Sommaire
- Qu’est-ce qu’un paiement comptant immobilier ?
- Quels sont les avantages de l’achat immobilier comptant ?
- Les inconvénients du paiement cash
- Le rôle du notaire dans l’achat immobilier comptant
- Quels sont les avantages fiscaux liés à l’achat comptant ?
- Quelle est la bonne solution ?
- Comment évaluer si l’achat comptant est une bonne option pour moi ?
Que ce soit votre première résidence principale ou l’achat d’une résidence secondaire, l’investissement dans un bien immobilier est souvent considéré comme l’un des investissements les plus importants que l’on puisse faire dans sa vie.
L’achat d’une maison ou d’un appartement nécessite un financement important, la question est de savoir s’il faut contracter un prêt immobilier ou acheter au comptant.
L’option la plus courante est de recourir à un crédit immobilier mais l’achat comptant tout comme l’emprunt immobilier ne convient pas forcément à tout le monde.
Vous souhaitez acheter un bien immobilier et vous avez les moyens de le payer comptant ?
De manière plus courante, nous pouvons nous poser la question suivante : « vaut-il mieux emprunter ou payer cash un bien immobilier ? »
Dans cet article, nous allons voir ensemble les avantages et les inconvénients des deux options pour vous aider à prendre une décision éclairée.
Qu’est-ce qu’un paiement comptant immobilier ?
Un paiement comptant immobilier est un paiement effectué sans recourir à un crédit. C’est-à-dire que vous disposez des ressources financières et notamment d’assez d’épargne pour acheter en une seule fois le bien immobilier. On peut aussi parler de paiement cash.
Quels sont les avantages de l’achat immobilier comptant ?
Économiser sur les divers frais
Contracter un prêt immobilier c’est aussi faire face à de multiples coûts selon la durée, le taux d’intérêt, les frais de dossier, les frais de garantie et les assurances emprunteurs. Faire un achat immobilier comptant vous permet de réaliser des économies sur ces coûts.
Éviter les inconvénients administratifs d’un crédit immobilier
Souscrire à un prêt immobilier implique le calcul de votre capacité d’emprunt, de fournir vos justificatifs de revenus, de comparer les offres de prêt… En résumé, il faut du temps et de l’expertise pour négocier le bon taux d’emprunt.
Un paiement comptant évite ces lourdeurs administratives.
Avoir son dossier favorisé dans la recherche d’acquisition d’un bien immobilier
Un vendeur de bien immobilier acceptera plus facilement votre offre d’achat lors d’un paiement comptant. En achetant cash, vous multipliez vos chances d’acquisition surtout lorsqu’il y a plusieurs acheteurs qui se positionnent sur le même bien immobilier.
Le paiement comptant immobilier est donc une garantie pour le vendeur qui permet de le rassurer sur votre intention d’achat.
Si le vendeur souhaite vendre rapidement son appartement ou sa maison, vous gagnerez du temps sur l’acquisition et vous deviendrez plus rapidement propriétaire.
💡Attention : dans le cadre d’un paiement comptant immobilier, le vendeur ou l’agence immobilière vous demanderont un justificatif de capacité financière (ou attestation de fonds) afin de prouver que vous disposez des fonds nécessaires à l’achat du bien.
Paiement comptant immobilier = disparition de la condition suspensive de prêt
Si vous achetez comptant, il n’y aura pas de condition suspensive de prêt dans le compromis de vente.
Qu’est-ce que la condition suspensive de prêt ?
La condition suspensive de prêt est une clause qui protège l’acheteur en cas de refus d’obtention de prêt immobilier de la part des établissements bancaires. L’acheteur est ainsi protégé et évite de s’exposer à des conséquences financières à la suite de ce désengagement.
Il s’agit ici d’un avantage côté vendeur qui privilégiera les acheteurs comptants pour renoncer à la condition suspensive de prêt.
Un paiement comptant immobilier est donc une incertitude en moins du côté du vendeur.
Le paiement comptant immobilier, un atout pour les personnes âgées
Si vous avez plus de 70 ans et les fonds nécessaires, le paiement comptant est peut-être la meilleure option pour acheter un bien immobilier.
Au fil des années, la limite d’âge pour la souscription à une assurance prêt immobilier peut être dépassée.
Toutefois si vous êtes éligibles à la souscription d’une assurance emprunteur, passé un certain âge, ces coûts peuvent être dissuasifs.
