Vous envisagez d’acheter un bien immobilier ?
Avant même de visiter des logements, certaines questions essentielles se posent :
Quel est le rôle de l’agence immobilière, à combien s’élèvent ses frais et qui doit les régler ?
Lorsqu’on parcourt les annonces, il n’est pas toujours simple de comprendre les acronymes utilisés ni de savoir à quoi correspondent les différents montants affichés.
Les frais d’agence, aussi appelés honoraires d’agence, représentent généralement entre 3 % et 10 % du prix de vente du bien. Leur montant dépend de plusieurs facteurs, notamment la localisation : dans les grandes villes où la demande est forte, ces frais peuvent être plus élevés.
Dans cet article, nous vous expliquons comment ces frais sont calculés, qui doit les payer et ce que cela implique concrètement pour l’acheteur comme pour le vendeur.
L’essentiel à retenir
- Les frais d’agence immobilière représentent 3 à 10 % du prix de vente et ne sont dus qu’en cas de vente effective.
- Ils peuvent être à la charge du vendeur ou de l’acheteur, selon le mandat signé.
- Cette répartition influence le montant des frais de notaire : lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur, ceux-ci sont calculés sur le prix hors commission.
- Les tarifs doivent être affichés clairement dans toutes les annonces.
- Il est possible de négocier les honoraires ou d’opter pour une agence en ligne afin de réduire les coûts.
Qu’est-ce que les frais d’agence à l’achat ?
Définition et rôle des honoraires agence
Les honoraires d’agence, également appelés commission, correspondent à la rémunération versée à l’agence immobilière en contrepartie de l’ensemble des services qu’elle fournit dans le cadre d’une transaction.
Cette commission ne se limite pas à la simple mise en relation entre un vendeur et un acquéreur : elle englobe un accompagnement complet, depuis l’estimation du bien et l’étude du marché jusqu’à la rédaction et diffusion de l’annonce, la gestion des visites, la négociation avec l’acheteur et la rédaction du compromis de vente.
Ces honoraires ne sont dus qu’en cas de vente effective. Si la transaction n’aboutit pas, l’agence ne perçoit aucune commission.
Par ailleurs, le montant des honoraires est librement fixé par chaque agence, puisqu’aucun barème réglementaire n’encadre les commissions en matière de transaction immobilière.
Au-delà du service rendu, cette rémunération permet à l’agence de couvrir ses propres charges : assurance professionnelles, frais de fonctionnement, loyers, charges fixes, logiciels spécialisés, ainsi que les dépenses liées à la promotion et à la diffusion des annonces. Ces frais de structure sont nécessaires au bon fonctionnement de l’activité immobilière.
Prestations incluses côté acheteur et côté vendeur
L’agence immobilière ne se contente pas de servir d’intermédiaire : elle assure un véritable accompagnement aussi bien auprès de l’acheteur que du vendeur, chacun bénéficiant de prestations spécifiques.
Pour l’acheteur, l’agence offre un suivi personnalisé tout au long de son projet. Elle l’accompagne dans la sélection des biens correspondant à ses critères, lui apporte des conseils adaptés à sa situation et veille à la conformité de son dossier. Cet appui permet à l’acquéreur de gagner du temps.
Pour le vendeur, l’agence prend en charge la valorisation et la mise en avant du logement. Cela passe par la réalisation et la diffusion des annonces, la mise en valeur du bien (par des photographies ou des conseils de présentation), mais aussi par la gestion des diagnostics obligatoires et de la publicité sur différents canaux.
À quel moment sont-ils payés ?
Les honoraires sont réglés uniquement chez le notaire, lors de la signature définitive de l’acte authentique.
Il est également important de rappeler qu’aucun frais ne peut être exigé avant la signature de l’acte, sauf exceptions strictement encadrées par la loi.
Qui paie les frais d’agence à l’achat ?
En pratique, les honoraires peuvent être supportés soit par le vendeur, soit par l’acheteur, selon ce qui est prévu dans le mandat signé avec l’agence.
