent l’image de loyers qui tombent sur notre compte bancaire chaque mois … Cependant, il ne faut pas oublier qu’un tel investissement génère aussi des charges et qu’il faut bien tout prendre en compte pour en évaluer sa rentabilité.

Évidemment, le crédit immobilier est la première charge à supporter mais il faut aussi penser à :

  • La taxe foncière
  • L’assurance propriétaire non occupant (PNO)
  • La fiscalité (les impôts sur les revenus fonciers)
  • Les charges de copropriété

Ainsi, il vous faut prendre en compte toutes ces données pour évaluer la rentabilité d’un projet locatif.

💡 Même si la rentabilité n’est pas au rendez-vous à court terme, un investissement locatif permet de développer votre patrimoine. Une fois votre crédit remboursé, vous pourrez disposez de revenus complémentaires (pour la retraite par exemple).

 

Définir ses objectifs et bien choisir son bien immobilier

Définir les objectifs de votre investissement locatif

Le choix de votre investissement locatif va être différent en fonction de vos objectifs. En effet, pour ne pas vous tromper dans votre projet, vous pourrez vous demander :

“Pourquoi j’investie ?”

Et les raisons peuvent être multiples !

Certains mettent leur bien en location pour augmenter leur patrimoine via le crédit. D’autres investissent dans un logement pour les études de leurs enfants afin de le récupérer quelques années après. Certains investissent pour générer un revenu supplémentaire dans un premier temps puis en faire une résidence principale dans un second temps. Un investissement immobilier locatif peut aussi se faire dans un objectif de placement. etc. etc.

Vous l’aurez compris, les objectifs sont multiples !

Et vous, que voulez-vous faire ?

 

Choisir le type de contrat

Parlons maintenant du choix du type de contrat pour votre investissement locatif.

Deux possibilités s’offrent à vous :

  • La location meublée (aussi appelée LMNP)
  • La location vide

Mettre votre investissement immobilier en location meublée vous permet de proposer un loyer plus élevé, d’obtenir un rendement plus important et une fiscalité plus rentable. Cependant, lorsque le bien immobilier est meublé, le bail est plus court (seulement un an) et est renouvelé automatiquement sur une durée allant de 9 à 10 mois maximum. Les frais annexes liés aux changements de locataires sont donc plus importants.

Mettre votre investissement vide en location générera un rendement plus faible en raison de loyers plus faibles. Ce contrat engendre néanmoins de plus rares changement de locataires car son bail est de trois ans renouvelables par tacite reconduction (renouvellement automatique) pour une durée de 3 ans. Par conséquent, vous ne payerez pas autant de frais de gestion (entretien, travaux, etc. ) que si vous changiez souvent de locataires.

 

Choisir la localisation géographique du bien immobilier

Selon nous, l’élément le plus important concerne la sélection de la zone géographique dans laquelle vous souhaitez effectuer votre investissement immobilier locatif. En effet, de nombreuses conséquences découlent de la localisation.

Dans un premier temps il est nécessaire de s’intéresser à l’attractivité de la ville dans laquelle vous avez le projet d’investir pour que votre bien immobilier soit rapidement loué et très rentable. Investir dans une grande ville attractive comme Bordeaux ou Lille vous permettra d’augmenter le prix de votre loyer et vos revenus. Attention néanmoins car cela signifie que l’achat de ce logement sera lui aussi élevé.

Investir dans des plus petites villes avec une forte demande peut également être un bon choix. Le prix d’achat sera moins cher et malgré des loyers certainement plus faibles, la rentabilité peut-être au rendez-vous !

L’idéal sera aussi de regarder la proximité de votre investissement immobilier locatif avec les services publics tels que les transports en commun ou les universités. Cela vous permettra d’avoir une plus forte demande et par conséquent de proposer encore une fois un loyer plus élevé.

Il faut donc effectuer son investissement locatif dans un lieu dans lequel la demande est supérieure à l’offre et où le marché immobilier est porteur.

 

Déterminer le type de logement souhaité

Il est aussi essentiel de réfléchir à la catégorie de l’investissement immobilier locatif souhaité :

 

Acheter dans l’ancien ou dans du neuf ?

Investir dans du neuf : un bien immobilier neuf peut vous permettre de bénéficier de nombreux avantages fiscaux voire une défiscalisation à travers un dispositif tel que la loi Pinel. Grâce à la loi Pinel, vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% en fonction de votre durée d’engagement de location : 6, 9 ou 12 ans. Pour bénéficier du dispositif Pinel, vous devez vous situer dans une zone où la demande sur le marché de la location est supérieure à l’offre.

Investir dans l’ancien : Le logement ancien quant à lui coutera moins cher à acquérir mais attention tout de même car il peut parfois nécessiter des frais annexes tels que des travaux qui augmentent son coût d’achat. La gestion peut donc s’avérer plus compliquée.

 

Le bien immobilier détermine la clientèle

Il peut être intéressant de réfléchir aux locataires que vous souhaitez avoir en fonction de votre investissement. En effet, mettre en location une maison ne vous apportera pas la même clientèle que si vous mettez en location un appartement neuf dans une zone étudiante. À vous désormais d’y réfléchir. Cette décision sera aussi déterminée par votre budget et vos revenus car dans certains cas, investir dans une maison représente un plus fort coût d’achat.

 

Investisseurs, attention aux passoires thermiques !

À partir de 2023, les biens immobiliers locatifs disposant d’une performance énergétique faible (F et G) seront interdits à la location.

Cette loi va obliger les propriétaires à réaliser des travaux énergétiques pour pouvoir continuer à percevoir leurs loyers.

Lors de votre investissement, prenez bien en compte ces nouvelles dispositions afin d’éviter les mauvaises surprises. Cela peut également vous permettre de négocier le prix d’achat à la baisse.

 

Investir dans l’immobilier locatif : ce qu’il faut retenir

Avant d’investir dans l’immobilier locatif, il est essentiel de se poser les bonnes questions :

  • Combien puis-je emprunter ?
  • Quelles vont être mes charges ?
  • Pourquoi j’investie ?
  • Dans quel sorte de bien immobilier (ancien ou neuf) ?
  • Avec quel contrat ?
  • Quelle sera ma rentabilité locative ?

Une fois ces questions répondues, vous devrez optimiser votre fiscalité, choisir un emplacement géographique stratégique (proche des commerces, des universités…) et sélectionner un lieu où la demande est supérieure à l’offre.

Bon investissement ! 😉