De plus, votre état de santé peut vous exclure de l’assurance prêt immobilier. Il est plus difficile d’emprunter car les banques estiment que le risque de non-remboursement des mensualités et notamment de l’assurance emprunteur est trop élevé.
Si vous ne pouvez pas souscrire à un prêt immobilier, le paiement comptant est alors une solution de financement par défaut.
Réduire les délais de transaction
Lorsque l’acheteur dispose des fonds nécessaires, il peut se passer de l’étape du financement bancaire. Cette situation présente un avantage indéniable : la réduction des délais de la transaction. En effet, l’obtention d’un prêt immobilier nécessite généralement entre 45 et 60 jours, période durant laquelle la banque étudie le dossier et émet son offre de prêt.
En payant comptant, l’acquéreur s’affranchit de ces délais incompressibles et peut finaliser la vente plus rapidement, sous réserve du droit de préemption applicable.
Les inconvénients du paiement cash
La perte d’opportunité d’une épargne investie
Vous venez de vous constituer une épargne importante grâce à peut-être des années d’économies. Si vous payez comptant votre bien immobilier, vous ne pourrez plus garder cette épargne. Elle peut être utile pour faire face à des dépenses imprévues.
De plus, vous ne pourrez plus bénéficier du rendement des placements financiers et des avantages fiscaux (exemple : droits de succession pour l’assurance vie) qu’offrent ces supports financiers.
Préserver son épargne, c’est faire face à d’éventuels imprévus financiers et cela permet de maintenir sa capacité d’endettement à 35% afin de réaliser d’autres projets.
Ignorer les dispositifs de crédit intéressants
L’immobilier locatif
Recourir à un prêt immobilier pour investir dans le locatif peut être intéressant pour votre fiscalité et notamment pour faire baisser le coût de l’imposition.
En effet les intérêts des frais divers, frais de dossier et assurances peuvent être déductibles des recettes (loyers perçus) et ainsi réduire votre assiette taxable à l’imposition sur le revenu et les prélèvements sociaux. Cette opération augmente donc le rendement brut.
Ajouter à cela des taux d’intérêts bas et vous obtiendrez les meilleures conditions d’emprunt.
Un bel avantage pour valoriser son investissement locatif que vous ne pourriez pas faire avec un achat comptant.
Primo accédants
Selon certaines conditions, il existe des dispositifs de crédit qui permettent d’emprunter à faible taux. Ces dispositifs permettent de faire baisser le coût du financement total. C’est le cas notamment du prêt à taux zéro pour les primo accédants. N’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier qui se chargera d’étudier toutes les possibilités pour faire baisser le coût de votre futur crédit.
Ne pas bénéficier de l’effet de levier
En achetant cash votre bien immobilier, votre épargne sera dépensée et vous n’aurez pas la possibilité de bénéficier de l’effet de levier.
Qu’est-ce que l’effet de levier ?
Utilisé seulement lors d’un prêt immobilier, l’effet de levier permet d’acheter un bien immobilier d’un montant supérieur à celui prévu initialement avec votre épargne.
Si l’épargne est conservée pour être réinvestie dans des placements dont le rendement est supérieur au taux de l’emprunt alors vous bénéficierez de l’effet de levier car l’opération sera plus que profitable.
Le rôle du notaire dans l’achat immobilier comptant
Le notaire veille au bon déroulement de la transaction et s’assure de sa conformité juridique.
Que l’acquéreur achète avec ou sans emprunt, le notaire joue un rôle essentiel tout au long du processus d’acquisition :
- Conseil et accompagnement dès la signature du compromis ou de la promesse de vente
- Il informe les parties sur leurs droits et obligations.
- Il vérifie la conformité des documents et clauses du compromis.
- Sécurisation juridique de la transaction
- Vérification du titre de propriété du vendeur.
- Consultation des registres pour s’assurer de l’absence d’hypothèque ou de servitude susceptible d’impacter la vente.
- Vérification de l’identité et de la capacité juridique des parties.
- Rédaction et signature de l’acte authentique de vente
- L’acte de vente est un document juridique essentiel qui officialise le transfert de propriété.
- La présence du notaire est obligatoire pour garantir la validité de la transaction.
- Formalités administratives post-vente
- Enregistrement de la vente auprès du Service de la Publicité Foncière (SPF).