Dans la majorité des cas, ces commissions sont à la charge du vendeur. Dans cette configuration, le prix affiché sur l’annonce mentionne la mention FAI (frais d’agence inclus) : cela signifie que le montant indiqué intègre déjà la commission, ce qui permet à l’acheteur de connaître le coût total de l’acquisition dès le départ.
Toutefois, certains mandats peuvent prévoir que tout ou partie des honoraires soient réglés par l’acheteur.
Quelle que soit la répartition choisie, il est important de préciser que cela n’a aucune incidence sur le prix net vendeur (la somme effectivement perçue par le propriétaire) ni sur le prix global payé par l’acheteur. La différence réside uniquement dans la ventilation de la commission entre les parties.
💡 Situation assez rare : le propriétaire du bien peut décider de diviser les frais avec l’acheteur.
Charge d’acquéreur VS charge vendeur : quel impact sur les frais de notaire ?
La manière dont sont répartis les honoraires entre le vendeur et l’acquéreur influe directement sur le prix affiché du bien et sur le montant des frais annexes, notamment les frais de notaire.
Prenons un exemple concret : un appartement est vendu 300 000 € net vendeur, avec une commission d’agence de 5 %, soit 15 000 €.
Cas n°1 : honoraires à la charge du vendeur
Le prix affiché en vitrine est alors frais d’agence inclus (FAI), soit 315 000 €.
L’acheteur verse cette somme au vendeur, qui reverse ensuite 15 000 € à l’agence immobilière.
Les frais de notaire, calculés sur le prix total de 315 000 €, s’élèvent à environ 23 625 € (sur la base d’un taux moyen de 7,5 % pour un logement ancien).
Cas n°2 : honoraires à la charge de l’acheteur
Lorsque la commission incombe à l’acquéreur, le prix du bien reste affiché à 300 000 € net vendeur.
L’acheteur paie cette somme au vendeur et règle séparément les 15 000 € dus à l’agence.
Dans ce cas, le notaire calcule ses émoluments sur 300 000 € uniquement, soit environ 22 500 € de frais.
Résultat : jusqu’à 1 125 € d’économies
La différence entre les deux configurations représente environ 1 125 € d’économies, uniquement grâce à la répartition des honoraires.
En résumé, le montant total versé par l’acheteur et la somme perçue par le vendeur ne changent pas.
En revanche, le mode de répartition des honoraires modifie la base de calcul des frais de notaire : lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur, ces frais sont calculés sur le prix hors commission, soit 300 000 € dans notre exemple.
Dans l’immobilier ancien, les frais de notaire représentent en moyenne 7 à 8 % du prix de vente.
| Qui paie la commission ? | Quelles sont les conséquences ? |
|---|---|
| Vendeur | Les frais d’agence, inclus dans le prix de vente affiché (FAI), sont pris en compte dans le calcul. L’acquéreur règle donc les frais de notaire sur ce montant global. |
| Acquéreur | Dans ce cas, l’acquéreur règle les frais d’agence en supplément du prix net vendeur. Les frais de notaire sont alors calculés uniquement sur le prix net vendeur, ce qui lui permet de réaliser une économie. |
💡 Tout est mentionné obligatoirement dans le mandat de vente et dans l’annonce.
Les frais de notaire sont calculés sur le prix de vente du bien immobilier, auquel peuvent s’ajouter les honoraires d’agence selon qu’ils soient à la charge du vendeur ou de l’acheteur. Leur montant varie également selon le type de logement : dans l’ancien, ils représentent en moyenne autour de 8 % du prix, tandis que dans le neuf, ils se situent plutôt entre 2 % et 3 %.
Cette différence s’explique par la composition même de ces frais : les droits d’enregistrement perçus par l’État sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf.
Concernant les terrains constructibles, le barème reste proche de celui de l’ancien (autour de 8 à 9 %). Cependant, la base de calcul diffère : les frais d’acte ne portent que sur la valeur du terrain nu, sans inclure la future construction. Ce mode de calcul rend l’opération moins coûteuse qu’un achat dans l’ancien.
Certaines communes appliquent en outre une réduction partielle sur ces frais, appelée couramment « ristourne communale ». Il s’agit d’une décision locale, laissée à la libre appréciation de la collectivité.
Ainsi, le montant final des frais de notaire dépend de plusieurs paramètres : le prix du bien, la répartition des honoraires d’agence et le type de logement (ancien, neuf ou terrain).
Combien coûtent les frais d’agence ?
Pourcentage VS forfait : méthodes de calcul
Le coût des honoraires d’agence dépend de la politique tarifaire adoptée par chaque professionnel.
Dans la plupart des cas, la rémunération est calculée en pourcentage du prix de vente, selon un taux compris entre 3 % et 10 %. Ce pourcentage tend à baisser à mesure que la valeur du bien augmente : plus le logement est haut de gamme, plus la commission proportionnelle est faible.
Certaines agences privilégient toutefois une tarification au forfait. Cette méthode consiste à fixer un montant unique, quel que soit le prix de vente. Bien que moins courante, elle présente l’avantage d’une visibilité immédiate pour le client, puisque la somme reste inchangée, indépendamment de la valeur du bien.
Prenons un exemple concret : pour un logement vendu 200 000 €, une commission de 5 % équivaut à 10 000 €. Avec un forfait fixe de 10 000 €, le résultat est identique. En revanche, pour un bien vendu 400 000 €, la formule au pourcentage conduit à 20 000 € d’honoraires, contre toujours 10 000 € dans le cadre du forfait.
Ainsi, le mode de calcul des honoraires peut influencer significativement le montant final payé par l’acquéreur et représenter un avantage économique pour les acheteurs de biens de grande valeur.
Fourchettes moyennes en France
En France, la commission d’agence immobilière suit généralement une logique dégressive : plus la valeur du bien augmente, plus le taux de rémunération diminue.
Ainsi, pour un logement compris entre 55 000 € et 115 000 €, la commission atteint en moyenne 7,5 % du prix de vente, tandis que pour un bien supérieur à 300 000 €, elle descend souvent autour de 4,5 %.
De manière plus large, les honoraires d’agence s’inscrivent dans une fourchette de 3 % à 10 % TTC du prix de vente. Cette variation dépend de plusieurs facteurs, notamment :
- le marché local, avec des tarifs souvent plus élevés dans les grandes villes comme Paris, où la demande est forte ;
- le type de bien, les logements de prestige bénéficiant en général d’un taux plus avantageux que les biens standards.
Ces écarts montrent que les commissions immobilières ne sont pas uniformes et doivent être analysées selon la localisation, la nature du bien et le segment de marché concerné.
Réglementation et mentions obligatoires
Lois applicables et cadre général
L’activité des agents immobiliers en France est strictement encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, qui fixe les règles applicables aux professionnels du secteur. Son objectif principal est de garantir la transparence et de protéger les consommateurs dans le cadre des transactions immobilières.
Cette loi impose notamment plusieurs obligations aux agences immobilières :
- affichage clair et transparent des tarifs TTC afin que chaque client puisse connaître précisément le coût des honoraires,
- souscription d’une assurance responsabilité civile professionnelle, indispensable pour couvrir d’éventuels litiges,
- détention d’une carte professionnelle, délivrée par la chambre de commerce et d’industrie, condition nécessaire pour exercer légalement,
- tenue d’un registre des mandats et répertoires permettant de tracer chaque transaction et d’assurer un suivi rigoureux.
La loi Hoguet a également renforcé la protection des consommateurs. Depuis 2005, il est strictement interdit à un agent immobilier de percevoir une commission si la vente n’aboutit pas, par exemple si le compromis est annulé ou si le vendeur décide finalement de ne plus céder son bien.