- Conservation de l’acte de vente dans ses archives officielles.
Quels sont les avantages fiscaux liés à l’achat comptant ?
Absence d’intérêts d’emprunt
En achetant un bien immobilier au comptant, vous n’aurez pas à payer d’intérêts de crédit, ce qui permet d’économiser sur le coût global de l’opération. Bien qu’il ne s’agisse pas d’un « avantage fiscal » à proprement parler, cela représente un gain financier significatif.
Exonération de l’assurance emprunteur
Dans le cadre d’un achat financé par un crédit immobilier, la souscription d’une assurance emprunteur est généralement obligatoire. En achetant comptant, vous n’êtes pas tenu de souscrire cette assurance, ce qui réduit vos frais et vos charges mensuelles. Cependant, nous tenons à vous informer que l’assurance emprunteur a l’avantage de vous couvrir en cas d’aléas. Par exemple, si vous utilisez toute votre épargne et que vous vous retrouvez en arrêt de travail, vous ne serez pas couvert donc vous ne percevrez pas d’argent.
Aucun impact direct sur l’imposition sur le revenu
Sur le plan fiscal, il n’existe pas de déduction d’intérêts pour un achat comptant (puisque vous ne souscrivez pas de prêt). Cela signifie qu’il n’y a pas d’économie d’impôt liée à des intérêts d’emprunt. Toutefois, vous bénéficiez de la tranquillité d’esprit de ne pas avoir d’endettement. L’économie liée à l’intérêt d’emprunt peut avoir du sens pour un investissement locatif. Les revenus fonciers augmentent les revenus imposables, les intérêts d’emprunt permettent de diminuer un peu l’assiette imposable.
Potentiel d’optimisation en cas de mise en location
Si vous envisagez de mettre le bien en location, la fiscalité des revenus fonciers reste la même, que le bien soit acheté à crédit ou au comptant. Les charges déductibles (travaux, taxes, etc.) ne concernent pas directement le fait d’acheter sans prêt. Toutefois, l’absence de mensualités vous donne une plus grande liberté pour réinvestir ou optimiser vos stratégies patrimoniales.
Quelle est la bonne solution ?
Vous pouvez alors vous demander est-ce que le paiement comptant immobilier est une bonne idée ? Est-ce qu’il vaut mieux acheter comptant ou à crédit ?
Tout dépend de votre situation.
Pour vous aiguiller dans votre choix il est nécessaire d’analyser votre situation patrimoniale afin de comparer chacune des options et de déterminer celle qui sera le plus profitable et la plus intéressante pour vous.
Nos courtiers immobiliers, tous d’anciens banquiers, pourront intervenir pour définir la meilleure option pour vous. Véritables conseillers, ils vont analyser si l’épargne rapporte plus que de faire un prêt immobilier.
En d’autres termes, si le rendement de votre épargne est supérieur aux intérêts que vous payez sur votre prêt immobilier, il serait plus avantageux et profitable de contracter un crédit, surtout lorsque les taux d’intérêts sont relativement bas.
Si le rendement de votre épargne est inférieur aux intérêts que vous payez pour votre prêt immobilier, il serait peut-être plus judicieux de payer comptant.
Dans cette optique, consulter un expert du courtage vous permettra d’obtenir des conseils sur la meilleure solution à adopter en fonction de votre projet.
Comment évaluer si l’achat comptant est une bonne option pour moi ?
Analyse de la situation financière personnelle
Avant toute chose, vérifiez si l’achat comptant ne compromet pas votre épargne de sécurité ou vos autres projets financiers. Un achat comptant immobilise une somme importante, qu’il est nécessaire de comparer avec votre capacité d’épargne future et vos besoins à court ou moyen terme.
Comparaison entre le coût d’un crédit et le rendement de votre épargne
Les taux d’intérêt des crédits immobiliers peuvent parfois être inférieurs au rendement que vous pourriez obtenir en plaçant vos liquidités sur des supports d’investissement (assurance-vie, actions, obligations, etc.). Si le rendement possible est supérieur au taux d’emprunt, il peut être plus judicieux d’emprunter plutôt que de payer comptant.
Considérations relatives au profil emprunteur
Certaines personnes ne disposent pas d’un profil stable (revenus fluctuants, indépendants, etc.). Dans ce cas, l’achat comptant offre une solution de simplicité, notamment pour des biens dont le montant est à la portée de votre budget.