Mentions dans les annonces et en vitrine
La réglementation impose aux agences immobilières une transparence totale concernant l’affichage des prix et des honoraires dans les annonces. Plusieurs mentions doivent obligatoirement y figurer afin d’assurer une information claire pour les acheteurs comme pour les vendeurs.
Les annonces doivent indiquer :
- le prix de vente frais d’agence inclus (FAI),
- le prix net vendeur, correspondant à la somme effectivement perçue par le propriétaire,
- le montant des honoraires TTC, exprimé en pourcentage du prix de vente,
- la répartition des frais d’agence entre l’acheteur et le vendeur.
Selon le cas, l’affichage diffère légèrement :
- si les frais d’agence sont à la charge de l’acheteur, l’annonce doit mentionner à la fois le prix du bien avec et sans honoraires,
- si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, seul le prix FAI doit être affiché.
Enfin, la réglementation impose que ces informations soient présentées de manière identique sur tous les supports : en vitrine, en ligne et dans le mandat de vente.
L’impact sur votre budget d’achat et le financement
Construire son enveloppe globale
Lorsqu’un projet immobilier prend forme, il est essentiel pour l’acheteur d’anticiper l’ensemble des dépenses afin de définir une enveloppe budgétaire réaliste. Le prix du bien ne constitue qu’une partie du coût total : il faut également intégrer les frais de notaire, les honoraires d’agence, et, le cas échéant, le budget nécessaire pour d’éventuels travaux de rénovation ou de mise aux normes.
Pour éviter les mauvaises surprises, il est recommandé de prévoir une marge de sécurité destinée à couvrir ces travaux ou des frais annexes imprévus. Cette anticipation permet de sécuriser son projet et d’éviter de se retrouver limité financièrement une fois l’achat réalisé.
Dans cette démarche, le recours à un courtier en prêt immobilier est particulièrement utile. Ce professionnel analyse votre situation financière et vous aide à déterminer précisément votre capacité d’emprunt, en tenant compte de tous les postes de dépenses. Il vous permet ainsi de construire une enveloppe globale fiable, adaptée à votre profil et à votre projet, et de négocier le financement le plus avantageux.
Financer les honoraires d’agence
Dans la majorité des cas, les banques acceptent d’intégrer les honoraires d’agence dans le prêt immobilier. Cette possibilité permet à l’acheteur de ne pas avancer cette somme immédiatement et de l’inclure dans le financement global du projet.
Cependant, il convient de rester attentif à l’impact de ce choix. En effet, l’inclusion des honoraires dans l’emprunt peut alourdir le montant total du crédit, ce qui se répercute sur le taux d’endettement de l’acquéreur. Par ailleurs, les banques exigent généralement un apport personnel destiné à couvrir une partie des frais annexes, comme les frais de notaire. L’ajout des honoraires d’agence dans le financement peut donc réduire la marge de manœuvre de l’acheteur et limiter sa capacité à négocier certaines conditions.
Le courtier analyse la faisabilité d’un tel montage, compare les offres bancaires et conseille l’acheteur sur la meilleure manière de répartir son financement, afin de préserver l’équilibre entre apport, mensualités et taux d’endettement.
Négocier les frais d’agence en tant qu’acheteur
Contrairement aux idées reçues, les frais d’agence immobilière peuvent faire l’objet d’une négociation, notamment de la part de l’acheteur. Cette négociation ne porte pas directement sur les honoraires en eux-mêmes, mais sur le prix de vente net vendeur. En pratique, si le prix du bien est revu à la baisse, les honoraires de l’agence diminuent mécaniquement afin de rester conformes au barème qu’elle applique.
La négociation peut donc profiter aux deux parties, en facilitant l’accord final.
Plusieurs critères peuvent justifier une demande de révision du prix :
- la typologie du bien, certains logements étant plus difficiles à vendre que d’autres,
- son état général, qui peut nécessiter des travaux importants,
- sa localisation, qui influe directement sur la demande,
- ou encore la concurrence entre agences, dans les zones où plusieurs professionnels commercialisent des biens similaires.
Dans cette démarche, l’agent immobilier joue un rôle de conseil : il peut orienter l’acheteur sur les marges de négociation possibles auprès du vendeur, tout en veillant à préserver l’équilibre de la transaction.
Quand et comment négocier ?
La négociation des frais d’agence ou du prix de vente ne peut pas intervenir à n’importe quel moment du processus d’achat immobilier. Le moment opportun se situe au stade de l’offre d’achat ou lors d’une contre-offre formulée par le vendeur. C’est à cette étape que les marges de discussion sont les plus ouvertes et qu’il est possible de trouver un accord sur le prix global, incluant indirectement les honoraires d’agence.
En revanche, une fois le compromis de vente signé, la négociation n’est plus envisageable. Les conditions sont alors considérées comme définitives et engagent juridiquement les deux parties.
Les arguments efficaces pour négocier des frais d’agence
Pour réussir à obtenir une baisse des honoraires, l’acquéreur comme le vendeur doivent s’appuyer sur des arguments solides et cohérents. Le premier consiste à se référer aux pratiques du marché local : comparer les frais appliqués par différentes agences permet de démontrer qu’une marge de négociation est possible.
Un autre levier important repose sur le dossier de financement. Présenter un projet solide, validé par un courtier, rassure l’agence et le vendeur sur la capacité de l’acheteur à concrétiser rapidement la transaction. La rapidité d’exécution peut également jouer en faveur de l’acquéreur : un achat sécurisé et sans délai excessif peut inciter l’agence à consentir un geste commercial.
Côté vendeur, certains éléments peuvent aussi favoriser une négociation :
- la signature d’un mandat de vente exclusif, qui garantit à l’agence qu’elle sera seule à commercialiser le bien,
- ou la mise en vente de plusieurs biens simultanément, ce qui peut justifier l’obtention d’un tarif préférentiel.
Dans tous les cas, la clé réside dans une préparation minutieuse de l’argumentaire : analyser le type de bien, son état, sa localisation et la concurrence existante, puis engager la discussion au bon moment. Avec l’appui de l’agent immobilier, qui peut jouer un rôle de médiateur auprès du vendeur, la négociation a toutes les chances d’aboutir.
Alternatives pour réduire les frais
Acheter de particulier à particulier
La solution la plus directe pour éviter les honoraires d’agence consiste à réaliser une vente de particulier à particulier. Dans ce cas, le vendeur affiche uniquement le prix net vendeur sur son annonce, ce qui peut rendre le bien plus attractif face à la concurrence et séduire davantage d’acheteurs potentiels.
Pour l’acquéreur, l’avantage est évident : aucune commission à régler, ce qui représente une économie substantielle.
Cependant, cette approche comporte aussi des limites.
Du côté du vendeur, l’absence d’agent immobilier signifie renoncer à son expertise du marché, à ses conseils pour valoriser le bien et à son réseau pour trouver rapidement un acquéreur. Le risque d’erreurs administratives ou de litiges est également plus élevé sans l’accompagnement d’un professionnel. Enfin, vendre seul exige de consacrer beaucoup de temps aux visites, aux négociations et au suivi administratif.
Agences en ligne et mandataires à forfait
Une autre alternative pour réduire les coûts consiste à faire appel à une agence immobilière en ligne ou à un mandataire indépendant pratiquant une tarification au forfait. Ces modèles proposent des frais généralement plus bas que ceux des agences traditionnelles.
Cette réduction s’explique par des charges de fonctionnement plus faibles : absence de locaux physiques, donc pas de vitrine à entretenir, et moins de personnel salarié. En contrepartie, il est essentiel de vérifier les services inclus dans la prestation. Certaines agences en ligne offrent un accompagnement limité, ce qui peut impacter la qualité du suivi et la sécurisation de la transaction.
Ces alternatives peuvent constituer une solution intéressante pour réduire les frais d’agence, mais elles nécessitent de bien mesurer le rapport entre économies réalisées et niveau de service attendu.
Les cas particuliers
L’immobilier de luxe et les biens atypiques
Dans le segment de l’immobilier de prestige ou des biens atypiques, les honoraires d’agence suivent souvent une logique dégressive en pourcentage, mais leur montant reste élevé en raison de la valeur importante des transactions. La spécificité de ces biens impose un accompagnement plus pointu :
- l’estimation est plus complexe, car elle prend en compte des critères uniques liés à l’histoire, à l’architecture ou à l’emplacement,
- la recherche d’acquéreurs est plus ciblée et nécessite un réseau spécifique,
- la mise en valeur du bien repose sur un marketing spécialisé (photographies haut de gamme, vidéos, publicité ciblée en France et à l’international),
- les négociations peuvent être longues et exigeantes,
- une expertise terrain approfondie est souvent nécessaire pour justifier la rareté et le positionnement du bien.
Dans ce type de marché restreint, la négociation des honoraires se fait au cas par cas, en tenant compte de la rareté du bien et des moyens mis en œuvre pour sa commercialisation.
Les terrains, parkings et viagers
Pour d’autres types de biens, comme les terrains, les parkings ou encore les ventes en viager, les agences appliquent souvent des barèmes spécifiques qui varient selon les pratiques locales. Ces transactions présentent aussi des particularités juridiques :
- pour les terrains, la constructibilité et les contraintes d’urbanisme jouent un rôle central,
- pour les parkings, l’emplacement et l’accessibilité sont déterminants,
- pour le viager, les modalités de paiement (bouquet, rente viagère) nécessitent une vigilance accrue.
Dans ces cas particuliers, le recours à une agence immobilière permet d’éviter les pièges et de sécuriser la transaction, malgré des honoraires parfois différents de ceux appliqués aux ventes de logements classiques.
FAQ
Les honoraires sont-ils soumis à la TVA ?
Oui, les honoraires d’agence sont soumis à la TVA de 20 %, déjà incluse dans le montant TTC affiché. Il est donc important de vérifier la mention TTC sur le barème afin d’éviter toute confusion.
Les honoraires sont-ils remboursables si la vente échoue ?
Non, car les honoraires ne sont dus qu’à la signature définitive de l’acte de vente. Aucun paiement n’est donc exigible si la transaction n’aboutit pas. Les acomptes éventuellement versés sont déposés sur un compte séquestre et restitués en cas de non-réalisation de la vente, notamment si une condition suspensive (obtention du prêt, par exemple) n’est pas remplie.
Les honoraires sont-ils déductibles pour un investisseur ?
Pour un particulier qui déclare des revenus fonciers, les honoraires ne sont pas directement déductibles. Ils sont intégrés au prix de revient du bien et pris en compte lors de la revente. En revanche, dans le cadre d’un investissement en LMNP au réel, ils peuvent être amortis s’ils sont intégrés au coût d’acquisition.
Qui décide de la répartition des honoraires entre l’acheteur et le vendeur ?
La répartition est fixée dans le mandat de vente et doit être précisée dans l’annonce immobilière. Elle peut toutefois être modifiée par un avenant, à condition que toutes les parties (vendeur, acheteur et agence) donnent leur accord.
Nos conseils pratiques
Comment sécuriser l’offre et le compromis de vente ?
Lors de la formulation de l’offre d’achat et au moment de la signature du compromis, il est essentiel que la répartition des honoraires d’agence soit clairement précisée.
Pour éviter toute ambiguïté, il est recommandé de faire valider ces informations par le notaire, qui pourra confirmer leur incidence sur le calcul des frais de notaire.
Les points à valider avant la signature
Avant de signer l’acte authentique, l’acquéreur doit s’assurer que tous les éléments contractuels sont cohérents et complets.
Il convient notamment de vérifier :
- la correspondance entre le prix affiché, le mandat de vente, l’annonce immobilière et le décompte notarial,
- les modalités de règlement des honoraires,
- ainsi que la présence de toutes les pièces justificatives nécessaires à la finalisation de la vente.